Liegt Arglist vor?

Question

Vorbermerkung: Wir kauften in 10/2003 ein Sondereigentum in Form einer Eigentumswohnung. Der Bauträger sanierte im Sanierungsgebiet vorhandene Bausubstanz in unserem Fall: Altbau (16.TSD) Grundstück (44 TSD.), Sanierung 294 TSD.. Neben der allgemeinen Baubeschreibung (mehr oder weniger lala), verpflichtete er sich im Punkt Sachmängel an Gebäuden zum werkvertraglichen Leistungsstörungsrecht des BGB. Bei Schadensersatz nur bei mind. 2000,-- und nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit. Die Verjährungsfrist wurde mit fünf Jahren ab Abnahme (2005) bezüglich des Gemeinschaftseigentums ab Abnahme (2006)festgelegt. Der Bauträger hat alle Ansprüche auch gegen Handwerker vorsorglich an die Käufer abgetreten.
Die Gewährleistung ist dahingehend eingeschränkt, dass nur für solche Mängel gehaftet wird, deren Ursache in der fehlerhaften Errichtung bzw. Sanierung des Bauwerkes begründet ist. Sie erstreckt sich daher nicht auf Mängel durch normale Abnützung und auf Haarrisse.
Außerdem heißt es: Der Auftragnehmer hat die Leistungen nach den anerkannten Regeln der Baukunst und technisch einwandfrei unter Beachtung der einschlägigen DIN Vorschriften und unter Verwendung normgerechter Baustoffe zu erbringen. Abweichungen sind zulässig, wenn sie aufgrund berhördlicher Auflagen rechtlich geboten sind oder wenn wie sich als technisch notwendig erweisen und dem Käufer zumutbar sind. Ferner sind Änderungen in Bezug auf Gebäudeteil, die nicht das Sondereigentum des Käufers betreffen, zulässig, soweit sie nicht den vetragsgemäßen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums unzumutbar beeinträchtigen. Abweichungen dürfen Güte, Wert und Gebrauchsfähigkeit des Vertragsobjektes nicht mindern und den Grundriß der Wohnung nicht ändern.
Der Bauträger ist inzwischen insolvent. Der Bauträger ist seit vielen Jahren im Geschäft und unterhält zahllose Unternehmen mit gleichklingenden Namen oder marginalen Zusätzen, die ab und zu dann in Insolvenz gehen (dies hat sich leider erst im Nachhinein herausgestellt.)
Sachlage: In diesem Jahr 2008 wurde Feuchtigkeit in den Kellern und Erdgeschoßwohnungen festgestellt. Hiernach wurde ein Gutachter bestellt, der unter anderen Mängeln zu unserem Sondereigentum folgendes festgestellt hat:
Im Rahmen der früheren Modernisierung wurden große Teile der Kelleraußenwände nicht gegen Feuchtigkeit geschützt. Punktuell vorgenommene Arbeiten zu einem nachtäglichen Feuchteschutz waren im Bereich der EG Nr. X (unser Sondereigentum) unfachmännisch ausgeführt und mangelhaft. Eine eventuell zusätzlich eingebaute Betonwand als Schutz des Kellers ist weder fachgerecht noch ausreichend. Es besteht die Gefahr von Haus oder echtem Kellerschwamm. Die entsprechenden Fotos wurden zum Teil mit "Pfusch" vom Gutachter kommentiert.
Mit dem Bauträger wurde nach Baufortschritt abgerechnet:
40 % nach Baugenehmigung und Rohbaufertigstellung
usw. usw.
15 % nach Fertigstellung Fassadenarbeit usw.
Der Bauträger übernahm selber die Planung, so dass kein Architekt eingeschaltet wurde. Der Bauträger wies auf seine Erfahrung hin und die Tatsache, dass der Rohbau ja schon stehen würde.

Die Eigentümergemeinschaft will nun den Schaden selbst beheben lassen (alle Schäden ca. 30 TSD €) mit dem Verweis, dass beim Bauträger sowieso nichts zu holen sei, da dieser insolvent ist.

Ich dagegen bin der Meinung, dass der Bauträger, der persönlich nach wie vor Geschäftsführer ähnlicher Unternehmen ist, sehr wohl persönlich haftbar gemacht werden kann. Als erfahrenem Geschäftsführer der Gesellschaft unterstelle ich ihm, dass er wußte, dass eine Sanierung ohne wirksame Feuchtigkeitssperre für die Kellerräume bzw. die Erdgeschoßwohnungen nachfolgend zu
Problemen mit aufsteigender Feuchtigkeit führen. So heißt es weiter im Gutachten: Im freigelegten Bereich der kellerwand und des Haussockels existiert keine fachgerechte Abdichtung und kein fachgerechter Feuchteschutz. Das heißt für mich, es wurde wissentlich keine entsprechenden Maßnahmen veranlasst.
Ich persönlich halte einen Arglistansatz für ausreichend und damit einer entsprechenden Schadenersatzleistung des Geschäftsführers, der das Projekt geplant, durchgeführt und selbst überwacht hat (lässt sich alles nachvollziehen).
Ich habe die Hauseigentümergemeinschaft gebeten, den Auftrag noch nicht zu vergeben, da ich davon ausgehe, dass selbst bei einem Arglistansatz die Verpflichtung zur Schadenminimierung gilt und dem potentiell Beklagten die Möglichkeit eingeräumt werden muss den Schaden selbst zu beheben.

Aber vielleicht liege ich völlig daneben. Ich bin auch kein KlagDichReich Mensch und möchte dies nur angehen, wenn es angemessen ist und Aussicht auf Erfolg hat.

Für die Antwort danke ich Forumsteilnehmern vielmals vorab!

Anwalt · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Fragesteller,    Aufgrund Ihrer Informationen beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:    Zunächst möchte ich Sie aber darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Sachverhaltsangaben kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen.    Die genannten Mängel sollten Sie zunächst gegenüber dem Insolvenzverwalter anmelden. Dieser ist aufgrund der Eröffnung der Insolvenz an die Stelle des Bauträgers getreten.   Dem Insolvenzverwalter sollte vor der eigenen Behebung der Mängel, der so genannten Ersatzvornahme, eine Frist zur Beseitigung der Mängel gesetzt werden.  Da weitere Unternehmer an der Verursachung der Schäden wohl nicht beteiligt waren, hilft Ihnen die Abtretung der Gewährleistungsansprüche in dem Bauvertrag nicht weiter.    Ich gehe zunächst davon aus, dass der Bauträger in der Rechtsform einer GmbH tätig wurde. Bei dieser Rechtsform haftet grundsätzlich nur die GmbH und nicht der Geschäftsführer persönlich.  Die Handlungen des Geschäftsführers werden der GmbH zugerechnet. Bei einer deliktischen Handlung kann jedoch die Haftung des Geschäftsführers persönlich neben die Haftung der GmbH treten.  Dies ist jedoch eher ein Ausnahmefall und wäre von Ihnen zu beweisen. Den vorliegenden Schaden und die Ursächlichkeit könnten Sie aufgrund des Gutachtens wohl beweisen. Problematisch ist jedoch die subjektive Seite des Tatbestandes. Allein die Tatsache, dass der Geschäftsführer aufgrund seiner Erfahrung anders hätte handeln müssen, reicht nicht aus, um den Vorsatz sicher beweisen zu können.  Es könnte dem Geschäftsführer zwar Fahrlässigkeit vorgeworfen werden, dafür müsste an dem Bauvertrag aber genau überprüft werden, ob die Einschränkung der Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit rechtmäßig beschränkt wurde.  Ob eine deliktische Haftung des Geschäftsführers letztendlich gegeben ist, ist eine Frage des Einzelfalls und kann abschließend nur von einem Gericht geklärt werden.    Eine weitere Möglichkeit bestünde in einer sittenwidrigen Schädigung des Geschäftsführers nach &#167; 826 BGB Ihnen gegenüber. Hierfür bietet der Sachverhalt jedoch keine Anhaltspunkte.    Auch bei einer anderen Gesellschaftsform haftet der Geschäftsführer grundsätzlich nicht. Dies ist nur der Fall, wenn er auch persönlich haftender Gesellschafter ist.    Wenn dieser Vorsatz nicht bewiesen werden kann, würde der Geschäftsführer nur gegenüber der Gesellschaft haften, wenn diese durch seine Handlung einen Schaden erleidet. Einen Anspruch diesbezüglich könnte dann nur die Gesellschaft, also der Bauträger an sich geltend machen. Hier wäre dies inzwischen der Insolvenzverwalter.    Aufgrund der wirtschaftlichen Bedeutung dieser Angelegenheit rate ich Ihnen und der gesamten Eigentümergemeinschaft an, nochmals einen Anwalt vor Ort aufzusuchen und diesen die Angelegenheit überprüfen zu lassen. So können am besten alle Beweise für eine deliktische Haftung dahingehend geprüft werden, ob Erfolgsaussichten bezüglich einer Haftung bestehen.    Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen.    Mit freundlichen Grüßen    Kerstin Götten  &lpar;Rechtsanwältin&rpar;

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Baurecht, Architektenrecht

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