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Mängel an einer vermiteten Eigentumwswohnung


14.01.2007 12:09 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Sehr geehrte Damen,
sehr geehrte Herren,

mir gehört eine 2004 erbaute Eigentumswohnung, welche ich vermietet habe.

Bei einem Besuch bei meiner Mieterin stellte ich fest, dass der gesamte Parkettboden, welcher damals mit zum Bauauftrag gehört hat, gewellt und verworfen ist. Ich gehe davon aus, dass meine Mieterin keine Schuld trifft, sondern das ein Baumangel vorliegt. Die Mieterin berichtete mir, dass der Boden (Fußbodenheizung) permanent sehr warm sei, auch wenn die Heizung am Thermostat abgeschaltet wurde. Hierzu ist es verwunderlich, dass der Heizungszähler nach Übergabe der Wohnung an mich durch den Bauträger einen Stand von rund 980kWh aufwies, 2 Monate später als ich die Wohnung an meine Mieterin übergab waren es bereits rund 17.000kWh und in der letzten Woche (also nach rund 2 Jahren) 19.000kwh. Meine Vermutung geht in Richtung eines Mangels an der Heizungsanlage.

Im folgenden meine Fragen:

1.) Ich treffe mich morgen mit dem Bauherren und dessen Generalunternehmen (Bauleiter) zur Begutachtung des Mangels am Fußboden. Wie soll ich hier am besten und rechtssicher agieren? Ein Bekannter erzählte mir, dass ich bereits vorher die Beweise sichern (lassen) muss?

2.) Sollte die Heizung trotz Thermostat durchgelaufen sein, wer haftet dann für die Heizungskosten? Die Mieterin informierte mich über dieses Problem erst in der letzten Woche, also nach über 2 Jahren bewohnen der Wohnung.

3.) Des Weiteren hat mir der Hund der Mieterin zwei Türen und sogar die Türklinken zerbissen, die Mieterin hat eine Hundehaftpflichversicherung, tritt diese für den Schaden ein?

Sollte ich aus Ihrer Sicht, insbesondere bei dem Baumangel, weitere wichtige Aspekte zu beachten sein, bitte ich um einen kurzen Hinweis.

Sollte ich mich mit dem Bauherren nicht gütliche einigen können, würde ich alles weitere über einen Rechtsanwalt abwickeln lassen.
--->Rechtsschutzversicherung.

Vielen Dank für Ihre Mühe!

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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

1. Eine vorherige Beweissicherung halte ich für problematisch, da hierfür zum einen die Zeit bis zum Termin fehlt, zum anderen diese auch entsprechende Kosten verursachen würde. Grundsätzlich wäre vorab anhand des Vertrages mit dem Bauträger zu klären, welchen Gewährleistungsfristen die einzelnen Gewerke unterfallen.

Hilfreich ist hierbei, dass Sie den Vertrag mit dem Bauträger zu der Begehung heraussuchen. In dem Termin zu einer Begehung wäre dann zu erörtern, inwieweit der Bauträger einen entsprechenden Gewährleistungsfall reguliert. Sollte er sich hierzu bereit erklären würde eine teure Beweissicherung (Gutachten) entbehrlich sein.

Sollte er sich nicht zu einer Regulierung bereit erklären empfehle ich dann die Beauftragung eines Kollegen, der dann den Vertrag mit dem Bauträger prüft unter dann ggfs. unter entsprechender Fristsetzung eine Beseitigung der Mängel einfordert.

2. Möglicherweise trägt die Mieterin eine gewisse Mitschuld, wenn sie einen Mängel nicht rechtzeitig angezeigt hat, obgleich dieser erkennbar war und dadurch erhebliche Folgeschäden verursacht hatte. Insoweit würden dann, soweit eine Baumangel vorliegt und die Gewährleistungsfrist nicht abgelaufen ist, der Bauträger für eine entsprechende Fehlerbeseitigung wie unter Ziffer 1 geschildert verantwortlich sein. Die Folgeschäden aus der mangelhaften Heizungsanlage wäre dann zwischen Bauträger und Mieterin abzugrenzen. Hierbei wären dann die jeweiligen Verantwortlichkeiten herauszuarbeiten.

3. Für einen solchen Mangel haftet die Mieterin.

Es kann sicherlich nicht schaden den Vertrag mit Bauträger vorher auf die Passagen hinsichtlich der Gewährleistung zu prüfen.

Soweit ein entsprechendes Protokoll für die Begehung erstellt wird, wozu ich raten würde, sollten angefertigte Bilder die Mängel betreffend zum Bestandteil des Protokolls gemacht werden.

Des weiteren empfehle ich, dass Sie nicht alleine eine entsprechende Begutachtung durchführen, sondern sich eine Vertrauensperson hinzuziehen, die im besten Falle auch über einen gewissen Sachverstand in Bezug auf bauliche Mängel verfügt. Dies könnten bei Beweisfragen in einem eventuellen späteren Prozess hilfreich sein.

Weiterhin wäre zu prüfen, inwieweit durch einen Gewährleistungsfall entsprechende Mietausfälle auf den Bauträger abzuwälzen wären. Soweit aber eine vernünftige Einigung mit den Bauträger möglich ist, sollten Sie diese favorisieren, da eine entsprechende Auseinandersetzung bei Gewährleistungsansprüchen nicht nur mit hohen Kosten, insbesondere für die Begutachtung der Mängel, sondern auch mit einer längeren Verfahrensdauer verbunden ist.

Ich hoffe Ihnen einen entsprechenden Überblick verschafft zu haben.

Mit besten Grüßen

RA Schröter

Nachfrage vom Fragesteller 14.01.2007 | 21:21

Hallo Herr Schöter,

vielen Dank für Ihre Ausführungen, ich habe folgende Rückfrage:

Sie schreiben, dass sich die Dauer der Gewährleistung nach dem Kaufvertrag richtet, sind es nicht immer 5 Jahre?

Im Vertrag findet sich folgender Passus:

Wegen etwaiger Mängel an der Baulichkeit beträgt die Verjährungsfrist 5 Jahre, an den beweglichen Gegenständen zwei Jahre und in sonstigen Fällen, wie für das Grundstück einschl Bepflanzung 1 Jahr

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.01.2007 | 23:32

Die Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger verjähren hier innerhalb der gesetzlichen Regelung gem. § 638 BGB nach 5 Jahren.

Eine kürzere Verjährung wäre nach den § 13 Nr. 4 VOB/B denkbar, soweit der Vertrag auf Grundlage der VOB-Regelungen geschlossen worden wäre.

Ansprüche verjährendann bei Firmen innerhalb von zwei Jahren, bei Privatleuten in vier Jahren für Mängel an Bauwerken, soweit nichts anderes vereinbart ist. Bei Arbeiten am Grundstück gilt auch hier die einjährige Verjährungsfrist.

Mit besten Grüßen

RA Schröter

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