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Muss Maklerprovision gezahlt werden, wenn unklar ob Wohnungsvermietung stattfand?

| 18.02.2017 20:38 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Zusammenfassung: Der Anspruch des Maklers entsteht mit der erfolgreichen Vermittlung des Vertrags. Hierfür trägt er die Darlegungs- und Beweislast. Die nachträgliche Beendigung des Vertrags durch den Auftraggeber berührt den Makleranspruch grds. nicht, es sei denn, es bestand auch eine Anfechtungsmöglichkeit.

Ein Makler hat, im Rahmen eines Maklervertrags, meine Eigentumswohnung "vermietet".
Der Makler hatte mir einen vom "Mieter" unterschriebenen Mietvertrag per E-Mail zugesendet, den auch ich unterschrieben hatte.

Ich habe den "Mieter" nie gesehen und habe gar keinen Nachweis, dass ein "Mieter" in der Wohnung jemals wohnte.
Der "Mieter" hat zu keinem Zeitpunkt die Miete, bzw. Kaution gezahlt, so dass ich die Wohnung nach 3 Monaten gekündigt hatte.

Meine Frage:
Muss ich die nun verlangte Maklerprovision (2 Monatsmieten) zahlen und wenn ja, in welchem Umfang ?
War, im o.g. Fall, der Mietvertrag überhaupt zustande gekommen ?

Vielen Dank für Ihre Bemühungen !

Sehr geehrte Fragenstellerin,

Ihre Frage möchte ich aufgrund des geschilderten Sachverhalts gerne wie folgt beantworten:

1)
Der Maklervertrag ist im Gesetz in den §§ 652 ff. BGB geregelt. § 652 Abs. 1 S. 1 BGB bestimmt folgende Voraussetzungen für das Entstehen der Marklercourtage: "Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt."

Aus der Formulierung der Vorschrift folgt, dass der Makler darlegen und beweisen muss, dass infolge seiner Vermittlungstätigkeit ein Vertrag (hier: der Mietvertrag) zwischen seinem Auftraggeber (Ihnen) und einem Dritten (dem "Mieter") zustande gekommen ist.

Hier hat der Makler als Beweis für sein erfolgreiches Tätigwerden einen schriftlichen Mietvertrag mit einem Dritten vorgelegt. Ein solcher Mietvertrag wäre dann wirksam zustande gekommen, wenn zwei übereinstimmende Willenserklärungen diesbezüglich vorlägen - Hier also ein Angebot zur Vermietung der Wohnung Ihrerseits und eine Annahmeerklärung durch den Dritten. Die Angebotserklärung muss dabei nicht von Ihnen persönlich abgegeben worden sein; es genügt auch, wenn der Makler Sie gegenüber dem Dritten wirksam vertreten oder Ihre Willenserklärung als Bote übermittelt hat.

Da hier ein schriftlicher Vertrag vorliegt, deutet zunächst alles auf einen wirksamen Vertragsschluss und damit auf ein Entstehen der Maklercourtage hin. Sie müssten daher konkrete Anhaltspunkte dafür vorbringen, dass der Mieter in Wahrheit nicht existiert und es sich um ein unwirksames Scheingeschäft handelt. In diesem Falle würde der Maklerlohn natürlich nicht anfallen. Ob der Umstand genügt, dass der Mieter nie eingezogen ist, ist zweifelhaft, da hierfür auch andere Gründe denkbar sind.

2)
Ihr Fall weist darüber hinaus aber die Besonderheit auf, dass der vermeintliche Mieter nie Zahlungsleistungen an Sie erbracht hat und Sie das Mietverhältnis daher nach nur 3 Monaten außerordentlich gekündigt haben. Grundsätzlich stellt die Kündigung eines Vertrages eine nachträgliche Beseitigung desselben dar, die die bereits entstandene Maklerprovision unberührt lässt.

Der Makleranspruch würde dagegen nach Teilen der Rechtsprechung dann entfallen, wenn Sie zugleich zur Anfechtung des Mietvertrags berechtigt gewesen wären, da es sich dann um einen anfänglichen Mangel des Vertragsverhältnisses handeln würde (vgl. OLG Stuttgart - Urteil vom 7. Dezember 2011 - Az. 3 U 135/11). In Ihrem Falle wäre eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung durch den "Mieter" in Betracht gekommen. Hierfür müssten Sie allerdings darlegen und beweisen, dass der Mieter von Anfang an nicht vorhatte, den Mietzins zu entrichten, den anderen Teil aber durch Vorspiegelung dieser Absicht zum Vertragsschluss gebracht hat. Der Nachweis solcher "inneren Tatsachen" bereitet naturgemäß Schwierigkeiten.

3)
Zusammengefasst: Nach dem bisher geschilderten Sachverhalt ist der Maklerlohn grundsätzlich als entstanden zu betrachten. Anknüpfungspunkte, an denen Sie ansetzen könnten, sind zum Einen der Nachweis, dass der Mieter in Wahrheit nicht existiert bzw. dass es sich bei dem Mietvertrag nur um ein Scheingeschäft gehandelt hat, und zum Anderen, dass der Mieter - seine Existenz vorausgesetzt - niemals vorhatte, die Miete zu entrichten.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen,

Sarah Neumann,
Rechtsanwältin aus Dortmund

Nachfrage vom Fragesteller 19.02.2017 | 17:20

Sehr geehrte Frau Neumann,

vielen Dank für Ihre Antwort. Ich möchte nachfragen, ob folgende Anhaltspunkte für die von Ihnen erwähnte Anfechtung hilfreich wären:

Zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des mir vom Makler zugesendeten Mietvertrages, hatte ich den Makler gebeten, eine Ausweiskopie des "Mieters" vorzulegen; diese bekam ich nie.
Der Makler informierte mich jedoch mehrfach, dass der "Mieter" persönlich für mich nicht zu finden sein wird. Tatsächlich, hatte ich festgestellt, dass der "Mieter" auch unter seiner alten im Mietvertrag angegebenen Meldeadresse ganz offensichtlich nie gesehen wurde.

Die nicht stattfindenden Mietezahlungen, hatte der Makler mehrfach dadurch begründet, dass, nach Aussage des "Mieters" zu Beginn des Vertrages, diese Zahlungen nicht durch "Mieter" selbst, sondern durch jemand anderen erfolgen sollten. Dieser mir unbekannte Andere hatte allerdings nie gezahlt.

Vielen Dank für Ihre Bemühungen !

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.02.2017 | 18:38

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Nachfrage kann ich wie folgt Stellung nehmen:

Die von Ihnen geschilderten Umstände sind in der Tat sehr ungewöhnlich. Sie können sich wie folgt auswirken:

1)
Sollte der Makler auf Zahlung seines Honorares klagen, so müsste er - wie beschrieben - beweisen, dass er erfolgreich den Vertrag mit einem Dritten vermittelt hat. Bei Zweifeln über das tatsächliche Zustandekommen eines Mietvertrags mit einem Dritten, wäre dieser Dritte wohl als Zeuge zu vernehmen. Wenn er allerdings nicht auffindbar ist, dürfte dem Makler nicht der Beweis gelingen, dass er tatsächlich einen wirksamen Vertrag mit einem existierenden Dritten vermittelt hat, sodass ihm auch kein Anspruch zukommt.

2)
Geht man dagegen davon aus, dass der Makler redlich ist und der Mieter hier ein "falsches Spiel treibt", so können die von Ihnen geschilderten Tatsachen jedenfalls Indizwirkung für eine arglistige Täuschung in Bezug auf die Zahlungsfähigkeit bzw. -willigkeit haben (keine Ausweiskopie, falsche alte Adresse, keine Zahlungen, Unauffindbarkeit). Ob dies im Endeffekt ausreicht, beurteilt das Gericht im Einzelfall - Das Risiko scheint mir aber vertretbar zu sein. Daraus folgt, dass der Makler auch in dieser Variante - meiner Einschätzung nach - keinen Zahlungsanspruch gegen Sie hat.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage verständlich beantwortet zu haben. Ob meine Antwort für Sie hilfreich war, können Sie bei der Bewertung der Beratung angeben.

Mit freundlichen Grüßen,

Sarah Neumann,
Rechtsanwältin aus Dortmund

Bewertung des Fragestellers 21.02.2017 | 22:38

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 21.02.2017 4,6/5,0
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