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Mieterhöhung ohne Mietspiegel und Mieterhöhungsgutachten

15.10.2020 16:13 |
Preis: 50,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


17:39

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin Besitzer einer vermieteten Eigentumswohnung. Die aktuelle Miete wurde nunmehr seit 6 Jahren nicht erhöht und ist m.E. zu niedrig. Ich habe bereits letztes Jahr mit einem Mieterhöhungsschreiben versucht die Mieter zu erhöhen (hier habe ich allerdings nur Vergleichswohnungen aus Immobilienscout24 und Immowelt hergenommen um die Mieterhöhung zu begründen). Der Mieter hat trotz Mahnung nicht auf meine Mieterhöhungsschreiben reagiert. Wahrscheinlich wusste er, dass ich mit Vergleichswohnungen aus Immobilienportalen keine Mieterhöhung durchsetzen kann.

Da es leider auch keinen Mietspiegel in der Gemeinde gibt, habe ich vor kurzem einen Gutachter eingeschaltet um ein Mieterhöhungsgutachten zu erstellen. Auch hier war der Mieter wenig kooperativ und war zuerst krank, dann in Urlaub und dann hat er kurzfristig einen Termin platzen lassen. Der Gutachter hat entsprechend keine Lust mehr gehabt und hat den Auftrag wieder storniert.

Nun meine 2 Fragen:

- Es gibt zahlreiche seriöse Anbieter, welche die aktuelle Durchschnittsmiete in einer Region ausweisen (z.B. Immobilienscout24, Immowelt, Capital, Wohnpreis24 oder Homeday). Kann ich nicht, unter bezugnahme auf die Anbieter und deren entsprechende Auswertungen, die Miete erhöhen?

- Da ich davon ausgehe, dass der Mieter auch diesmal nicht reagiert, wird es wahrscheinlich auf ein Gerichtsverfahren hinauslaufen. Hier wird doch das Gericht sowieso einen neutralen Gutachter einschalten um einen Mietpreis zu bestimmen. Muss ich also im Vorfeld, wenn ich davon ausgehe dass es sowieso zum Prozess kommt, zwingend ein Mieterhöhungsgutachten vorlegen?

Vielen Dank vorab für Ihre Antwort

15.10.2020 | 16:42

Antwort

von


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Guten Tag,

ich möchte Ihre Anfrage auf der Grundlage der von Ihnen dazu mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten:

Nach § 558a Abs. 2 Zif 4 BGB kann die begehrte Mieterhöhung auch begründet werden durch
entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

Diese Benennung von 3 Vergleichswohnungen lässt das Mieterhöhungsverlangen formell wirksam werden. Sollte in einem etwaigen Prozess der Mieter trotzdem die Ortsüblichkeit bestreiten, muss ggf durch Einholung eines Gutachtens diese Frage geklärt werden.

Weitere Voraussetzung ist die Identifizierbarkeit durch den Mieter. Das bedingt die möglichst konkrete Angabe der Anschriften, der Größe sowie des qm-Preises. Idealerweise wäre die Bezugnahme auf andere, gleich große ETW im selbem Gebäude.

Welche Anforderungen der BGH an die Mieterhöhung via Vergleichswohnungen stellt, ergibt sich sehr deutlich z.B. aus seinem Urteil vom 29.02.2012, Az.: VIII ZR 346/10 .

Mit freundlichen Grüßen


Rückfrage vom Fragesteller 15.10.2020 | 17:38

Guten Tag,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Vielleicht hätte ich meine beiden Fragen anders formulieren sollen, da mir der Paragraph und auch die Mieterhöhung über 3 Vergleichwohnungen bekannt waren.

Dann würde ich meine Nachfrage wie folgt formulieren:
Ich habe vegangenes Jahr in meinem Mieterhöhungsverlangen, 10 Wohnungen im Umkreis von 2 Kilometer die nach Ausstattung und Baujahr und Ausstattung ähnlich waren (gefunden auf Immoscout24 und Immowelt) als Grundlage hergenommen (Vergleichsmieten im gleichen Haus liegen mir nicht vor). Ich würde in meinem neuen Mieterhöhungsverlangen wieder so vorgehen. Kann ich mit dieser Vorgehensweise ein Mieterhöhungsverlangen begründen und kann ich mit solch einem Mieterhöhungsverlangen vor Gericht gehen (falls ich sich die Mieter, wovon ich ausgehe wieder nicht rückmelden)?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 15.10.2020 | 17:39

Wenn diese 10 Wohnungen vergleichbar sind, können Sie so vorgehen.

Mit freundlichen Grüßen

ANTWORT VON

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