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Altlasten bei Haus und Boden nach Kauf

| 24.06.2016 15:10 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung: Gewährleistungsrechte und Anfechtung eines Grundstückskaufvertrages bei Altlasten

Hallo,

wir haben eine Frage bzgl. unseres Grundstückes, welches wir im November 2015 gekauft haben und wo wir nun bei Bodenarbeiten und dem Bodenplattenaushub festgestellt haben, dass dies stark kontaminiert ist.
Der Makler war eine Bank und der Verkäufer eine Erbengemeinschaft.

Nun zum Verlauf:

Vor dem Kauf des Grundstückes haben wir den Makler, das Landratsamt und den Verkäufer explizit (zuletzt beim Notartermin) nach Altlasten auf dem Grundstück gefragt und dies wurde von allen verneint.
Da es viele Bewerber auf das Grundstück gab, konnten wir zeitlich kein Bodengutachten vor Verkauf machen lassen.
Das Landratsamt ist außen vor aber wir dachten, wenn denen nichts bekannt ist, scheint dies Grundstück sauber zu sein.
Man sagte uns nur (Makler, Verkäufer und LRA), dass dies früher eine Kiesgrube war aber nicht, dass diese dann mit allem möglichen Zeug aus Industrie und Haushalt zugeschüttet wurde (Asbest, Teppiche, Eisen, Öle und Säuren, etc.).

Nachbarn etc. kannten wir noch nicht so gut bzw. waren bei unseren Besichtigungen nicht vor Ort und somit sind wir gutgläubig in den Verkauf gegangen.

Das Haus, welches wir abgerissen haben, war schon asbestbelastet und musste über eine Firma entsorgt werden (ca. 10.000 Euro Mehraufwand). Auch dies wurde uns vorab nicht mitgeteilt und nach Kontaktaufnahme zu einem der Verkäufer, sich daran zu beteiligen, ist dieser nun untergetaucht.

Nun ist bei den Bodenarbeiten (neues Haus kommt nicht an die gleiche Stelle) festgestellt worden, dass der Boden Altlasten beinhaltet und es wurde ein Bodengutachten erstellt, wovon wir schon wissen, dass es das schlimmste bedeuten kann.
Wir sprechen über aktuell ca. 400qm³ (es wurden 2 Hänge eben gemacht) und von ca. 200,- Euro Mehrkosten pro Kubik (= 80.000 Euro).

Die Nachbarn teilten uns mit, dass sie den Makler wie auch die Verkäufer beim Inserieren darauf aufmerksam gemacht haben, dass in dem Boden Öl und anderer Kram enthalten ist und dies den Käufern mitgeteilt werden muss.
Der Makler hat um Stillschweigen geraten, da dies im worst case auch auf ihr Grundstück fallen kann und sie dann auch den Boden austauschen müssen.
Der eine Verkäufer hat sogar gegenüber den Nachbarn mit Polizei und Anzeige gedroht, sollten diese etwas sagen und er dadurch weniger Geld bekommen.
Dies würden die Nachbarn (jeweils 1 EFH) auch unter Eid aussagen.

Vertraglich ist ein Standardvertrag genommen worden, somit sind folgende Paragraphen enthalten:

Der Verkäufer haftet dafür, dass Besitz und Eigentum frei von Rechten Dritter auf den Käufer übergehen, soweit sich aus dieser Urkunde nichts anderes ergibt.
Die Rechte des Käufers wegen Sachmängeln werden ausgeschlossen. Auf diesen Ausschluss kann sich der Verkäufer nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat; auch eine Haftung des Verkäufers wegen Vorsatzes bleibt unberührt.
Der Verkäufer muss jedoch den Vertragsgegenstand frei von Sachmängeln verschaffen, die zwischen dem heutigen Vertragsschluss und dem Besitzübergang entstehen, soweit sie nicht auf dem bestimmungsgemäßen Gebrauch beruhen.

Der Käufer hat den Vertragsgegenstand besichtigt und übernimmt ihn in dem Zustand, in dem er sich derzeit befindet.

Der Käufer wird das Gebäude auf eigene Kosten abreißen und entsorgen.

Der Verkäufer erklärt, ihm ist nichts darüber bekannt, dass
- der Vertragsgegenstand durch umweltgefährdende Schadstoffe ("Altlasten") verunreinigt ist
- behördliche Auflagen oder widerrufliche Genehmigungen bestehen.

Wie wir nun in einigen Foren gelesen haben, können wir nun gegen den Verkäufer aber auch gegen den Makler (oder die Bank) wegen arglistiger Täuschung vorgehen, da das Haus, wie auch das Grundstück durch Altlasten stark verunreinigt war.
Ist das richtig und wie wären unsere Chancen (gegenüber Makler / Verkäufer Teilerstattung oder sogar komplett)?
Gibt es noch weitere Schritte, die wir einleiten können?

Danke für Ihre Antwort.

MfG
JK
24.06.2016 | 16:43

Antwort

von


(265)
Hopfengartenweg 6
90451 Nürnberg
Tel: 091138433062
Web: http://www.frischhut-recht.de
E-Mail:

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Der Gesetzgeber hat bei Vorliegen von Altlasten eine umfassende Pflicht zur Sanierung des Grundstücks geregelt. Die Sanierung hat hierbei so zu erfolgen, dass dauerhaft keine Gefahren, erheblichen Nachteile oder erheblichen Belästigungen für den Einzelnen oder die Allgemeinheit entstehen, vgl. § 4 Abs. 3 BBodSchG. Deshalb ist die Entsorgung häufig sehr kostenintensiv.

Sie geben an, dass nach Ihren Informationen sowohl der Makler als auch der Verkäufer positive Kenntnis von den Altlasten hatten. Ferner seien Ihnen diese bewusst verschwiegen worden. Die positive Kenntnis ließe sich hier zudem auch durch Ihre Grundstücksnachbarn beweisen.

Sie haben daher grundsätzlich folgende Möglichkeiten:

1.
Anfechtung des Kaufvertrages

Nach überwiegender Rechtsprechung hat der Verkäufer gegenüber dem Käufer eine Offenbarungs- und Aufklärungspflicht im Hinblick auf etwaige Altlasten. Der Verkäufer ist daher insbesondere dann zur (ungefragten) Aufklärung verpflichtet, wenn ihm ein Altlastenverdacht bekannt ist. (Hat er positive Kenntnis von Altlasten gilt dies freilich erst recht)

Verletzt der Verkäufer, wie allem Anschein nach auch in Ihrem Fall, diese Pflicht, so liegt eine arglistige Täuschung vor, welche Sie zur Anfechtung des Kaufvertrages berechtigt.

Eine Anfechtung setzt im Streitfalle jedoch voraus, dass der Verkäufer die Altlast vorsätzlich verschwiegen hat. Sie geben an, dass die Verkäuferseite die Nachbarn, sogar mit Androhung einer Strafanzeige, zum Stillschweigen bringen wollte. Sollte sich dies im Streitfalle bestätigen, läge zwanglos eine vorsätzlich Täuschung vor.

Durch Ausüben Ihres Anfechtungsrechtes wäre der Kaufvertrag rückwirkend nichtig (ex tunc). Sie könnten daher den Kaufpreis nebst Zinsen zurückverlangen. Im Gegenzug müssten Sie das Grundstück zurückübereignen.

2.
Gewährleistung

Neben der Anfechtung könnten Sie auch auf gesetzliche Gewährleistungsrechte zurückgreifen, da Altlasten in aller Regel einen Sachmangel am Grundstück darstellen. Der von Ihnen mitgeteilte Gewährleistungsausschlusses steht dem grundsätzlich nicht entgegen, soweit sich eine arglistige Täuschung bestätigen lässt.

Auf einen vertraglichen Gewährleistungsausschluss kann sich Ihr Verkäufer im Falle einer arglistigen Täuschung nämlich nicht berufen, vgl. § 444 BGB.

Im Einzelnen stehen Ihnen folgende Gewährleistungsrechte zu:

a.)
Grundsätzlich haben Sie zunächst Anspruch auf Nacherfüllung, hier also die vollständige Sanierung des Grundstücks durch Beseitigung der Altlasten.

b.)
Kommt der Verkäufer seiner Pflicht zur Nacherfüllung nicht nach könnten Sie entweder eine Kaufpreisminderung verlangen oder

c.)
den Rücktritt vom Kaufvertrag erklären. Hierdurch entsteht ein sog. Rückgewährschuldverhältnis indem die jeweiligen Leistungen (Kaufpreiszahlung und Übereignung des Grundstücks), ähnlich wie bei der Anfechtung, rückabgewickelt werden.

d.)
Schließlich haben Sie Anspruch auf Schadensersatz und zwar auch dann, wenn Sie den Rücktritt vom Kaufvertrag erklären. Schadensersatz und Rücktritt schließen sich gegenseitig nicht aus, vgl. § 325 BGB.

3.
Entschädigung nach § 24 Abs. 2 BBodSchG

Wenn Sie bereits seitens der zuständigen Behörde zur Sanierung Ihres Grundstücks verpflichtet wurden, so kommt unter Umständen auch ein (anteiliger) Ausgleichsanspruch gem. § 24 Abs. 2 BBodSchG in Betracht.

§ 24 Abs. 2 BBodSchG regelt einen Ausgleichsanspruch, wenn mehrere zur Sanierung verpflichtet sind. Sie als aktuelle Eigentümerin haften nämlich nicht allein für Altlasten, sondern auch derjenige der diese ursprünglich verursacht hat.

Die Höhe des Ausgleichsanspruchs ist stets vom Einzelfall abhängig. Entscheidend sind hier vor allem die Regelungen in Ihrem Kaufvertrag. Der Gewährleistungsausschluss steht grundsätzlich auch einem Ausgleichsanspruch gem. § 24 Abs. 2 BBodSchG nicht entgegen.

Angesichts der nicht ganz unerheblichen Vermögenswerte um die es vorliegend geht und der Bedeutung der Angelegenheit rate ich Ihnen in jedem Fall an, anwaltliche Unterstützung hinzuzuziehen, bevor Sie sich übereilt für eine der oben dargestellten Rechtsschutzmöglichkeiten entscheiden. Welche Möglichkeit in Ihrem Fall die für Sie Günstigste ist, kann nur durch sorgfältige Prüfung der Sach- und Rechtslage erfolgen.

Wenn Sie bei der weiteren Abwicklung anwaltliche Unterstützung hinzuziehen möchten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine Kanzlei auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden.

Ich hoffe ansonsten, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen



Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt


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Bewertung des Fragestellers 11.07.2016 | 08:41

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