Sehr geehrte Ratsuchende,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworte:
1.Gem. § 573c Abs. 2 BGB kann bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, eine kürzere Kündigungsfrist als die gesetzliche Frist vereinbart werden. Sie können also eine Kündigungsfrist von 14 Tagen vereinbaren und brauchen bei einer Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch auch keinen Kündigungsgrund. Wichtig ist, dass der Grund eben tatsächlich nur vorübergehend ist, also eben z.B. in der Suche nach einer Wohnung in der Schweiz begründet liegt.
2. Sie können einen Mietkaufvertrag oder einen Vorvertrag abschließen, allerdings dürfen Sie in den 10 Jahren Spekulationsfrist nur die marktüblichen Mieteinnahmen beziehen. Die Ausarbeitung des Vertrages muss daher sorgfältig erfolgen. So dürfen Sie bis Ablauf der Haltefrist keinen Kaufpreisanteil oder eine Anzahlung erhalten und die Miete darf even nicht höher als die marktübliche sein. Sonst wird die Spekulationssteuer fällig.
3.Von einem entsprechenden notariellen Vertrag kann der Mietkäufer regelmäßig nicht einfach "abspringen". Sie können grds. die Erfüllung durchsetzen. Wenn dann doch der Mietkaufvertrag aus irgendwelchen Gründen platzt, muss das nicht automatisch ein Kündigungsrecht bedeuten. Hier kommt es auf den Einzelfall und die vertragliche Gestaltung an.
4. Zunächst haben Sie offenbar eher die Absicht eines Vorvertrages als eines Mietkaufvertrages, da Sie ja direkt nach Ablauf der Haltefrist direkt den vollen Kaufpreis möchten und der Mieter vorher nur die "normale Miete" zahlen darf. Das eigentliche Wesen des Mietkaufvertrages, dass der Mieter über die Mietzahlung zumindest einen Teil des Kaufpreises begleichen, kommt bei Ihnen ja gar nicht zum Tragen.
Abraten würde ich nicht unbedingt aus den von Ihnen genannten Gründen, da ein entsprechender Vertrag ja regelmäßig verbindlich ist. Ich sehe nur nach Ihrer Schilderung noch nicht den großen Vorteil, weshalb Sie sich jetzt auf irgendwelche natürlich immer mit einem gewissen Risiko behafteten Konstruktionen einlassen sollten, anstatt jetzt noch die 3 Jahre abzuwarten und das Haus dann direkt zu verkaufen. Es sei denn, Sie befürchten, dann nur ein schlechteren Preis erzielen zu können.
Ich würde voraussichtlich das Haus das Haus bis dahin vermieten und erst dann verkaufen.
5. Die Kosten hängen vom Kaufpreis ab. Grob entstehen Notarkosten in Höhe von ca. 1 - 1,5 % des Kaufpreises und ca. 0,5 % Grundbuchkosten, die aber vertraglich ja in der Regel vom Käufer übernommen werden.
Mit freundlichen Grüßen
25. Juni 2023
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09:59
Antwort
vonRechtsanwalt Arnd-Martin Alpers
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