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Mein Nachbar verlangt den Abriss meiner Garagen, weil sein Schuppen nass wird

| 16.02.2008 14:02 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Sehr geehrte Anwälte,

es geht hier um eine etwas schwierige Sache.
Mein Nachbar will mich nun fast seit mehreren Jahren so gut wie nötigen.
An unserer Grundstücksgrenze steht eine Mauer, diese Mauer ist zugleich, so wie er sagt die Grenze und die Außenwand meiner an der Seite stehenden letzten Garage.
Früher meinte er sogar, dass meine Garage zwei CM auf seinem Grundstück steht.
Mitterweie sagt er, dass aufgrund der engen Bebauung sein angrenzender Schuppen auf der anderen Seite der Mauer nass wird und das eine zusätzliche Zwischenmauer gezogen werden müsse, dass führt dann aber dazu, dass ich meine Garagen abreissen müsse, die dann keinen Platz mehr haben
Beim Katatsteramt sieht es aber so aus, dass laut Einmessungsriss diese Mauer auf meinem Grundstück noch steht und sein Schuppen der von 1911 ist, dort angebaut wurde.
MEine Garagen wurden 1971 errichtet und haben zudem ein Asbestdach, dass er ebenso restlos entfernt haben möchte.
Die Garage ist etwas höher und überragt den Schuppen, die Dächer sind miteinenader verbunden und das Dach des Schuppen geht schräg hoch, bis es am Ende die verbindung bildet.
Im Jahre 2003 gab es schon einmal Ärger, Herr J. hatte damals die Miete nicht bezahlt, er hatte damals auch noch auf meinem Grundstücl ein Lager angemietet wo er keine Miete mehr zahlte und danach von mir die Kündigung erhielt.
Daraufhin sagte er, dass ich die Kündigung zurücknehmen solle, da er mich ansonsten verklagt, wegen der angeblichen Grenzverletzung der Garagen.
Ich habe selber schon ein wenig recherchiert und festgestellt, dass seine Forderung u.U verjährt oder verwirkt ist auch nach altem Recht, da er zum ersten male im Jahre 2003 die BEseitigung der Garagen forderte, seither also von 71 bis 2003 sind ja schon mehr als 30 Jahre vergangen.
Seit kurzem fordert er es aber wieder.
Das Problem ist nun, dass ich selber nicht weiss, wieso sein Schuppen in Mitleidenschaft gezogen wird und wer Schuld ist und ob man angesichts der Zumutbarkeit wirklich aufgrund eines Schuppens verlangen kann, dass ich meine Garagen, die Miete bringen abreissen soll, es gibt eine Baugenehmigung und der NAchbar hat 30 Jahre nichts gesagt.
Der Mangel scheint ja aufgrund der Konstruktion verursacht worden zu sein, die ja auch schn 30 Jahre alt ist.
Angeblich soll sein Dachdecker gemeint haben, dass aufgrund des Fallwinkel es immer wieder zu Feuchtigkeit an seinem Schuppen kommt und das man dies nur durch eine zweite Trennmauer beheben könne, die dann einen besseren Abfluss bietet.
Muss ich hier nun tätig werden, vielleicht einen Gutachter nehmen oder ist er in der BEweispflicht und muss er die Gutachterkosten oder Vermessungskosten des Grundstückes zahlen ?
Zudem hätte ich noch fogendes gewusst.:

Aus SIcherungsgesichtspunkten her kann der Nachbar vielleicht verlangen, dass ich meine Garagen so abdichte, dass es bei ihm nicht mehr nass wird.
Aber wenn man an einem Asbestdach einmal anfängt, so muss man sicher alles entfernen, dann müssen nicht nur 20 % runter, sondern 100 %, obwohl das Dach damals so erlaubt war.
Muss der Nachbar dann nicht, da ich die anderen 80 % auch entfernen muss, was dazutun ?

Ob hier nun er nicht an der Mauer anbauen durfte oder umgekehrt wird mir nicht ganz klar, auf jeden Fall habe ich mich auf § 912 und einem BGH Urteil zu NRW darauf gestützt, dass die Sache verjährt ist.
Da sein Schuppen tiefer liegt, läuft wohl das Regenwasser auf sein Dach, ob man das durch Flicken irgendwie stoppen kann, weiss ich nicht, wenn es nun nicht mehr zu stoppen ist müsste ich dann wirklich, obwohl eine BAugenehmigung vorliegt ich meine Garagen wegen eines angrenzenden Schuppens, der auf der anderen Seite der Mauer steht, abreissen lassen, obwohl diese Mauer auf meinem Grundstück steht und er seinen Schuppen 1911 oder einer seiner Vorgänger dort wohl errichtet hatte ?
Es kann auch durchaus sein, dass sein Schuppen die Nässe verursacht und selbst wen meine Garagen hier der Übeltäter sei, muss es dann gleich einen Abriss geben oder würde eine Form von Schadensersatz auch reichen ?
Mein ehm. Anwalt hat dazu schon am 3.12.2003 folgendes geschrieben
"... Unser Mandant hat zwischenzeitlich festgestellt, dass die Mauer ausschliesslich auf seinem Grundstück steht. Es handelt sich hierbei um eine sog. Grenzwand im Sinne des § 21 Nachbargesetz NW.... Sinng. Laut Katasteramt steht die Mauer auf dem Grundstück meines Mandanten "
Weiter wird geschrieben, dass eine Reparatur seines Daches abgelehnt wird, da ihr Mandant der Eigentünmer des Schuppens ist und nicht umgekehrt.
Dann wid im folgenden eine Vereinbarung aber nur über den Mietrückstand der seinerzeit bei mir angenmieteten Lagers des Nachbars getroffen.
Das hatte aber nichts mit dieser Grenzstreitigkeit zu tun.
Hat da nun meine ehm. Anwältin einen Fehler gemacht, hätte sie ihm damals nach Kenntnis des Mangels den Nachbarn auch gleich mit einer Vereinbarung festnageln müssen oder ist die darauf erfolgte stillschweigende Duldung des Misstandes also Garage und sein Schuppen ein konkludentes Verhalten und ist nun nicht mehr abänderbar ?
Der Nachbar hat sich ja jetzt erst, wo er abermals mit der Miete des Lagers in Rückstand war zu Wort gemeldet und wieder diese alte Schote der GRenzen hervorgebracht und will mich damit abermals wieder nötigen, wohl mit dem Ziel die drohenden Räumung des angemieteten Lagers abzuwenden.
Nun zum zweiten Thema.:

Dies ist nur eine theoretische Frage.:

Gibt es eigentlich Strafen, also Geld oder Gefängnisstrafen, wenn man einen Bau schwarz erbaut hat oder so baut, dass zum Beispiel eine Zufahrt oder Feuerwehrzufahrt gesperrt werden würde ?
Würde ein Bussgeld anfallen, wenn so ein Schwarzbau entdeckt werden würde oder erst , wenn ein Haus aufgrund der versperrten Durchfahrt wegen des Baus abbrennen würde und würde diese Schuld auch den Nachfolger so eines Gebäudes treffen, der es vom Vorgänger gutgläubig gekauft hat ?

Wie hoch wären hier die Strafen, können sie mir das sagen ?
Und was kann man machen, wenn man als Eigentümer entdeckt, dass auf seinem Grundstück ein Gebäude nicht legal erbaut wurde, kann man sich dann selobst anzeigen und es passiert nichts ?

Danke

Sehr geehrter Ratsuchender,



da der Nachbar Ansprüche stellt, muss ER tätig werden und entsprechende Gutachten und die Messung in Auftrag geben. Hier können Sie also ruhig bleiben.


Müssen Teile vom Dach entfernt und deshalb der Rest ebenfalls entsorgt (und zwar teuer als Sondermüll) werden, muss der Nachbar aber sich an den Kosten NICHT beteiligen. Dieses mag ungerecht erscheinen, ist aber nach der Gesetzeslage leider so.

Ein Abriss der Garagen kann aufgrund der vorhandenen Baugenehmigung nicht verlagt werden. Steht allerdings fest, dass das Regenwasser der Garagen das Eigentum des Nachbarn beschädigt (ohne Gutachten schwer einzuschätzen), müssen Sie Abhilfemaßnahmen treffen. Ohne die Örtlichkeiten näher zu kennen, könnte sich hierzu aber eine innenliegende Dachrinne anbieten, so dass dann noch nicht einmal das Dach entfernt werden muss - hierzu sollten SIE einmal mit einem Dachdecker die technischen Möglichkeiten durchsprechen.


Ein Fehler Ihrer ehemaligen Anwältin ist nicht erkennbar, da ein "Festnageln" so überhaupt nicht möglich gewesen wäre. Auch eine stillschweigende Duldung scheidet aus.


Hinsichtlich der theoretischen Fragem ist es so, dass zunächst eine Abrissverfügung in Betracht kommt. Wird dieser nicht nachgekommen, kann dann ein Bussgeld verhängt werden, dass jeweils im Ermessen der Gemeinde liegt, aber bis zu 50.000 EUR betragen kann.

Sollten Sie einen Schwarzbau entdecken, müssen Sie gar nichts machen. Ob dann aber seitens der Gemeinde vorgegangen wird, lässt sich nicht vorhersagen.




Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 16.02.2008 | 15:34

Sie sagen, weil eine Baugenehmigung vorliegt, kann auf keinen Fall ein Abriss verlangt werden, genau das behauptet der Nachbar aber hartnäckig, er geht sogar so weit zu behaupten, dass die Baugenehmigung "getürkt" sei.
Falls nun auf GAR KEINEN FALL ein Abriss verlangt werden kann, es aber aufgrund der baulichen Begebenheit auch NICHT möglich ist, hier eine wirksame Sicherung seines Schuppens zu erreichen, also die feuchtigkeit einfach aufgrund der enge nicht abgestellt werden kann, muss er dies dann so hinnehmen oder kann er ein Entgelt verlangen oder muss ER sogar, wegen der Zumutbarkeit und weil es sich ja "nur" um einen Schuppen handelt seinen Schuppen abreissen oder was kann dann passieen ?
Hinsichtlich meiner oben gestellten Fragen, wäre für mich doch noch sehr das Thema Verjährung interessant, was ich oben fragte.
Die GAragen stehen dort sei 1971, liegt hier eine Verjährung vor, der Mieter hat sich im Jahre 2003 schon zu Wort geneldet und nimmt nur an, dass ein Mangel vorliuegt, es gab damals weder ein Gerichtsverfahren, noch ein Gutachten dazu !
das thema innenliegende dachrinne würde schwer gehen, da darunter ja gleich die mauer ist, man müsse also die mauer etwas einreissen oder wie stellen sie sch das vor ?

Ich verstehe noch nicht ganz, wieso er, wenn es denn nötig ist, ein ganzes Dach zu entfernen, nichts als Schadensersatz dazutun muss, 1971 war Asbest erlaubt und nur weil er eine Sicherung haben will, muss unweigerlich am Dach gewerjelt werden, was den Rest der Dachauswechslung notwendig macht.

Hinsichtlich meiner letzren Fage hätte ich noch gerne gewusst, ib ein Schwarzbau definitiv nur eine GEld aber keine Haftstrafe nach sich ziehen würde.

Danke

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.02.2008 | 15:44

Sehr geehrter Ratsuchender,


ich bin natürlich von einer wirksamen Baugenehmigung ausgegangen, wobei ich mir auch nicht vorstellen kann, wie dieser getürkt werden sollte. Liegt die Baugenehmigung vor und wurde der Bau entsprechend der Genehmigung erstellt, kann der Nachbar behaupten, was er will.


Mir ist nicht klar, warum es keine wirksame Sicherung geben soll. Eine Rinne auf dem Dach angebracht, würde das Wasser stoppen, wenn für einen Ablauf Sorge getragen wird. Diese Möglichkeit besteht. Auch ist es möglich, einen STREIFEN des Daches zu entfernen und dort eine Flachrinne (ca. 3 cm)einzusetzen. Beide Systeme werden öferts verwandt und beseitigen bei fachgerechter Verlegung die Störungsursache.


Eine Verjährung ist nicht eingetreten.


Eine Zusahlung kommt nicht in Betracht. Er handelt sich um Ihr Eigentum, für das SIE allein verantwortlich sind und auch allein die notwendigen Kosten zu tragen haben. Aber eine Komplettauswechselung wird nicht notwendig sein (siehe oben).


Eine ERSATZFREIHEITSSTRAFE käme nur dann in Betracht, wenn das Ordnungsgeld nicht gezahlt werden würde, sonst nicht.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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