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Ist die Kündigung durch fehlenden Widerspruch rechtlich bindend?

25.05.2009 09:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes


Sehr geehrte Damen und Herren,

es geht um folgenden Sachverhalt:
Meine Schwester ist Eigentümerin eines 2-Familien-Hauses. Unten wohnt ihre Oma (mit lebenslangem Wohnrecht) und die Wohnung im Obergeschoss wurde vor 1 1/2 Jahren vermietet.

Mit Schreiben vom 29.03.2009 hat sie dem Mieter wegen Eigenbedarf zum 31.07.2009 gekündigt. Erhalten hat er die Kündigung am 31.03.2009 (Einschreiben mit Rückschein). Als Grund haben wir angegeben, dass ich derzeit noch mit meinem ehemaligen Lebensgefährten in einer gemeinsamen Wohnung lebe, aber durch die Trennung nun eine eigene Wohnung benötige.

Auf die Widerspruchsfrist nach § 574 BGB bis spätestens 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses hab wir ihn ebenfalls hingewiesen. Auch einer Stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses haben wir vorsorglich widersprochen.

Da sich der Mieter bisher nicht bei uns gemeldet hatte, fand letzte Woche ein Telefongespräch statt. Im Zuge dessen teilte er uns mit, dass er eigendlich gar nicht ausziehen will und sich auch noch gar nicht wirklich um eine neue Wohnung gekümmert hat. Außerdem sei die Frist zu kurz.

Wobei ich der Meinung bin, wir hätten schon zum 30.06.2009 kündigen können. Da wir jedoch nicht genau wussten wann er das Einschreiben in Empfang nimmt wurde die Kündigungsfrist verlängert.

Nun meine Frage: Wurden bei der Kündigung irgenwelche offensichtlichen Formfehler begangen? Ist die Begründung ausreichend? Und wenn bis Ende diesen Monats kein schriftlicher Widerspruch eingeht, ist die Kündigung dann rechtlich bindend?

Für eine Beantwortung meiner Fragen bedanke ich mich schon jetzt.

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:

Die Kündigungsfrist des § 573c I BGB ist eingehalten. Der Einwand des Mieters, die Frist sei zu kurz, ist nicht richtig. Tatsächlich hätte die Kündigung sogar bereits zum 30.06. erfolgen können, wie Sie angeben.

Der Vermieter kann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrages hat. Ein derartiges berechtigtes Interesse kann gem. § 573 II Nr. 2 BGB bei Eigenbedarf vorliegen. Da Sie als Schwester die Wohnung beziehen wollen, liegen die notwendigen familiären Bindungen vor. Für ein "Benötigen" im Sinne der Vorschrift genügen vernünftige nachvollziehbare Gründe; persönliche Veränderungen, wie die genannte Trennung, können geeignet sein, um als Begründung zu dienen. Ihre Begründung ist daher nicht offensichtlich unwirksam. Eine Beurteilung der Begründung als ausreichend, kann allerdings nur im Einzelfall unter Kenntnis aller Umstände erfolgen.

Durch einen fehlenden Widerspruch wird die Kündigung nicht ohne weiteres rechtlich bindend. Einer unwirksamen Kündigung muss der Mieter nicht widersprechen. Folge des fehlenden Widerspruchs wäre lediglich, dass sich der Mieter bei wirksamer Kündigung nicht auf eine soziale Härte berufen kann. Ggf. kann der fehlende Widerspruch sogar Taktik des Mieters sein, denn bei Widerspruch könnten Sie Klage auf zukünftige Räumung erheben. Widerspricht der Mieter nicht, müssen Sie zunächst den Kündigungstermin abwarten und der Mieter gewinnt u.U. Zeit.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

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