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Haus ohne Unterlagen + Anbau mit Baugenehmigung kaufen

| 24.09.2019 19:54 |
Preis: 66,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gero Geißlreiter


Zusammenfassung: Die Beweislast für das Vorhandensein einer notwendigen Baugenehmigung trägt der Grundstückseigentümer.

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir beabsichtigen den Kauf einer Immobilie in NRW, im Kreis Wesel.
Das Objekt liegt im Außenbereich und besteht aus einem Haupthaus aus 1928, sowie einem Anbau aus 1998.
Das Haupthaus ist ohne jegliche Bauunterlagen. Die Hausakte existiert nicht mehr. Die Bauaufsicht kann nichts im Archiv finden (es gab angeblich mal einen Brand im Archiv).
Der Anbau wiederum verfügt über eine Baugenehmigung und die Hausakte ist nach Aussage der Bauaufsicht "absolut sauber".

In dieser Akte ist das Haupthaus sowohl im Lageplan, als auch teilweise in den Grundrissen enthalten. In diesen Unterlagen geht es natürlich um die Genehmigung des Anbaus, allerdings ist das Haupthaus ebenfalls abgebildet (Grundrisse, Schnitte und Lageplan auf dem Flurstück).
Nun sagt einem der gesunde Menschenverstand, dass ein Anbau nicht genehmigt werden kann, wenn das Haus, an das angebaut werden soll, nicht auch schon genehmigt ist. Trotz alledem obliegt uns als eventueller Eigentümer doch die Beweispflicht, dass das Haupthaus legal erbaut wurde? Diesen Beweis können wir natürlich nicht erbringen.
Nach Aussage der Bauaufsicht wurde die Legitimität des Haupthauses im Genehmigungsverfahren für den Anbau nicht überprüft.

Die sich daraus ergebenden Fragen, um den Kauf abzusichern:
- Wie können wir uns davor schützen, dass die Behörde irgendwann auf der Türschwelle steht und die Nutzung untersagt/ den Abriss fordert?
- Legitimiert die Genehmigung des Anbaus das Haupthaus?
- Ist umgekehrt ggf. sogar die Genehmigungsfähigkeit des Anbaus bedroht?
- Wäre eine nachträgliche Genehmigung und das nachträgliche Anlegen von Unterlagen denkbar/ möglich?

Vielen Dank für Ihre Hilfe und freundliche Grüße

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich ist derjenige beweisbelastet, der sich auf Bestandsschutz in Gestalt einer früheren Baugenehmigung beruft.

Die Genehmigung des Anbaus ist nicht zugleich eine Genehmigung des Altbestandes; andererseits stellt es in der Tat ein gewichtiges Indiz dar, dass der eingezeichnete Altbestand genehmigt war, lagen die Bauvorlagen doch der Behörde vor und wurden mindestens einer ergänzenden Betrachtung unterzogen. Leider ist das aber noch kein Beweis; selbst ein Anscheinsbeweis würde nicht genügen (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 23. Februar 1979 - IV C 86.76 -, juris, Rz. 15). Ob der Grundstückseigentümer weitergehend mit der Vernichtung des Behördenarchivs durch einen Brand argumentieren kann, ist eher zweifelhaft, da die Genehmigungsurkunde dem Bauherrn übergeben wurde und diesem (oder den Rechtsnachfolgern) eigentlich u.a. zur Beweisführung vorliegen muss.

Hilfsweise ist immer noch an Bestandsschutz aufgrund materieller Baurechtmäßigkeit zu denken, wenn nämlich das Gebäude entweder im Zeitpunkt seiner Errichtung oder zumindest später über einen hinreichend langen Zeitraum dem materiellen Recht entsprochen hatte. Das könnte ein "Rettungsanker" sein und bedürfte akribischer chronologischer Prüfung, wenn sich die Behörde nicht vom Vorhandensein einer Baugenehmigung überzeugen lässt. Liegt aktuell Genehmigungsfähigkeit vor, kann ohne weiteres ein Bauantrag gestellt und eine (neue) Baugenehmigung erteilt werden. Dazu bedarf es einer Bauaufzeichnung des vorhandenen Bestandes.

Um den Anbau müssen Sie sich jedenfalls keine Sorgen machen. Er ist genehmigt, gerade auch (in den zugehörigen Bauvorlagen) in Hinblick auf ein Hauptgebäude. Der Anbau genießt Bestandsschutz.

In Hinblick auf die Rechtssicherheit ist es angezeigt, das Thema offensiv mit der Bauaufsichtsbehörde zu besprechen. Ergebnis einer Verhandlung könnte sein, dass das Bestehen einer Baugenehmigung von der Behörde anerkannt, eine neue Genehmigung auf Antrag erteilt oder jedenfalls eine Duldung ausgesprochen wird. Wenn Sie jetzt schon den Kaufvertrag abschließen wollen, sollten Sie sich ein entsprechendes Rücktrittsrecht einräumen lassen - Details sollten mit dem beurkundenden Notar besprochen werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 26.09.2019 | 09:18

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"Sehr geehrter Herr Geißlreiter,
vielen herzlichen Dank für Ihre ausführliche Einschätzung, die uns in den anstehenden Überlegungen enorm weiter hilft.
Freundliche Grüße"
Stellungnahme vom Anwalt:
Vielen Dank und viel Erfolg!
FRAGESTELLER 26.09.2019 5/5,0
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