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Maklerprovision bei Kauf einer Immobilie nach Miete

04.05.2016 09:12 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Wir möchten eine Immobilie mieten. Für die Vermietung hat der Vermieter einen Makler mandatiert über den die ersten Gespräche laufen. Wir haben den Makler gebeten, die Möglichkeit eines Kaufes des Hauses zu eruieren. Einen Verkauf per heute lehnt der Vermieter aber ab.

Da der Vermieter bereits im fortgeschrittenen Alter ist, möchten wir nun zusammen mit dem Mietvertrag ein konkretes Vorkaufsrecht vereinbaren mit Zeitpunkt und Preis. Keinen festen Kauf auf Termin, sondern ein optionales einseitiges Recht unsererseits zu konkreten Bedingungen.

Wir möchten deshalb ein Gespräch mit dem Vermieter führen und dort das Mietverhältnis sowie das Vorkaufsrecht diskutieren. Es wird sich nicht vermeiden lassen, daß der Makler dabei anwesend ist. Aus unseren Vorgesprächen kennt er unser Kaufbegehren und versucht nun ganz subtil von uns für die Kaufverhandlungen mandatiert zu werden.

1. Ist aus unserer ersten Anfrage an den Makler bezüglich der Möglichkeit eines Verkaufes statt Miete bereits eine Mandatierung entstanden?

2. Wie stelle ich sicher, daß der Makler nicht aus seinem "Mitwirken" an der Verhandlung des Mietvertrages (dafür ist er ja vom Vermieter beauftragt) eine "Mitwirkung" an der Verhandlung des Vorkaufsrechtes macht und bei späterem Kauf einen Provisionsanspruch erhebt?

Danke & Gruß

04.05.2016 | 10:59

Antwort

von


(825)
Hussenstraße 19
78462 Konstanz
Tel: 07531-9450300
Web: http://www.anwaltskanzlei-dotterweich.de
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Dadurch, dass Sie den Makler gebeten haben, die Möglichkeit des Hauskaufs zu eruieren, könnten Sie in der Tat ein Angebot zum Abschluss eines Maklervertrages abgegeben haben, das der Makler durch entsprechende Anfrage beim potentiellen Verkäufer angenommen hat. Ein Provisionsanspruch ergibt sich, wenn der Interessent weiß oder wissen muss, dass der Makler hierfür bei Abschluss des beabsichtigten Kaufvertrages eine Vergütung verlangen wird (vgl. Oberlandesgericht Köln, Urteil vom 03.11.1988, Az. 10 U 14/88 ). Ein entsprechender Auftrag an den Makler dürfte hier schon deshalb vorliegen, weil sich seine ursprüngliche Tätigkeit lediglich auf die Vermietung des Hauses gerichtet hat. Die Höhe der Provision muss in diesem Zusammenhang nicht verhandelt worden sein, da § 653 BGB zugunsten des Maklers regelt, dass er zum „üblichen Lohn" (§ 653 Abs. 2 BGB ) tätig wird, dessen Höhe sich nach Gegend und Art der Tätigkeit richtet.

Wenn im Mietvertrag ein Vorkaufsrecht vereinbart werden sollte, dürfte ein Anspruch des Maklers nur dann zu verhindern sein, wenn dieser ausdrücklich und schriftlich Ihnen gegenüber auf den Provisionsanspruch verzichtet.

Allerdings müsste der Makler das Zustandekommen des Maklervertrages beweisen. Da hier kein schriftlicher Auftrag vorliegen dürfte, muss er also nachweisen, dass er in Ihrem Namen bezüglich des Verkaufs angefragt hat.

Eine abschließende Beurteilung ist erst nach Prüfung aller Details möglich, weshalb ich Ihnen rate, einen Rechtsanwalt vor Ort mit dieser zu beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 04.05.2016 | 11:25

Hallo Herr Böhler,

Könnte die ursprüngliche Mandatierung des Maklers aus der ersten Anfrage dadurch erloschen sein, daß die Anfrage auf "Kauf jetzt statt Miete" lautete und die vom Makler vermittelte Antwort darauf "nein, jetzt nur Miete"?

In meiner auf das "Nein" folgenden Emailanfrage an den Makler für einen Gesprächstermin mit dem Vermieter habe ich den Makler darauf hingewiesen, daß ich lediglich von einem Mandat zur Vermietung ausgehe und nicht von einer Mandatierung meinerseits bezüglich Kauf.

Falls dennoch ein Maklervertrag zustande kam, eröffnet sich ein Fenster über die Beauftragung per Email auf die nie eine Hinweis auf ein Widerrufsrecht erfolgte?

Danke & Gruß

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 04.05.2016 | 11:38

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Da Ihr Kaufinteresse ja nach wie vor besteht und offenbar noch immer verhandelt wird, muss die zunächst geäußerte Ablehnung den Auftrag nicht erlöschen lassen. Sie sollten zur Absicherung eine Bestätigung des Maklers dahingehend erwirken, dass er benefalls nur einen Auftrag zum Abschluss des Mietvertrages kam.

Um ein mögliches Widerrufsrecht, das auf einem Fernabsatzvertrag beruhen müsste, prüfen zu können, muss bekannt sein, wie der Makler im Internet aufgetreten ist. Der insofern maßgebliche § 312b Abs. 1 S. 1 BGB ist nicht anwendbar, wenn "der Vertragsschluss nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organsierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt". Im Rahmen dieser Plattform kann bedauerlicherweise keine abschließende Beurteilung vorgenommen werden, Sie sollten alle wesentlichen Unterlagen einem Rechtsanwalt vor Ort vorlegen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

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