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Anbau an ein Haus + neue Garage

| 14.02.2019 16:38 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


10:34

Hallo,
wir wollen eine neue Garage bauen lassen. Diese soll an der Grundstücksgrenze errichtet werden. Die Grenzbebauung ist 8 Meter lang und die Breite der Garage ist 6 Meter. die Garage soll ein Pultdach bekommen - mit einem Winkel von ca. 8 Grad. An der Grenzbebauung ist die Höhe 3 Meter und geht dann über 6 Meter auf eine Höhe von ca. 3,8 Meter. Soweit erst ein mal kein Problem.

Das Nachbargrundstück wurde vor einem ¾ Jahr neu Bebaut. Hier wurde allerdings das Geländeniveau abgesenkt. Jetzt ist natürlich von Nachbarsseite aus gesehen, die Grenzbebauung keine 3 Meter mehr sondern ca. 3,5 Meter. Welches Geländeniveau ist jetzt der Massstab? Und welche Dachneigung ist für die Garage zulässig?

Wir wohnen in München.

14.02.2019 | 17:55

Antwort

von


(788)
Vorstadt 42
41812 Erkelenz
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Web: http://www.rechtsanwalt-burgmer.com
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Gerne zu Ihrer Frage,

die Sie auf die Höhe der Grenzwand und den Grad des Pultdachs fokussieren. Mithin die Vorgaben der Landesbauordnung, Bauvorlagenverordnung, Garagen- und Stellplatzverordnung und auch technische Baubestimmungen und das Nachbarschaftsgesetz (AGBGB) eingehalten sind.

Nach Art. 6 Absatz 9 BayBO gilt zunächst Absatz 9:

Satz 1 In den Abstandsflächen eines Gebäudes sowie ohne eigene Abstandsflächen sind, auch wenn sie nicht an die Grundstücksgrenze oder an das Gebäude angebaut werden, zulässig
1.
"Garagen einschließlich deren Nebenräume, überdachte Tiefgaragenzufahrten, Aufzüge zu Tiefgaragen und Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m und einer Gesamtlänge je Grundstücksgrenze von 9 m, bei einer Länge der Grundstücksgrenze von mehr als 42 m darüber hinaus freistehende Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m, nicht mehr als 50 m3 Brutto-Rauminhalt und einer Gesamtlänge je Grundstücksgrenze von 5 m; abweichend von Abs. 4 bleibt bei einer Dachneigung bis zu 70 Grad die Höhe von Dächern und Giebelflächen unberücksichtigt"

Die Bauordnung spricht also von einer "mittleren Wandhöhe bis zu 3 m", definiert das aber nicht näher, wie z.B. die ThürBO: "Zu Recht ist bei Bestimmung der Höhe von der natürlichen Geländeoberfläche (§ 6 Abs. 4 Satz 2 ThürBO ) und nicht von der tatsächlichen Geländeoberfläche, die auf erheblichen Aufschüttungen beruht, ausgegangen worden. Geländeoberfläche im Sinne der Vorschrift ist die Fläche, die sich aus der Festsetzung des Bebauungsplans ergibt, im Übrigen die natürliche Geländeoberfläche" (<a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=1%20K%201100/01" target="_blank" class="djo_link" title="VG Weimar, 12.12.2001 - 1 K 1100/01: Behördliches Einschreiten gegen baugenehmigungsfreie Vorha...">1 K 1100/01</a>.We
Urteil vom 12.12.200).

Für Bayern gelten deshalb die "Leitsätze" des VGH München, formuliert mit Beschluss v. 7.11.2017:

1. Für die Berechnung der Wandhöhe ist grundsätzlich auf das vorhandene Geländeniveau auf dem
Baugrundstück abzustellen. (Rn. 5) (redaktioneller Leitsatz)

2. Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn die Geländeoberfläche im Zusammenhang mit dem zur
Genehmigung gestellten Bauvorhaben ohne rechtfertigenden Grund verändert worden ist (vgl. VGH
BW <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BeckRS%202014,%2057511" target="_blank" class="djo_link" title="VGH Baden-Württemberg, 08.10.2014 - 3 S 1279/14: Nachbarklage gegen eine Baugenehmigung zur Auf...">BeckRS 2014, 57511</a> mwN). Auch ohne direkten Bezug zu dem Bauvorhaben herbeigeführte
Niveauveränderungen durch Aufschüttungen oder Abgrabungen können zu Lasten des Bauherrn
berücksichtigt werden, um einem missbräuchlichen sukzessiven Vorgehen wirksam entgegenwirken
zu können. (Rn. 5) (redaktioneller Leitsatz)

(3. Ist die Geländeoberfläche in den letzten 30 Jahren nicht verändert worden, so ist allein der
Zeitablauf ausreichend, um von der Rechtmäßigkeit der Veränderung auszugehen (vgl. OVG RhPf
<a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BeckRS%202005,%2029957" target="_blank" class="djo_link" title="OVG Rheinland-Pfalz, 28.09.2005 - 8 A 10424/05: Terminswahrnehmung; Parteikosten; Erlöschen des...">BeckRS 2005, 29957</a>; BayVGH <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BeckRS%202015,%2045006" target="_blank" class="djo_link" title="VGH Bayern, 17.04.2015 - 15 CS 14.2612: Nachbar-Eilantrag; Abstandsflächen">BeckRS 2015, 45006</a>). Aber auch eine kürzere Frist kann genügen, um
von einer in der Vergangenheit veränderten Geländeoberfläche auszugehen. Es kommt
entscheidend auf die Umstände des Einzelfalls an (vgl. BayVGH BeckRS 1998, 25158; OVG RhPf
<a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BeckRS%202016,%2046103" target="_blank" class="djo_link" title="OVG Rheinland-Pfalz, 24.02.2016 - 1 A 10815/15: "Natürliche" Geländeoberfläche vor Ablauf einer...">BeckRS 2016, 46103</a>). (Rn. 5) (redaktioneller Leitsatz)

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer

Rückfrage vom Fragesteller 15.02.2019 | 09:15

Hallo Herr Burgmer,
der Anbau und die Garage mit Flachdach sind bereits über die Landesbaukommission genehmigt. Nun wird für die Garage ein Pultdach beantragt. Dazu muss von uns ein Tekturantrag gestellt werden.
Hat die Nachbarin denn rechtlich die Handhabe unseren Bau anwaltlich zu verzögern oder zu stoppen sofern sich alle von uns beantragten Änderungen im baurechtlichen Rahmen befinden?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 15.02.2019 | 10:34

Gerne zu Ihrer Nachfrage:
nach der BayBO ist der Nachbar Beteiligter im Sinn des Art. 13 Abs. 1 Nr. 1 BayVwVfG. 2 Art. 28 BayVwVfG findet keine Anwendung, so lautet Art. 66 Absatz 2.

Der VA einer Genehmigung findet also ohne dessen "Anhörung" statt:

Art. 28BayVwVfG:
"Anhörung Beteiligter
(1) Bevor ein Verwaltungsakt erlassen wird, der in Rechte eines Beteiligten eingreift, ist diesem Gelegenheit zu geben, sich zu den für die Entscheidung erheblichen Tatsachen zu äußern....(gekürzt)

Ansonsten gilt - sofern der "Tekturantrag" genehmigungspflichtig nach der BayBO ist - Art. 66 Absatz 1

"1) 1Den Eigentümern der benachbarten Grundstücke sind vom Bauherrn oder seinem Beauftragten der Lageplan und die Bauzeichnungen zur Unterschrift vorzulegen. 2Die Unterschrift gilt als Zustimmung. 3Fehlt die Unterschrift des Eigentümers eines benachbarten Grundstücks, kann ihn die Gemeinde auf Antrag des Bauherrn von dem Bauantrag benachrichtigen und ihm eine Frist für seine Äußerung setzen. 4Hat er die Unterschrift bereits schriftlich gegenüber der Gemeinde oder der Bauaufsichtsbehörde verweigert, unterbleibt die Benachrichtigung. 5Ist ein zu benachrichtigender Eigentümer nur unter Schwierigkeiten zu ermitteln oder zu benachrichtigen, so genügt die Benachrichtigung des unmittelbaren Besitzers. 6Hat ein Nachbar nicht zugestimmt oder wird seinen Einwendungen nicht entsprochen, so ist ihm eine Ausfertigung der Baugenehmigung zuzustellen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 17.02.2019 | 23:29

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