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Mieterhöhung umsetzen, auch wenn der Mietspiegel diese nicht rechtfertigt

03.10.2014 15:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann


Zusammenfassung: Eine Formulierung im Wohnungsmietvertrag, nach der sich die Miete um jährlich 6% erhöht, ist nicht wirksam. Eine Staffelmieterhöhung muss als Betrag ausgewiesen werden.

Im Februar 2005 habe ich eine Wohnung in München-Schwabing zu 12,54 / qm vermietet. Dies waren bei 65 qm 815 € Kaltmiete. Zum 1.10.2010 wurde einvernehmlich eine Mieterhöhung um 25 € (3,07%) vereinbart. Die aktuelle Kaltmiete beträgt seitdem 840 € (12,92 € / qm).

Im Mietvertrag gibt es folgende Formulierung bei der Benennung der Kaltmiete:
„Der Mietzins ist für den Zeitraum bis zum 28.2.2007 festgelegt und kann erstmals zum 1.3.2007 erhöht werden. Weitere Mieterhöhungen sind ab diesem Zeitpunkt im Zweijahresrhythmus um jeweils 6% des dann aktuellen Mietzinses vorhersehbar."

Zum 1.3.14 wollte ich die Kaltmiete um 75 € (8,9 %) erhöhen. Dies wurde von der Mieterin abgelehnt, da sie meinen allgemeinen Verweis auf den Mietspiegel für München und den Verweis auf o.g. Formulierung des Mietvertrags als nicht ausreichend ansah.

Ich habe daraufhin selbst eine Mietpreisberechnung anhand des Mietspiegels 2005 (ergab 11,92 € / qm) und anhand des Mietspiegels 2013 (ergab 12,14 €). Das Ergebnis der Mietspiegelberechnung ist ein Witz, da die Mieten in Schwabing in den letzten Jahren tatsächlich enorm angestiegen sind. Laut Mietspiegel läge der Anstieg dieser Wohnung gerade mal bei 1,8% in 9 Jahren!

Faktisch könnte die Wohnung derzeit leicht zwischen 14,50 bis 16,50 € Miete pro qm erzielen und ich bin der Meinung, dass mein Ersuchen um o.g. Erhöhung legitim ist.

Bestehen anhand der Formulierung im Mietvertrag und/oder anhand von Vergleichsmietangeboten die Möglichkeit eine Mieterhöhung korrekt durchzusetzen oder führt an der Anwendung des Mietspiegels nichts vorbei? – Bitte mit Erläuterung einer Argumentation (ggf. auch anderer Möglichkeiten für eine ordentliche Mieterhöhung).

Welche Kosten entstehen, sofern Sie die Mieterhöhung für mich durchführen?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Formulierung im Mietvertrag reicht in der Tat nicht aus, denn eine Staffelmietvereinbarung setzt voraus, dass die zu zahlende erhöhte Miete betragsmäßig benannt wird, § 557a BGB. Die Angabe einer Prozentzahl reicht also nicht aus.

Sie werden die Miete also nur nach § 558a BGB an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen dürfen. Zur Begründung können Sie sich auf die dort genannten Mittel berufen, also inbesondere auf den Mietspiegel der Stadt München oder auf ein Sachverständigengutachten. Ebenso können Sie sich auf die Miete für drei Vergleichswohnungen berufen. Diese müssten aber in Größe, Ausstattung und Lage vergleichbar sein.

Bestreitet der Mieter die Angemessenheit der Miete und behauptet er, dass die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten wird, müssten Sie ihn auf Zustimmung verklagen. In dem Zustimmungsklageverfahren würde das Gericht dann ein Sachverständigengutachten einholen, das letztlich derjenige bezahlen muss, der das Verfahren verliert. Ohne Rechtsschutzversicherung gehen Sie mit einer solchen Klage also ein erhebliches Risiko ein - der Mieter umgekehrt natürlich auch.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 04.10.2014 | 21:37

Danke für Ihre Antwort.

Die aktuelle Kaltmiete liegt mit 12;92 €/qm bereits über der Spanne des Mietspiegels (2013) von 9,09-12,14 €. Die Spanne aller derzeit angebotenen Wohnungen zwischen 64 und 67 qm Wohnfläche (Umkreis 1 km aller Internetangebote verschiedener Seiten) liegt zwischen 14,06 bis 19,79 €.

Ich würde die Kaltmiete gerne auf 13,85 € / qm (900 € gesamt) erhöhen. Damit liege noch unter dem günstigsten Internetangebot, allerdings über der Preisspanne des Mietspiegels.

Laut § 558a Absatz (3) muss ich die Preisspanne des Mietspiegels auch mitteilen, wenn ich meine Mieterhöhung auf die Vergleichswohnungen stütze. Kann die Mieterin eine Ablehnung der Mieterhöhung dann nicht erst recht erfolgreich auf den Mietspiegel stützen? Oder werden Mieterhöhungen in Städten mit höheren Realpreisen üblicherweise auf Vergleichswohnungen gestützt, obwohl der Mietspiegel günstigere Preise ausweißt?

Mir ist durchaus bewusst, dass Sie keine 100%ige Aussage treffen können. Mir geht es daher mehr um eine professionelle Einschätzung der Situation.

Trauen Sie sich zu, mein Mieterhöhungsverlangen erfolgreich umzusetzen und welche Kosten würden mir hierbei entstehen?

Danke für Ihre Mühe.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.10.2014 | 12:06

Wenn die verlangte Miete über dem Höchstwert des Mietspiegels liegt, werden Sie sie nur schwer durchsetzen können, da der Mietspiegel in der Regel auch den Höchstwert für Vergleichswohnungen bildet.

Lediglich bei Neuvermietungen darf diese Grenze überschritten werden, deshalb steigt der Mietspiegel auch ständig an.

Ich sehe also kaum Chancen, eine Miete zu fordern, die über dem Mietspiegel liegt auch wenn ich es natürlich für Sie versuchen kann.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt


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