Maximaler Mietpreis bei Mietspiegel

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

In Ihrem Fall, da es sich um eine Neubauwohnung handelt, die nach 2014 fertiggestellt wurde, fällt die Wohnung tatsächlich nicht unter die Mietpreisbremse gemäß § 556d BGB. Das bedeutet, dass die Regelung, die die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt, nicht anwendbar ist.

Allerdings müssen Sie dennoch darauf achten, dass die Miete nicht in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung steht, um nicht gegen § 138 BGB zu verstoßen, der die Nichtigkeit von Rechtsgeschäften bei Sittenwidrigkeit regelt. Ein solches Missverhältnis wird teilweise angenommen, wenn die Miete 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Da München einen qualifizierten Mietspiegel veröffentlicht, sollten Sie sich grundsätzlich daran orientieren. Die ortsübliche Vergleichsmiete, die Sie als Basis für Ihre Berechnungen nehmen, kann im oberen Bereich der Spanne angesetzt werden, wenn dies durch besondere Merkmale Ihrer Wohnung gerechtfertigt ist.

Diese Merkmale sollten Sie klar benennen und dokumentieren, um im Falle einer rechtlichen Auseinandersetzung Ihre Einschätzung zu untermauern.

Das kann ich allerdings aus der Ferne nicht abschließend einschätzen; dazu müsste man zumindest zahlreiche weitere Unterlagen und Bilder prüfen, am besten eine Ortsbesichtigung durchführen.
Bitte haben Sie deshalb Verständnis dafür, dass dieses nur eine Ersteinschätzung vorläufiger Art sein kann.

Wenn Sie die ortsübliche Miete Ihrer Wohnung auf 27 €/m² einschätzen, können Sie theoretisch einen Aufschlag von bis zu 20 % in Betracht ziehen, ohne dass es sich um eine Mietüberhöhung handelt. Ein Aufschlag von 15 % auf 27 €/m² würde eine Miete von 31,05 €/m² ergeben, was in diesem Rahmen liegt.

Es ist jedoch ratsam, die besonderen Merkmale Ihrer Wohnung, die eine höhere Miete rechtfertigen, detailliert zu dokumentieren und gegebenenfalls durch eine weitere anwaltliche Prüfung und ggf. ein Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen zu belegen, um Ihre Position zu stärken.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen