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Maklerprovision in jedem Fall fällig ??

| 06.05.2010 13:37 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Hallo,

wir haben folgendes Problem: Wir haben über eine Internetplattform ein Haus gefunden, Kontakt mit dem Makler aufgenommen, und auch mit dem Makler besichtigt. Bei der Besichtigung hat mein Partner dem Makler so eine Bestätigung unterschrieben. Da wir uns weiter nach Häusern umschauten, weil wir uns nicht festlegen wollten, und auch dachten, lieber noch ein paar andere Häuser anschauen, und ausserdem zu dem Schluss gekommen waren, das wir versuchen möchten ein Haus zu finden das NICHT über Makler verkauft wird, da wir uns das Geld sparen wollten, grasten wir weiter das Internet usw. ab. Da fand ich in der Zeitung eine Anzeige, ohne Bilder, die auch in etwa unseren Vorstellungen entsprach. Ich rief an, und der Witz war, das es sich um das gleiche Haus handelte, wie oben geschrieben u. bereits besichtigt. der Verkäufer hatte es auch noch privat inseriert. Wir haben uns längere Zeit unterhalten, und ich erörterte ihm das Problem, das wir uns lieber ein Haus ohne Makler suchen wollen, um das Geld zu sparen, weil wir von der Bank auch keine 110 % Finanzierung bekommen, und ohne jegliches Eigenkapital finanzieren. Er meinte, da muss doch was zu machen sein, schliesslich hätte er es ja auch noch privat inseriert. Wir sind nun so verblieben, das wir uns informieren, ob es eine Möglichkeit gibt, die Maklerprovision zu umgehen ? Das wäre die einzige Möglichkeit für uns, das Haus zu erwerben. des weiteren meinte der Verkäufer, er habe keinen Vertrag mit dem Makler, er könne es jederzeit dem Makler aus der Hand nehmen. Müssen wir in jedem Falle eine Provision zahlen ???? Danke für jede hilfreiche Antwort !!!

Gem. § 652 BGB entsteht der Anspruch auf Maklerlohn dann, wenn der Makler mit seinem Auftraggeber zunächst einen Maklervertrag schließt, der Makler eine typische Maklertätigkeit entfaltet, die zum Abschluss des Hauptvertrages führt und diese eben für den Abschluss dieses Vertrages ursächlich ist.

Zunächst stellt sich die Frage, ob ein wirksamer Maklervertrag vorliegt. Ausweislich Ihrer Sachverhaltsdarstellung wurde ein solcher durch den Verkäufer des Objektes gerade nicht geschlossen. Möglich ist aber, da sie der Lebenspartner durch Unterzeichnung einer "Bestätigung" einen solchen Maklervertrag abgeschlossen hat. Letztlich kommt es hierbei zunächst auf den Wortlaut der Bestätigung an. Zumindest muss man im Falle der Maklertätigkeit von einem stillschweigenden Vertrag ausgehen. Ich unterstelle daher zunächst, dass die Voraussetzung eines Maklervertrages gegeben ist.

Fraglich wird jedoch sein, ob die Maklertätigkeit, wenn es letztlich zu einem Vertragsabschluss kommt, ursächlich für einen solchen gewesen ist. Ob eine Maklertätigkeit für den späteren Vertragsschluss kausal geworden ist, stellt eine Entscheidung des Einzelfalls dar. Tatsache ist, dass nicht jede kausale Handlung für die Annahme eines vertragsadäquaten Zusammenhangs genügt. Auch ist der Makler selbst im Streitfall darlegungs-und beweisbelastet für einen Kausalzusammenhang. Jedoch wird bei Abschluss des Vertrages in einem angemessenen Zeitraum nach erfolgter Maklertätigkeit vermutet, dass diese kausal für den Abschluss gewesen sei. Der Bundesgerichtshof geht hierbei von einem Zeitfenster von einem Jahr nach der Maklertätigkeit aus.

Um den Kausalzusammenhang zu unterbrechen, bestünde somit rein theoretisch die Möglichkeit, mit dem Vertragsabschluss selbst abzuwarten und diesen zu einem späteren Zeitpunkt zu schließen. In Anbetracht des Umstandes des großzügigen Zeitfensters von einem Jahr ist dies jedoch weniger praktikabel.

Möglich wäre jedoch, dass der Kaufvertrag hinsichtlich des von Ihnen begehrten Objektes mit einer anderen als der durch den Makler nachgewiesenen Person geschlossen wird. Möglich erscheint hier, dass lediglich der Lebenspartner gegenüber dem Makler aufgetreten ist, Sie somit in den Maklervertrag selbst nicht einbezogen wurden. Soweit der Lebenspartner den Makler beauftragt hat, Sie letztlich aber den Kaufvertrag schließen, so bestünde keine Identität zwischen der nachgewiesenen und der vertragschließenden Person. Dies gilt jedoch nicht im Falle dessen, dass Sie miteinander verheiratet sind. Inwieweit dies der Fall ist, lässt sich aus Ihren Sachverhaltsangaben nicht abschließend beurteilen. Dies bedürfte der genauen Prüfung der einzelnen Umstände sowie der letztlich geleisteten Bestätigung.

Eine weitere Möglichkeit, die Maklerprovision mangels Ursächlichkeit zu umgehen, wäre, den Kaufvertrag letztlich zu völlig anderen Bedingungen abzuschließen. Hierbei ist jedoch grds. nicht ausreichend, dass ein niedrigerer oder aber ein höherer Kaufpreis erzielt wird. Vielmehr könnte im Rahmen des Vertrages beispielsweise zu Gunsten eines Dritten ein Wohnungsrecht oder aber ein Nießbrauch eingetragen werden. Denkbar ist auch, dass nicht etwa ein reiner Kaufvertrag sondern beispielsweise Mietkaufvertrag abgeschlossen wird. In jedem Falle muss der letztlich abgeschlossene Vertrag inhaltlich anders als der durch den Makler vermittelte Vertrag ausgestaltet sein.

Auch würde eine Unterbrechung des Kausalzusammenhangs vorliegen, wenn der Verkäufer zunächst von seinen Verkaufsabsichten endgültig absieht, später jedoch den Vrtrag doch abschließt, wobei hier jedoch wieder ein Fenster von nicht unter einem Jahr zu berücksichtigen ist.

Die Maklerprovision wird im Falle der Anwendung einer der benannten Möglichkeit somit nicht in jedem Fall zur Zahlung fällig sein und kann insbesondere durch geschickte Vertragsgestaltung vermieden werden, wobei ich Sie noch abschließend darauf hinweisen möchte, dass eine solche Ursächlichkeit im Falle des Vertragsschlusses in einem nahen zeitlichen Zusammenhang zur Maklertätigkeit zunächst vermutet wird, Sie diese Vermutung im Streitfalle dadurch erschüttern müssten, in dem Se darlegen und beweisen, dass keine Identität der Personen oder aber keine wirtschaftliche Identität, wie vorher beschrieben, besteht.

Ich hoffe, dass ich Ihnen behilflich sein konnte und verbleibe

Nachfrage vom Fragesteller 06.05.2010 | 15:20

Hallo Frau Schwuchow,
vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Wir haben auch schon verschiedene Möglichkeiten in Betracht gezogen, allerdings leider noch keine gefunden. Wir wollen nicht das Risiko einer Vertragsstrafe riskieren. Eine unserer Ideen war auch, das ich das Haus kaufe, allerdings ist das Problem, das mein Lebensgefährte der Kreditnehmer ist. Auch haben wir uns überlegt, ob wir das Haus zB. auf Bruder oder Mutter schreiben lassen, allerdings ist da dann wieder das Problem, wie gehts dann weiter, wie kommt das Haus auf unseren Namen, ohne das es notariell umgeschrieben werden muss ?? Dann habe ich mir auch überlegt, ob wir dem Verkäufer einen Mietkauf vorschlagen, für 1 Jahr zB. und dann komplett kaufen, aber ich weiss nicht ob dann trotzdem der Makler nachhaken kann und Anspruch auf Provision hat. Oder ob es die Möglichkeit gibt, eben 2-3 Monate zu warten und den Kauf dann perfekt zu machen, aber da greift wohl auch der Makler an. Hier habe ich Ihnen im Anhang die AGB von dem Makler kopiert, ich denke das wird auch in etwas das sein, was mein Freund unterschrieben hat. Wir haben leider keinen Durchschlag erhalten. Falls es da eine Hieb- und Stichfeste Möglichkeit gäbe, würden wir uns sehr gerne auf direktem Weg von Ihnen beraten und unterstützen lassen.

Liebe Grüße
Diana


Unsere Allgemeinen Geschäftsbedingungen
1.
Unsere Objektangebotsdaten und Angaben basieren auf uns vom Eigentümer mitgeteilten Informationen. Eine Haftung für deren Richtigkeit und Vollständigkeit können wir trotz sorgsamer Überprüfung nicht übernehmen. Zwischenverkauf bzw. Vermietung bleiben dem Eigentümer vorbehalten.


2.
Der Maklervertrag mit Bentz Immobilien kommt entweder durch schriftliche oder mündliche Vereinbarung zustande, aber auch durch die Inanspruchnahme unseres Objekt-Exposees.



3.
Die Angebote sind ausschließlich für den Kaufinteressenten bestimmt und vertraulich zu behandeln. Eine Weitergabe an Dritte, ohne unsere Zustimmung, verpflichtet den Angebotsempfänger zur Zahlung der im Maklervertrag ausgewiesenen Provision.
Ist dem Empfänger das von uns angebotene Objekt bereits bekannt, so hat er uns unverzüglich davon in Kenntnis zu setzen und auf Verlangen dies auch zu belegen, andernfalls gilt bis zum Beweis des Gegenteils unser Nachweis als kaufursächlich.



4.
Jegliche Kontaktaufnahme mit dem Verkäufer des durch uns vermittelten Objektes ist grundsätzlich vorher mit uns abzustimmen. Besichtigungen können nur nach vorheriger Absprache mit uns vorgenommen werden.

5.
Der Kaufinteressent ist verpflichtet uns bei Verhandlungen als zuständigen Makler zu nennen und uns zu diesen Verhandlungen und/oder jedem Vertragsabschluss heranzuziehen. Kopien/Abschriften von abgeschlossenen Verträgen sind uns zu überlassen.

6.
Die Provision ist verdient und fällig bei notarieller Beurkundung bzw. bei Abschluss eines gleichwertigen Geschäftes, das im Zusammenhang mit dem von uns unterbreiteten Angebot steht, wie ebenso, wenn der Erwerb auf dem Wege einer Zwangsversteigerung erfolgt. Wir sind berechtigt für beide Vertragsteile provisionspflichtig tätig zu werden.

7.
Die Vertragsparteien verpflichten sich, direkt nach der notariellen Beurkundung die ausgewiesene Provision an die Firma Immobilien Bentz zu begleichen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.05.2010 | 17:42

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Nachfrage möchte ich wie folgt beantworten:

Die von Ihnen zitierten AGB sprechen dafür, dass ein Maklervertrag abgeschlossen wurde. Dies jedoch offensichtlich nur mit Ihrem Lebenspartner. Hiermit wurde jedoch keine Vertragsstrafenregelung vereinbart, so dass es wirklich nur um die Frage der Maklerprovision geht.
Problematisch hierbei ist, dass Ziffer 6 der AGB derart formuliert ist, dass auch ähnliche Geschäfte umfasst sind. Somit scheidet die Möglichkeit, die wirtschaftliche Identität der Verträge durch Eintragung eines Wohnrechts oder die Vereinbarung eines Mietkaufes leider aus.
Die einzig sinnvolle Lösung wäre als nur, dass das Haus durch Sie erworben wird, so dass keine Personenidentität besteht. Hierbei muss aber sichergestellt werden, dass weder Sie im Maklervertrag noch Ihr Lebenspartner im Kaufvertrag erscheint. Folge wäre zudem, dass Sie eine Bewilligung zur Eintragung von Sicherungsmittel hinsichtlich des Darlehens gewähren müssten. Hierzu wäre vorab dringend Absprache mit der finanzierenden Bank notwendig.
Letztlich bestünde aber auch die Möglichkeit, dass Sie mit dem Verkäufer vereinbaren, dass die derzeit anfallende Maklerprovision vom Kaufpreis abgezogen wird, so dass am Ende von der Finanzierung auch Geldmittel für die Maklerprovision vorhanden sind und letztlich, ausgehend vom niedrigeren Kaufpreis auch weniger Maklerprovision zu zahlen ist.

Sie sollten ggf. aber auch prüfen lassen, ob die Maklerprovision auch der Höhe nach angemessen wäre. Hierzu fehlen mir derzeit jedoch entsprechende Angaben.

Sollten Sie das Haus durch einen Dritten erwerben lassen, kommen Sie leider nicht umher, per Notarvertrag das Eigentum auf sich übertragen zu lassen.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Nachfrage beantworten und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Nicole Schwuchow

Bewertung des Fragestellers 18.05.2010 | 11:34

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