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Bauträger - Fragen zu Mangel, Zahlung, Abnahme

24.01.2012 22:10 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Wir haben ein Reihenhaus vom Bauträger gekauft (bzw. lassen es bauen). Der Kaufpreis beträgt
rund 180 TEUR. Der Fertigstellungstermin laut Vertrag ist der 31.1. Die Abnahme ist auch für
den 31.1. vereinbart.

Bisher lief die Abwicklung durch den Bauträger soweit problemlos. Bis auf ein Problem: Ein von
uns beauftragter Sachverständiger (Bauingenieur) hat bereits im Sommer festgestellt, dass der
Schallschutz konstruktionsbedingt nicht der Norm enstprechen kann, die vertraglich vereinbart
wurde. Der Bauträger hat dem widersprochen und mitgeteilt, dass es Messungen bzw. ausführliche
Berechnungen bei vergleichbaren Häusern gab. Der Sachverständige hat den Bauträger mehrfach
gebeten, diese Berechnungen bzw. Messergebnisse vorzulegen. Der Bauträger hat Anfang Dezember auch zugesagt, diesbezüglich auch noch einmal auf uns zukommen zu wollen, bisher gibt es dazu aber trotz mehrfacher Nachfragen keinerlei Reaktion.

Da die Bauzeit ansonsten völlig problemlos verlief und der Bauträger ansonsten einen recht
guten Eindruck hinterlassen hat, haben wir eigentlich keine Lust, jetzt eine juristische
Auseinandersetzung anszustrengen.

Andererseits sind wir angesichts der Blockadehaltung seitens des Bauträgers in dieser Frage doch verunsichert. Wir glauben mittlerweile, dass es derartige Messungen wohl vermutlich doch nicht gibt. Es fällt uns auch schwer zu beurteilen, wie gravierend das Problem wirklich ist. Der Sachverständige hält es aus Erfahrung mit ähnlichen Fällen keineswegs für harmlos. Und die Tatsache, dass der Bauträger es jetzt totschweigt, deutet für uns auch darauf hin.

Es ist wohl leider auch so, dass eine Nachbesserung eigentlich gar nicht mehr möglich ist, der Bauträger hätte von Anfang an dickere Steine verbauen müssen.

Der Zahlungsplan laut Vertrag sieht folgende Raten vor

Der Kaufpreis ist [..] in Raten zu zahlen:
a) [erledigt und bezahlt]
b) [erledigt und bezahlt]
c) [erledigt und bezahlt]
d) [erledigt und bezahlt]
e) [erledigt und bezahlt]
f) 8,4 % bei Bezugsfertigkeit und Besitzübergabe. Die Besitzübergabe des Vertragsgegenstandes erfolgt Zug um Zug mit Zahlungseingang aller bisher fälligen Raten bei der Verkäuferin (..)
g) 3,5 nach vollständiger Fertigstellung

Sollte die vollständige Fertigstellung, insbesondere der Aussenanlagen im Zeitpunkt der Gebrauchsabnahme noch nicht gegeben sein, so ist die Schlußrate gem. Buchstabe g) sofort fällig, wenn die Verkäuferin zur Sicherheit der Ausführung der noch ausstehenden Leistung eine selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen Großbank oder Sparkasse in Höhe der Schlußrate Zug um zug gegen Zahlung des Restkaufpreises leistet. Der Käufer verpflichtet sich, die Bürgschaft nach Erledigung unverzüglich zurückzugeben."

Darüber hinaus ist eine weitere Bankbürgschaft "als Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel" in Höhe von 5% des Kaufpreises bereits beim Notar hinterlegt.

Die Rechnung zu f) liegt uns vor und soll vor der Übergabe am 31.1. bezahlt sein.

Stand heute (24.1.) sind neben einigen kleineren Mängeln, die der Sachverständige beanstandet hat, allerdings folgende Leistungen noch offen, daher halten wir das Haus auch noch nicht für bezugsfertig:

- Schalter und Steckdosen sind noch nicht montiert
- Die Treppenstufen sind noch provisorisch
- Die WCs und Waschtische sind noch nicht geliefert bzw. montiert
- Die Fenster haben noch keine Beschläge (Griffe)
- Die Bauendreinigung steht noch aus
- Die Haustür und die Zimmertüren sind noch nicht montiert
- Die Aussenanlagen (Erdauffüllung Garten, Pflasterung der Terrasse) stehen noch aus (dieser Punkt steht der Bezugsfertigeit natürlich nicht entgegen.)

Hinsichtlich der Zimmertüren hat uns der Bauträger telefonisch nahegelegt, diese erst nach dem Einzug einbauen zu lassen, damit sie beim Umzug nicht beschädigt werden. Angeblich soll dies eine besondere Serviceleistung des Bauträgers sein. Im schriftlichen Auftrag für die Sonderwünsche sollen wir dazu jetzt allerdings unterschreiben, dass der nachträgliche Einbau erst erfolgen kann, wenn die letzte Rate laut Notarvertrag vollständig bezahlt ist. Aus unserer Sicht gehören die Zimmertüren aber doch zur Bezugsfertigkeit, werden also mit der Rate zu f) und nicht zur Schlußrate g) geschuldet. Daher würde ich eigentlich lieber auf Einbau der Türen bis zur Übergabe bestehen.

Wir bitten um Ihre anwaltlichen Empfehlungen zu folgenden Fragen:

a) Wie sollen wir uns hinsichtlich der Schallschutzfrage verhalten? Ist es ein wesentlicher Magel, der die Verweigerung der Abnahme begründet, wenn der Bauträger keine entsprechenden Nachweise vorlegt? Oder sollen wir abnehmen und dies als Mangel ins Protokoll aufnehmen, für den wir uns ggf. Minderung vorbehalten? Welche Alternativen gäbe es sonst?
Sollen wir ggf. einen Teil der Zahlung nach f) einbehalten? Aber dann würde der Bauträger wohl die Übergabe verweigern.

b) Wann sollen wir die Bank zur Zahlung der Rate nach f) anweisen? Erst wenn aus unserer Sicht Bezugsfertigkeit besteht (Montage der WCs, der Waschbecken usw.)? Das wird zeitlich wohl knapp, denn die Banken brauchen ja auch ein paar Tage, bis es auf dem Konto gutgeschrieben wird.

c) Wie sollen wir uns hinsichtlich der Zimmertüren verhalten? Auf Einbau bis zur Übergabe bestehen?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


a) Wie sollen wir uns hinsichtlich der Schallschutzfrage verhalten? Ist es ein wesentlicher Magel, der die Verweigerung der Abnahme begründet, wenn der Bauträger keine entsprechenden Nachweise vorlegt? Oder sollen wir abnehmen und dies als Mangel ins Protokoll aufnehmen, für den wir uns ggf. Minderung vorbehalten? Welche Alternativen gäbe es sonst?
Sollen wir ggf. einen Teil der Zahlung nach f) einbehalten? Aber dann würde der Bauträger wohl die Übergabe verweigern.

Wenn Sie die Herausgabe bestimmter Dokumentation vereinbart haben und diese Unterlagen auf ausdrückliche Nachfrage nicht vorgelegt wurden, kann dies der Abnahmefähigkeit des Hauses schaden(BGH, Urteil vom 29.06.1993 Az.: X ZR 60/92). Dann fehlt es an der Vollständigkeit des hergestellten Werkes im Sinne des § 640 BGB. Sie sind zur Abnahme des Werkes nicht verpflichtet. Sie können aber trotz der fehlenden Abnahmefähigkeit das Haus unter Vorbehalt der Nachlieferung der Dokumentation übernehmen. Sie können oder sollen im Abnahmeprotokoll auf den Mangel aus Ihrer Sicht hinweisen. Auch Überweisung sollen Sie unter Vorbehalt tätigen. Die Fertigstellungsrate wird mangels Vollständigkeit auch nicht fällig. Sie brauchen Sie daher auch nicht zu überweisen.

b) Wann sollen wir die Bank zur Zahlung der Rate nach f) anweisen? Erst wenn aus unserer Sicht Bezugsfertigkeit besteht (Montage der WCs, der Waschbecken usw.)? Das wird zeitlich wohl knapp, denn die Banken brauchen ja auch ein paar Tage, bis es auf dem Konto gutgeschrieben wird.

Nach BGH Urteil vom 27.10.2011, Aktenzeichen: VII ZR 84/09 darf der Erwerber eines Einfamilienhauses vom Bauträger die Zahlung einer nach Baufortschritt fälligen Rate des Vertragspreises wegen bis dahin aufgetretener Baumängel in angemessenem Verhältnis zum voraussichtlichen Beseitigungsaufwand verweigern. Sie dürfen daher für alles die Zahlung zum voraussichtlichen Beseitigungsaufwand verweigern. Zahlen Sie nur teilweise und fordern Sie den Bauträger, die Bezugsfertigkeit herzustellen. Sollte er diese treuwidrig vereiteln, gilt die Abnahmefähigkeit bzw. Bezugsfertigkeit als gegeben, vgl. § 162 BGB. Wie Sie das mit Banken organisieren, ist eine technische Sache, die Sie mit der Bank besprechen sollen. Diese brauchen auch ihre Zeit.
Die Bezugsfertigkeitsrate sollen Sie teilweise anweisen. Sie sollen den Mängelbeseitigungsaufwand von Ihrem SV berechnen lassen und diesen einbehalten. Der Bauträger darf die Übergabe nicht treuwidrig vereiteln, indem er die Bezugsfertigkeit nicht herstellt.

Nach der letzt genannten Entscheidung des BGH gilt, "dass das Leistungsverweigerungsrecht wegen Mängeln der Leistungen, die mit der Bezugsfertigkeitsrate abgerechnet werden, grundsätzlich nicht dadurch beschränkt wird, dass die Fertigstellungsrate noch nicht bezahlt worden ist."
Danach dürfte folgende Klausel unwirksam sein : "Sollte die vollständige Fertigstellung, insbesondere der Aussenanlagen im Zeitpunkt der Gebrauchsabnahme noch nicht gegeben sein, so ist die Schlußrate gem. Buchstabe g) sofort fällig, wenn die Verkäuferin zur Sicherheit der Ausführung der noch ausstehenden Leistung eine selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen Großbank oder Sparkasse in Höhe der Schlußrate Zug um zug gegen Zahlung des Restkaufpreises leistet. Der Käufer verpflichtet sich, die Bürgschaft nach Erledigung unverzüglich zurückzugeben."
Durch diese Klausel wird die Fälligkeit der Schlussrate vorgezogen. Jedenfalls können Ihnen die Einwände gegen die Mängel, die mit der Bezugsfertigkeitsrate vorzubringen sind, nicht beschränkt werden. Die einzige Möglichkeit wäre es, dass die Mängel unter der 3,5 Rate zu beziffern sind. Es ist aber nicht möglich die letzten zwei Raten miteinander zu verknüpfen. Die maßgebliche Vorschrift ist § 632a Abs. 1 Satz 2 BGB.

Wenn der Bauträger guten Eindruck auf Sie hinterlassen hat, können Sie in Kleinigkeiten nachlassen, nicht aber im Wesentlichen, so auch nicht in der Bezifferung der Mängel= Schnaps ist Schnaps und Amt ist Amt ...

c) Wie sollen wir uns hinsichtlich der Zimmertüren verhalten? Auf Einbau bis zur Übergabe bestehen?

Sie sollen sich auf das Angebot bedanken und auf die Einbau vor dem Einzug bestehen. Diese Umzugskleinigkeiten können Sie als unbedenklich bezeichnen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Edin Koca, Rechtsanwalt

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