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Mehrfamilienhaus geerbt Wohnungen ohne Baugenehmigungen


| 07.12.2006 19:00 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Notarin und Rechtsanwältin Silke Terlinden



Wir eine Erbengemeinschaft 5 Kinder, haben unser Elternhaus geerbt. 1967 wurde das Haus als Einfamilienhaus per Bau genehmigt und mit öffentlichen Mitteln gefördert, die wir als Erben aber mit 2.800,- Restschuld ausgeglichen haben. In den folgenden Jahren baute mein Vater das Haus in 4 Wohneinheiten um. Untergeschoß: Aus Küche Esszimmer und Wohnzimmer wurde eine 55 qm Wohnung (nachträglich eingebaut wurde ein Bad). Obergeschoß früher alles Schlafzimmer wurde ebenfalls eine 95 qm Wohnung, ein Schlafzimmer wurde als Küche umgebaut. Das Dachgeschoß wurde ausgebaut. Bad und Küche eingebaut. Das Ladenlokal wurde umgebaut als Wohnung. Küche wurde eingebaut und aus der Toilette enstand ein Bad.

Nun hatte wir die Baukontrolle im Haus, weil dem Herrn von den öffentlichen Mitteln dies aufgefallen ist. Die Baukontrolleuere hatten aber auch nicht die korrekten Pläne vorliegen.

Nun haben wir alle, d.h. ich, meine Schwester die das Dachgeschoß bewohnt und unsere Mieter im umgebauten Ladenlokal und umgebauten Erdgschoss eine Anhörung mit Zwangsandrohung und Räumung der Wohnungen erhalten. "zu diesem Zweck sind das Mobiliar und sonstige Einrichtungsgegenstände aus den Wohnungen zu räumen, innerhalb von 4 Wochen, bzw. Einspruch nach 2 Wochen.

In den Steuerunterlagen meiner Eltern habe ich Unterlagen gefunden in denen die Wohnungen jahrelang auch steuerlich angegeben worden sind. Alle Wohneinheiten.

Das Haus ist seit mindestens 20 Jahren so umgebaut und genutzt worden. Weil alle Kinder aus dem Haus waren und meine Eltern die Mieteinnahmen auch für ihre Rente brauchten.

Was können wir tun. Dringend.

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Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Frage möchte ich im Rahmen einer Erstberatung unter Beachtung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworten:

1. Sie müssen dringend gegen den zu erwartenden Bescheid, der nach der Anhörung ergehen wird, Widerspruch einlegen innerhalb der in dem Bescheid vorgeschriebenen Zeit. Ich gehe davon aus, daß es sich um einen Bescheid der Baubehörde handelt, daher beträgt die Widerspruchsfrist grundsätzlich vier Wochen.
Da die Zwangsräumung angedroht wurde, wird der Bescheid wohl mit einer Sofortigen Vollziehung ausgestattet, um dem Widerspruch die aufschiebende Wirkung zu nehmen. Aufschiebende Wirkung bedeutet, daß der Bescheid während der Prüfung des Rechtsmittels nicht vollstreckt wird. Wenn aber die sofortige Vollziehung angeordnet wirde, ist der Bescheid trotz Einlegung eines Rechtsbehelfs sofort vollstreckbar.
2. Um gegen die sofortige Vollziehung vorzugehen, müssen Sie gleichzeitig einen Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung einreichen. Dieser Antrag ist an das für Sie zuständige Verwaltungsgericht zu richten. Die aufschiebende Wirkung wird angeordnet, wenn der Hauptrechtsbehelf überwiegende Aussicht auf Erfolg hat. Dies ist der Fall, wenn der Bescheid offensichtlich rechtswidrig ist.
Die offensichtliche Rechtswidrigkeit kann ohne Einsicht in den Bescheid hier nicht konkret festgestellt werden.
3. Wenn Ihre Eltern das Haus ohne Baugenehmigung umgebaut haben, ist der jeweilige Umbau zumindest formell rechtswidrig. Formelle Rechtswidrigkeit bedeutet, einen Umbau oder Neubau ohne erforderliche Baugenehmigung zu errichten.
4. Für die Zwangsräumung muß der Umbau allerdings auch materiell rechtswidrig sein. Dies bedeutet, der Umbau darf nicht genehmigungsfähig sein. Ob dies der Fall ist, kann ebenfalls ohne weitergehende Informationen und Einsichtnahme in den Bescheid nicht festgestellt werden.
5. Die Tatsache, daß seit 20 Jahren die (wahrscheinlich) rechtswidrige Nutzung nicht aufgefallen ist, hilft nur bedingt, wenn die Baubehörde ebenfalls hätte Kenntnis haben müssen. Wenn sich "nur" aus den Steuerunterlagen ergibt, daß mittlerweile vier Wohneinheiten vorhanden sind, hat dies keine positive Wirkung auf ein eventuell zu unterstellendes Wissen der Baubehörde.
6. Im Rahmen der Anhörung sollten Sie bereits einen Rechtsanwalt beauftragen. Denn der Rechtsanwalt kann die vollständige Akte der Behörde anfordern, um so die Rechtmäßigkeit des Vorgehens der Behörde besser prüfen und beurteilen zu können.

Ich empfehle Ihnen daher, bereits im jetzigen Zeitpunkt Maßnahmen zu ergreifen und den Bescheid nicht abzuwarten. Nach Erlaß des zu erwartenden Bescheids sollten Sie Widerspruch gegen den Bescheid einlegen und das oben näher beschriebene Eilverfahren betreiben, um die sofortige Vollziehung zu verhindern.
Denn wenn die sofortige Vollziehung durchgeführt wird, sind Sie gegenüber den Mietern ebenfalls schadensersatzpflichtig. Diese Schadensersatzpflicht umfaßt u.U. erforderlich werdende Umzugskosten sowie ggfls. die Differenz zu einer höheren Mietzahlung.
Gerne bin ich bereit, die Erfolgsaussichten der Rechtsmittel näher zu überprüfen oder Sie in den Verfahren zu vertreten. Nehmen Sie hierzu bitte telefonisch mit mir Kontakt auf oder per Mail.

Ich hoffe, Ihnen eine erste Orientierung verschafft zu haben. Bitte haben Sie Verständnis, daß konkretere Angaben ohne Kenntnis des Bescheids nicht möglich sind, ebensowenig die Beantwortung der Frage, ob die Vorhaben im Nachhinein noch genehmigungsfähig sind, um die Räumung zu verhindern.

Mit freundlichen Grüßen


Silke Terlinden
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 09.12.2006 | 11:02

Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin, Kann ich selbst und auch unsere Mieter schon vorab schriftlich Einspruch erheben. Ich weiß nur nicht wie ich es formulieren soll. Einmal steht vier Wochen Einspruch aber auch 14 Tage nach Erhalt. Ich schreibe kurz die denke ich wichtigsten Sachen aus dem Brief ihnen.


Betr. illegale Wohneinheiten in dem Gebäude auf dem Grundstück ......
Die von ihnen genutzte Wohnung befindet sich im Obergeschoß
Bei der hier bereits durchgeführten Baumaßnahme handelt es sich um eine genehmigungspflichtige Baumaßnahme § 63 Abs. 1 BauO NW. Die Baugenehmigung liegt nicht vor
Im Rahmen es mir zustehenden pflichtgemäßen Ermessens beabsichtige ich daher ihnen druch Ordnungsverfügung unter Androhung von Zwangsmitteln (Zwangsgeld) aufzugeben , die Nutzung der Wohnung in dem Obergeschoss in dem Gebäude aus dem Grundstück.....aufzugeben. Zu diesem Zweck sind das Mobilar und sonstige Einrichtungsgegenstände aus dem Obergeschoss zu entfernen.
Bevor ich die angekündigte Ordnungsverfügung gegen sie erlasse, gebe ich Ihnen Gelegenheit innerhalb von 4 Wochen nach erhalt dieses Schreibens den ordnungwidrigen Zustand auf dem V. g. Grundstück selbständig zu beseitigen. d.h. die Nutzung des Obergeschosses als Wohnung aufzugeben und das Mobiliar und sonstige Einrichtungsgegenstände zu entfernen.

Für den Fall, dass der Erlass einer entsprechenden Verfügung notwendig werden sollte, erhalten sie bereits vorab gemäß § 28 des Verwaltungsgesetz für das Land NRW Gelegenheit zur Stellungnahme. Nach dieser Vorschrift ist einem Beteiligten Gelegeheit zu geben, sich zu den für die Entscheidung erhelbichen Tasachen zu äußern, bevor ein Verwaltungsakt erlassen wird, der in seine Rechte eingreift. Für den Fall dass sie sich äußern wollen, können sie dies innerhalb von 14 Tagen nach Erhalt dieses Schreibens tun.

Wir werden auf jeden Fall auch einen Rechtsanwalt in unserer Nähe aufsuchen, würde aber den Einspruch am liebsten sofort machen. Ich habe seitdem schlaflose Nächte.
Mit freundlichen Grüssen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.12.2006 | 09:04

Sehr geehrte Ratsuchende,

die beiden in dem Schreiben genannten Fristen sind unabhängig voneinander zu betrachten.
Die erste Vierwochenfrist bezieht sich darauf, daß man Ihnen vor Erlaß des entsprechenden Bescheids Gelegenheit geben möchte, die Nutzung der Wohnung aufzugeben. In diesem Fall müßte der entsprechende Bescheid von der Behörde nicht mehr erlassen werden.

Die zweite Frist bezieht sich auf die Anhörung. Die Behörde gibt Ihnen hier Gelegenheit, sich binnen 14 Tagen zu dem Schreiben zu äußern. Diese Anhörung ist vor Erlaß des Bescheids von der Behörde durchzuführen, da diese Anhörung ein Wirksamkeitserfordernis für den Bescheid darstellt.

Sie können vorab einen Widerspruch nicht einlegen, da der Bescheid zunächst erlassen werden muß. Sie können aber bereits vorher einen Anwalt beauftragen, der ggfls. für Sie die Anhörung durchführt und Einsicht in die Akte nimmt.


Mit freundlichen Grüßen

Silke Terlinden
Rechtsanwältin

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