Sehr geehrte Ratsuchenden,
eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug des Mieters ohne vorherige Abmahnung ist in der Regel gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a, Nr. 3b BGB erst zulässig, wenn der Mieter „für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete“ oder über „einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht“, woran es im vorliegenden Fall derzeit fehlt.
Anders verhält sich dies unter anderem, wenn weitere Vertragsverletzungen vorliegen, die einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung rechtfertigen und „eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht“, § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB.
Hierfür dürfte nicht ausreichend sein, dass auch die Kaution nicht absprachegemäß geleistet wurde und dass der Mieter „frech“ geworden ist.
Jedenfalls wäre das Risiko zu groß, um jetzt bereits zu kündigen, da Sie in Falle eines anschließenden Gerichtsstreit auch im Hinblick auf die Beweislast mit Klageabweisung rechnen müssten. Schriftlich abmahnen sollten Sie aber allemal.
Unabhängig davon können Sie das Vermieterpfandrecht des § 562 BGB ausüben, um über die zwangsweise Herausgabe der vom Mieter eingebrachten Sachen die Verwertung zur Befriedigung Ihrer Forderungen zu betreiben.
Keinesfalls aber dürfen Sie, auch bei Vorliegen der Voraussetzungen einer Räumung, Eigenmacht ausüben, indem Sie das Schloss austauschen.
Ob darüber hinaus eine Einstellung der Heizungs- und Wasserversorgung zulässig ist, hängt von der näher zu prüfenden Wirksamkeit der Vereinbarung anhand der Art, des Inhalts und des Zustandekommens des Mietvertrags insgesamt ab und kann an dieser Stelle kaum beantwortet werden. Wenn der Mieter auf die Gestaltung des Vertrages und der Klausel keinen Einfluss hatte, könnte hierin eine unangemessene Benachteiligung gesehen werden.
Dem Mieter von Wohnraum wird im Normalfall in etwa ein Monat zur Räumung ab Zugang einer begründeten Kündigung einzuräumen sein, der Mieter kann aber durch Einreichen einer Räumungsschutzklage unter Umständen sehr viel mehr Zeit „herausschinden“.
Eine genauere Einschätzung ist anhand der vorliegenden Informationen nicht möglich. Dennoch hoffe ich, Ihnen einen brauchbaren ersten rechtlichen Überblick verschafft zu haben.
Im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion können Sie noch Verständnisfragen stellen.
Für eine darüber hinausgehende kostenpflichtige Interessenwahrnehmung stehe ich Ihnen auf Wunsch gerne zur Verfügung, falls dies erforderlich wird.
Mit freundlichen Grüßen
Wolfram Geyer
Rechtsanwalt