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Nachbar möchte mir verbieten, meine Garage (Neubau) zu isolieren

| 09.09.2014 19:35 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Hallo,

Ich baue momentan ein Haus. An der Grenze zu meinem Nachbarn habe ich unter Einbehaltung aller rechtlichen Abstände meine Garage zu diesem besagten Nachbarn errichtet. Da mein Grundstück ca. 50-60cm tiefer liegt als das des Nachbarn, grenzt ein Teil des unteren Bereichs der Garage (Steine 1-4) an den gewachsenen Mutterboden des Nachbarn heran. Aktuell ist meine Garage bereits verputzt, mit Ausnahme des Sockels. Der Sockel müsste ca. 30cm freigelegt werden, sagt mein Bauleiter, damit meine Garage gegen drückendes Wasser sachgerecht abgedichtet werden kann. Bislang wurde dies aber nicht gemacht, weil die Nachbarn jedes Mal aus dem Haus kommen und die Bauarbeiter anweisen, dass sie keine Grabungen auf ihrem Grundstück durchführen dürften. Die Nachbarn sind bekannt in der Nachbarschaft, sie sind Rentner und sie reagieren äußerst aggressiv auf alles, was an ihrer Grenze passiert.
Zur weiteren Info: es handelt sich um ein Haus in NRW. Die Nachbarn haben eine ca. 2m hohe Hecke an meiner Garage, die rechtmäßig von der Stammmitte ca. 50cm Abstand zur Grenze hat. Durch die Grabungen wären keine Beeinträchtigungen der Hecke zu befürchten. Die Grabungen würden mit Hacke und Schippe durchgeführt und es würde selbstverständlich nach erfolgter Isolierung wieder der Ursprungszustand hergestellt. Leider lassen die Nachbarn nicht mit sich reden.
Das Hammerschlags- und Leiterrecht sollte mir doch eigentlich rechtlich in dieser Situation beistehen, oder? Wie verhalte ich mich am besten? Mein Bauleiter möchte nächste Woche endlich die Garage isolieren und meinen Bau zu Ende führen. Ist das Ganze überhaupt mein Problem? Ich baue schlüsselfertig mit Bauträger? Oder muss der Bauträger rechtliche Konsequenzen befürchten, denn ich selbst verstoße ja gar nicht gegen irgendetwas?

Ich würde mich über eine Antwort freuen, die mir eine Handlung empfiehlt, damit ich möglichst ohne Verzögerung zu Ende bauen kann.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

§ 24 NachbG NW regelt, unter welchen Voraussetzungen ein benachbarter Eigentümer dulden muss, dass sein Grundstück wegen Bau- oder Instandsetzungsarbeiten auf dem Nachbargrundstück betreten wird. Die Duldungspflicht des Nachbarn besteht demnach dann, wenn (§ 24 Abs. 1 NachbG NW)

- die Arbeiten anders nicht zweckmäßig oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten durchgeführt werden könnten.

- die mit der Duldung für den Nachbarn verbundenen Nachteile und Belästigungen nicht außer Verhältnis zu dem für den Berechtigten erstrebten Vorteil liegen.

- ausreichende Vorkehrungen zur Minderung der Nachteile und Belästigungen für den Nachbarn getroffen werden.

- das Vorhaben öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht widerspricht.

Diese Voraussetzungen dürften nach Ihren Angaben wohl vorliegen, sodass man insoweit von einer Duldungspflicht des Nachbarn ausgehen könnte.

Allerdings ergibt sich aus § 24 Abs. 3 in Verbindung mit § 16 NachbG noch eine weitere Voraussetzung, die vorliegen muss, damit der Nachbar das Betreten seines Grundstücks für die Durchführung der Bauarbeiten auf Ihrem Grundstück dulden muss:

Das Vorhaben musste dem Nachbarn mindestens einen Monat vorher schriftlich angezeigt worden sein. In dieser Anzeige ist regelmäßig zu beschreiben, welche Arbeiten durchgeführt werden, warum das Nachbargrundstück betreten werden muss, wie das Grundstück des Nachbarn dadurch beeinträchtigt wird, was zur Minderung oder Behebung evtl. Beeinträchtigungen unternommen wird, wie lange die Arbeiten dauern werden etc.

Ob diese Anzeige an den Nachbarn rechtzeitig erfolgt ist, ergibt sich aus Ihren Angaben nicht. Sofern das Vorhaben den Nachbarn nicht ordnungsgemäß angezeigt wurde, können die Nachbarn leider erst einmal das Betreten ihres Grundstücks verweigern. Dies mag "kleinlich" wirken, aber wenn das vorgeschriebene Verfahren nicht eingehalten wird, müssen die Nachbarn auch nicht hinnehmen, dass ihr Grundstück durch Ihre Bauarbeiten in Mitleidenschaft gezogen wird.

Sollten die Nachbarn aber trotz einer ordnungsgemäßen Anzeige des Vorhabens das Betreten ihres Grundstücks verweigern, müsste die Sache ggf. beim Schiedsmann geklärt werden, der für Nachbarschaftsstreitigkeiten zuständig ist. Sollte dort keine Klärung oder Einigung gelingen, müsste weiter geprüft werden, ob eine gerichtliche Klärung angeraten ist.

Das Nachbarschaftsrecht regelt grundsätzlich das Verhältnis der benachbarten Grundstückseigentümer und ggf. den jeweiligen Nutzungsberechtigten. Soweit also der Bauträger noch Grundstückseigentümer ist, hat er grds. dafür zu sorgen, dass bei der Durchführung des Bauvorhabens auch die nachbarschaftsrechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Da der Bauträger zudem die Baumaßnahmen plant und koordiniert, wäre es zu erwarten gewesen, dass er - entweder selbst als Eigentümer oder, wenn Sie schon Eigentümer wären, in Ihrem Auftrag - den Nachbarn rechtzeitig die Baumaßnahmen anzeigt und das Betreten des Nachbargrundstücks regelt.

Sie sollten daher mit Ihrem Bauträger abklären, ob das Vorhaben, die Garage zu isolieren und dazu das Nachbargrundstück zu betreten, den Nachbarn rechtzeitig angezeigt wurde. Ist dies der Fall und kann mit den Nachbarn keine Einigung erzielt werden, was wahrscheinlich ist, sollte mit dem Bauträger weiter die Einleitung des Schiedsverfahrens (s. o.) besprochen werden. Partei beim Schiedsmann wären die Nachbarn und der Bauträger, der wahrscheinlich noch Eigentümer des Grundstücks ist, ansonsten Sie als Eigentümer.

Sofern das Vorhaben den Nachbarn nicht ordnungsgemäß angezeigt wurde, müsste dies unverzüglich nachgeholt werden. Allerdings kann dann die Isolierung der Garage auch erst nach Ablauf der Monatsfrist nach § 16 NachbG begonnen werden, wenn ausnahmsweise keine andere, einvernehmliche Regelung mit den Nachbarn getroffen werden kann. Insoweit würde sich eine Verzögerung wohl kaum vermeiden lassen. Weitere Verzögerungen würde es geben, wenn das Betretungsrecht erst noch im Verfahren beim Schiedsmann geklärt werden müsste.

Ich hoffe, Ihre Fragen damit beantwortet zu haben. Bei Nachfragen nutzen Sie bitte die einmalige, kostenfreie Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin







Bewertung des Fragestellers 11.09.2014 | 00:30

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