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Mahnbescheid über Miete und NK nach 1,5 Jahren

| 07.09.2010 11:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Einer Bekannten ist eineinhalb Jahren nach deren Auszug aus einer Mietwohnung ein gerichtlicher Mahnbescheid über ausstehende Mietzahlungen und Nebenkosten in Hohe von 2000,- € zugestellt worden. Vorherige Mahnungen gab es zu Händen ihrer Person gab es nicht.
Sie ist damals auf Grund von häuslicher Gewalt durch ihren Ehemann, der gleichzeitig in der Wohnung lebte, mit zwei Kindern ausgezogen. Der Ehemann lebte danach allerding noch zwei Monate länger in dieser Wohnung, bis er u.a. für die an ihr begangene Tat belangt wurde und bis dato in Haft ist. Der Mietvertrag lief auf beide Personen.
Meine Frage ist, in wie weit meine Bekannte für die zwei Monate Miete aufkommen muss, da ihr der Aufenthalt in der Wohnung nicht mehr zuzumuten war und sie auch definitiv auch nicht mehr darin wohnte.
Des Weitern scheint mir der Anspruch auf die Erstattung von Nebenkosten nach dieser Zeitspanne recht ungewiss.

Über die Beantwortung dieses Sachverhalts wäre ich sehr dankbar.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Rechtsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Da Ihre Bekannte gemeinschaftlich mit Ihrem Mann den Mietvertrag abgeschlossen hat, ist sie solange zur Mietzahlung verpflichtet, bis dieser gekündigt wurde. Da eine Kündigung nach Ihrer Schilderung nicht ausgesprochen wurde, besteht der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete, auch wenn sich der Aufenthalt in der Mietwohnung für Ihre Bekannte unzumutbar gestaltete. Dies liegt leider in der Risikosphäre Ihrer Bekannten.

Eine Verjährung der Mietforderung kommt nach 1,5 Jahren noch nicht in Betracht. Grundsätzlich beträgt die regelmäßige Verjährungsfrist für die Mietforderungen 3 Jahre, § 195 BGB. Die Verjährung beginnt mit Schluss des Jahres, indem die Ansprüche entstanden sind, §199 BGB. Dies bedeutet, dass Ansprüche des Vermieters auf Mietzahlung nur aus dem Jahr 2006 bereits verjährt sind.

Des Weiteren könnte man an eine Verwirkung hinsichtlich der nicht verjährten Forderungen denken. Diese kommt jedoch nur im Einzelfall in Betracht. Dafür könnte vorliegend sprechen, dass über einen langen Zeitraum keine Mietforderungen angemahnt wurden. Die Verwirkung kommt aber regelmäßig erst für Ansprüche, die über 2-2,5 Jahre alt sind, in Frage. Somit dürfte auch eine Verwirkung ausscheiden.

Somit dürfte der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete inklusive Nebenkosten bestehen. Dass Ihre Bekannte nicht vorher aufgefordert wurde, die Forderung zu begleichen ist unerheblich, da eine Mahnung bei Mietforderungen entbehrlich ist, da die Fälligkeit der Miete sich nach dem Kalender bestimmen lässt und damit der Verzug automatisch eintritt, § 286 II Nr. 1 BGB. Daher sind auch die Rechtsverfolgungskosten für das Mahnverfahren zu ersetzen.

Ich bedauere, Ihnen keine günstigeren Antworten geben zu können und hoffe dennoch, Ihnen mit meinen Ausführungen weitergeholfen zu haben.

Bitte beachten Sie, dass es sich bei den vorstehenden Ausführungen um eine erste Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts handelt, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nach umfassender Sachverhaltsaufklärung nicht ersetzen kann. Durch Auslassen oder Hinzufügen von Tatsachen Ihrerseits kann sich die rechtliche Bewertung ändern.

Bei Unklarheiten können Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch machen.

Mit freundlichen Grüßen

Gina Haßelberg
(Rechtsanwältin)

Nachfrage vom Fragesteller 07.09.2010 | 13:23

Liegt bei der Forderung hinsichtlich der Nebenkosten nicht eine kürzere Verjährungsfrist zugrunde, da eine explizite Nebenkostenabrechnung in diesem Zeitraum nicht bei ihr eingegangen ist.
Wäre nicht auch der damalige Ehemann vepflichtet seinen Teil der angemahnten Kosten zu übernehmen, da er ja zu dem Zeitpunkt alleinig die Wohnung bewohnt hat? (nur zur Erinnerung: dieser ist z.Z. noch in Haft)

Vielen Dank im Voraus!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.09.2010 | 15:26

Sehr geehrter Rechtsuchender,

zutreffend ist, dass über die Betriebskosten jährlich abzurechnen ist. Dabei ist die Abrechnung dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nachforderungen sind nach Ablauf dieser Frist ausgeschlossen, § 556 Abs. 3 BGB.

Dabei ist jedoch folgendes zu beachten: Auch bei unterjähriger Beendigung des Mietverhältnisses ist die Abrechnung erst nach Ablauf des jährlichen Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Das würde z.B. bedeuten: Endete das Mietverhältnis am 02.01.2010 bei - üblicherweise - kalenderjährlicher Abrechnung, so würde die Abrechnungsfrist erst am 1.1.2011 beginnen und nach 12 weiteren Monaten erst der Ausschluss greifen.

Welcher Turnus bei Ihnen maßgeblich ist und ob die Ausschlussfrist abgelaufen ist, kann ich mangels Angaben von Daten nicht überprüfen.

Zudem wird in Mietverträgen, in denen mehrere Personen Mieter oder Vermieter sind, häufig vereinbart, dass Erklärungen, die einem (Ver-)Mieter zugehen auch gegenüber den anderen wirksam sind. Dies ist auch in Formularverträgen möglich (Achenbach in: Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht
3. Auflage 2010, § 11 Rn. 76) und üblich.

Wenn der Vermieter die Betriebskostenabrechnung also dem Ehegatten Ihrer Bekannten mitgeteilt hat, so geht das auch zu Lasten Ihrer Bekannten. Ob solche - wenn auch üblichen - Vereinbarungen getroffen wurden, ist nur aus dem Mietvertrag zu entnehmen. Dieser liegt hier leider nicht vor.

Selbstverständlich hat der Ehegatte auch anteilig die Kosten zu Übernehmen. Liegen anderweitige Regelungen nicht vor, in Höhe von 50%. Allerdings werden mehrere Mieter in der Regel zu Gesamtschuldnern gemacht. Das bedeutet, dass der Vermieter von jedem Mieter die volle Summe verlangen kann, wenngleich auch insgesamt nur einmal. Für einen "fairen" Ausgleich untereinander haben die Mieter dann selber zu sorgen. Wenn Ihre Bekannte erfolgreich in Anspruch genommen wird, kann sie sich wegen der Hälfte der Kosten an ihren Ehemann wenden. Erfolg verspricht dies freilich nicht.

Ich hoffe, ich konnte die vorhandenen Unklarheiten beseitigen.

Mit freundlichen Grüßen

Gina Haßelberg
(Rechtsanwältin)

Bewertung des Fragestellers 07.09.2010 | 15:43

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FRAGESTELLER 07.09.2010 5/5,0