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Kauf einer Immobilie: Verkäufer stirbt nach Auflassung. Wie erfolgt Besitzübergang?

| 10.08.2019 16:16 |
Preis: 80,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Corina Seiter


Zusammenfassung: Verkäufer verstorben - Hauskauf

Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich habe Mitte April 2019 per notariell beurkundetem Vertrag ein Grundstück mit Einfamilienhaus gekauft. Der hochbetagte Verkäufer wurde dabei (wegen schwerer Demenz) von einem gerichtlich bestellten Betreuer vertreten, der das ganze Geschäft über einen Makler durchgeführt hat. In Abteilung 2 und 3 des Grundbuchauszugs gab es keine Einträge (keine Lasten).
Der Verkäufer soll den Besitz laut Vertrag "unverzüglich nach Gutschrift des Kaufpreises" übergeben.

Die Genehmigung des Betreuungsgerichts und damit der Kaufvertrag wurde Ende Juli rechtskräftig. Drei Tage nach Eingang des Rechtskraftbescheides hat der Notar mir den Grundbuchauszug mit meiner Auflassungsvormerkung und der Grundschuldeintragung für meine finanzierende Bank, sowie die Zahlungsaufforderung zugeschickt.

Vierzehn Tage nach Eingang des Rechtskraftbescheides beim Notar veranlasste meine finanzierende Bank die Überweisung des Kaufpreises auf das Konto des Verkäufers. Die schriftliche Bestätigung meiner Bank liegt mir vor.

Fünfzehn Tage nach Eingang des Rechtskraftbescheides beim Notar verstarb der Verkäufer. Es soll etwas entferntere Verwandte vor Ort geben, aber keinen Ehepartner und keine Kinder des Verkäufers.
Nach Auskunft des Maklers ist der Betreuer nun nicht mehr zuständig, auch nicht für die Übergabe der Immobilie.
Nach Auskunft des Notariatsangestellten ist der Betreuer doch noch zuständig für die Übergabe des Hauses.

Ich möchte nicht noch weitere Wochen oder gar Monate warten. Das Haus steht schon seit längerem leer. Im April sah das Grundstück noch OK aus. Inzwischen sind Sträucher, Hecken und Unkräuter im Vorgarten und in der Einfahrt stark gewuchert und die Immobilie wirkt etwas verwildert. Ich möchte nun, wo der Kaufpreis bezahlt ist, schnell in den Besitz kommen, Ordnung schaffen, anstehende Reparaturen durchführen und das Anwesen sichern. Ansonsten befürchte ich weitere Verwilderung, ggf. Bauschäden durch eine defekte Regenrinne und vielleicht noch Einbruch, Ablagerung von Müll, Besetzung durch Landstreicher und ähnliches.

Meine Fragen dazu sind:
1. Wer übergibt mir jetzt das Grundstück, die Schlüssel und Unterlagen zum Haus?
2. Wie muss ich vorgehen, um nun unverzüglich in den Besitz des Hauses zu gelangen?
Soll ich mich an das Nachlassgericht wenden, um zu klären, wer für die Übergabe des Grundstücks zuständig ist und ggf. die Einsetzung eines Nachlasspflegers beantragen?
3. Wer trägt die ggf. Kosten eines Nachlasspflegers, ich als Nachlassgläubiger?
4 Wie lange kann das dauern?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Das Amt des Betreuers endet mit dem Tag des Todes des Betreuten. Daher ist er zu keiner Handlung mehr befugt.
Wenden Sie sich umgehend an das Nachlassgericht. Dieses ermittelt die Erben bzw. hat bereits Kenntnisse von diesen. Die Erben treten in die Rechte und Pflichten des Verstorbenen ein und können Ihnen auch das Haus übergeben.

Ein Nachlasspfleger wird nur eingesetzt, wenn die Erben nicht oder nicht schnell ermittelt werden können.
Daher wenden Sie sich wie gesagt schnell an das Nachlassgericht, die werden weiterhelfen und mitteilen, ob vielleicht schon alle Erben bekannt sind.

Haben Sie jedoch bereits den Kaufpreis nebst Steuern bezahlt und sind im Grundbuch eingetragen, so sind Sie bereits Eigentümer. Das kann Ihnen der Notar genau beantworten, ob dies alles bereits erfolgt ist. Wenn Sie Eigentümer sind, muss der Betreuer Ihnen als Eigentümer die Unterlagen herausgeben, ebenso haben Sie alle rechte (und auch Pflichten) am Haus, können z.B. selber das Schloss auswechseln etc. und müssen nicht weiter abwarten.
Hier versichern Sie sich aber bitte beim Notar, wie der Stand ist.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 25.09.2019 | 07:30

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"Die Fragen wurden zügig und mit angemessener Gründlichkeit beantwortet. Der Empfehlung folgend habe ich mich an das Nachlassgericht gewandt. Ich habe zusätzlich noch einen Anwalt vor Ort konsultiert. Dort kannten sich alle Beteiligten bereits. Die Erben wurden festgestellt und haben inzwischen das Haus übergeben. Vielen Dank für den Rat!"
Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 25.09.2019 5/5,0
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