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Eigenbedarfskündigung; Ausschluss des Kündigungsrechts

19.03.2012 17:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Eltern und Sohn besitzen jeweils eine identische Whg im selben Haus.
Eltern bewohnen Ihre Whg selber, Sohn vermietet an uns.

Die Eltern besitzen ein Haus mit 3 bislang vermieteten Einheiten ca. 350km entfernt (dem Sohn wurde schon ein Teil des Hauses überschrieben).
Die Eltern wohnten zuerst in einer der Wohnungen ihres Dreifamilienhauses und nutzten Ihre Whg hier zuerst nur als FeWo.
Dann bezogen sie die FeWo vor 2-3 Jahren als ihren Altersruhesitz und vermieteten ihre bisherige Whg.
Ein Eigenbedarf war nicht abzusehen, sonst hätten wir die Whg nie gemietet.

Nun erhalten wir nach 4 Jahren Eigenbedarfskündigung vom Sohn mit folgender Begründung:
Die Eltern wollen ihren Altersruhesitz in seiner Whg beziehen und seien aus finanziellen Gründen gezwungen die Whg zu verkaufen, damit sie weiterhin ihren Lebensunterhalt bestreiten könnten.
Weitere Ausführungen: es sei ein sehr schmerzlicher Umstand/das vertrautes Umfeld/Umzug innerhalb des Hauses sei kostensparend.
Die Kündigung ist formal i.O.

Der wahren Hintergrund dieser Konstruktion ist folgender:
der Sohn hat einen größeren Betrag von den Eltern gefordert und diese haben daher ihre Whg verkauft.
Der Sohn verkauft seine eigene Whg nicht, da sonst (Schenkungs)Steuer anfiele.

- der Sohn hat vor dem Verkauf eine formal ungültige Eigenbed.Kündigung geschickt.
Dann den Verkaufstermin der Eltern abgewartet und danach mit Rechtsbeistand eine formal gültige Kündigung geschickt.

- Im Halbjahr davor tätigten die Eltern diverse Ausgaben: neues Auto, neue Haushaltsgeräte, ein Garagenstellplatz etc., es wurde auch geäußert, daß keine finanziellen Probleme bestünden.
Unser Angebot eine Jahresmiete im Voraus zu zahlen wurde abgelehnt - "wir haben keine finanziellen Sorgen", aber es wurde uns gesagt "der Sohn wolle sich in eine Firma einkaufen, dafür bräuchten sie Geld"

- Die Eltern betonten schon mehrfach: "es sei immer klar gewesen, daß sie eine Whg wieder verkaufen würden und die andere dann brauchen".

- Es wurde vor dem Mietvertrag erbeten, doch "längerfristig zu mieten".

- der Sohn schreibt, die Eltern müssten die Whg. zu unserm Kündigungstermin geräumt haben, die neuen Eigentümer benötigende Whg aber erst 4 Monate später.

- inzwischen sind im Haus der Familie 2 Einheiten frei geworden.

.........................................................................................................

Sehen Sie einen Ansatzpunkt dagegen vorzugehen und vor Gericht Erfolg zu haben, wenn ja, mit welcher Argumentation/Rechtshintergrund?
- Nach Recherchen erscheint der Eigenbedarf durch den Verkauf selbst verschuldet und treuwidrig herbeigeführt...?
- Kann für Angehörige - die selber Wohnungen vermieten - Eigenbedarf angemeldet werden?

Besten Dank im Voraus.

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes gerne wie folgt beantworten darf. Vorab möchte ich jedoch darauf hinweisen, dass auf diesem Portal lediglich eine erste rechtliche Einschätzung möglich ist, die eine tiefergehende anwaltliche Beratung nicht ersetzen kann.

Ihren Schilderungen nach sind die Ihnen zugegangene Eigenbedarfskündigung formal „in Ordnung", stehen jedoch insbesondere zwei Fragen im Vordergrund:

1. Gibt es aufgrund der Schilderungen Anhaltspunkte/Argumentationen oder Rechtshintergründe, um gegen die zweite Eigenbedarfskündigung vorzugehen und ist es von Bedeutung, dass momentan 2 Wohnungen im Haus leer stehen?

2. Kann für Angehörige - die selber Wohnungen vermieten - Eigenbedarf angemeldet werden?

Zu Ziff. 1:

In zahlreichen Fällen wurde seitens der Gerichte ein rechtsmißbräuchliches Vorgehen I.S.v 3 § 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben angenommen, wenn der Vermieter trotz bereits beim Abschluss des Mietvertrages vorhersehbaren späteren Eigenbedarfs später die Mietwohnung wegen des Vorliegens der normalerweise zur Kündigung wegen Eigenbedarfs berechtigenden Gründe gekündigt hat.

So hat der Bundesgerichtshof im Jahr 2009 (<a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGH%20VIII%20ZR%2062/08" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 21.01.2009 - VIII ZR 62/08: Möglichkeit zur einer erneuten Eigenbedarfskündigung trotz Rec...">BGH VIII ZR 62/08</a>, v. 21.01.2009) entschieden, dass ein Vermieter rechtsmissbräuchlich handele, wenn er ein Mietverhältnis, dass erst vor ca. zwei Jahren abgeschlossen wurde, wegen Eigenbedarfs seiner Tochter kündige, da er sich zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch setze, wenn er eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermiete, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Er dürfe dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt (BGH ebda. M.w.N.).

Ähnlich gelagert erscheint mir auch der von Ihnen geschilderte Sachverhalt, nachdem Sie schreiben, dass es vor dem Mietvertrag erbeten worden sei, doch "längerfristig zu mieten" und es „es sei immer klar gewesen sei, das die Familie des Vermieters eine Wohnung wieder verkaufen und die andere dann brauchen würden". Ihr Vermieter hätte Sie also über seine Absicht einer nur begrenzten Mietdauer aufklären müssen.

Die Rechtsprechung des BGH wird zunehmend auch von den unteren Instanzgerichten fortgeführt. So entschied zuletzt auch das LG Lüneburg, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=6%20S%2079/11" target="_blank" class="djo_link" title="6 S 79/11 (3 zugeordnete Entscheidungen)">6 S 79/11</a>, v. 07.12.2011, dass eine Eigenbedarfskündigung nicht auf einen Bedarf gestützt werden darf, der bereits bei Abschluss des Mietvertrags vorhersehbar war.

Zu beachten ist hierbei, dass in diesen Fällen nur eine relativ kurze Zeit seit dem Abschluss des Mietvertrags bis zur Erklärung der Kündigung wegen Eigenbedarfs verstrichen war (im BGH-Fall nur ca. 1 Jahr und im Fall des Landgerichts Lüneburg nur 21 Monate, also 1 ¾ Jahre), so dass sich in Ihrem Fall wegen des 4 Jahre zurückliegenden Mietvertrags insbesondere auch die Frage der Vorhersehbarkeit des Eigenbedarfs stellt.

Ob allein das Vorhandensein von zwei leer stehenden Wohnungen zu einem Ausschluss des Kündigungsrechts führt, kann ohne weitere Angaben zu den Hintergründen dieser zwei Wohnungen nicht beantwortet werden, so dass insoweit ergänzende Sachverhaltsinformationen erforderlich sind (wem gehören die Wohnungen, warum werden stehen sie leer, werden sie umgebaut usw.).

Zu Ziff. 2:

Der Grund der zum Benötigen der Wohnung i.S.v. § 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters geführt hat, ist leider in der Regel unerheblich, so dass vernünftige, nachvollziehbare Gründe genügen (Palandt-Weidenkaff, 71. Auflage, 2012, § 573, Rn. 28 m.w.N. zur Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts). Oft wird es als ausreichend angesehen, wenn der Vermieter selbst sonst nur eine teurere und ungünstiger gelegene Wohnung hat oder ganz allgemein nur eine weniger geeignete, so dass auch der Zweck der Nutzung zum Ruhestand für sich oder für Familienangehörige als ausreichend angesehen wird (Palandt-Weidenkaff, ebda., Rn. 28).

Auf die Frage, ob die Angehörigen sonst anderswo selber Wohnungen vermieten, stellt man jedoch generell nicht ab.

Schließlich sollte auch der Frage nachgegangen werden, ob die von Ihnen beschriebenen zwei Wohnungen die gesamten Wohnungen in Ihrem Haus ausmachen oder es dort noch weitere Wohnungen gibt. Bei insgesamt nur zwei Wohnungen würde die Kündigungsschutzvorschrift des § 573 nämlich gar keine Anwendung finden (s. § 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters ), dafür aber längere Kündigungsfristen gelten.

Um zu überprüfen, ob die sämtlichen Voraussetzungen einer berechtigten Eigenbedarfskündigung aufgrund der gesamten, bisher noch nicht mitgeteilter Sachverhaltsumstände vorliegen und es ggf. andere Einwände gibt, die einer Kündigung wegen Eigenbedarfs entgegengehalten werden könnten, bietet sich meiner Ansicht nach eine ausführliche anwaltliche Beratung an, bei der anschließend auch gleich die verschiedenen Vorgehensweise Ihrerseits (z.B. Widerspruch nach § 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung ) und die des Vermieters (insbesondere Räumungsklage usw.) besprochen werden können; hierzu stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Ich hoffe, Ihnen mit der Beantwortung Ihrer Frage eine Unterstützung zur ersten Orientierung gegeben zu haben. Möchten Sie eine weitergehende Erläuterung haben, so nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen im Rahmen dieser ersten rechtlichen Einschätzung, aufgrund der hier geschilderten Sachverhaltsdarstellung, die ggf. ohne Kenntnis aller Sachverhaltsumstände geschieht, keinen abschließenden Rat in Ihrer konkreten Rechtsangelegenheit geben kann.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des gesamten Sachverhaltes wünschen, empfehle ich Ihnen, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und mit ihm die Sachlage nach seinem Einblick in sämtliche, bei Ihnen vorhandene Unterlagen und einer darauf aufbauenden Prüfung der Rechtslage konkret zu besprechen.

Mit freundlichem Gruß

Thomas Joerss

Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 19.03.2012 | 20:52

Vielen Dank für Ihre Ausführungen.
Leider hilft uns das nicht sehr viel weiter, da sie doch eher allgemein und bekannt sind.

Nochmals zu unseren beiden Fragen:

1. FRAGE:
LG Berlin <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJWE-MietR%201997,7" target="_blank" class="djo_link" title="NJWE-MietR 1997,7 (3 zugeordnete Entscheidungen)">NJWE-MietR 1997,7</a>
Dagegen kann es treuwidrig sein, wenn der Bedarf vorhersehbar war, der Vermieter aber eine freie Wohnung verkauft und dadurch erst den Eigenbedarf herbeiführt.
Ebenso:
- Für Wohnraum gilt ansonsten: Hat der Vermieter seine eigene Wohnung ohne Not verkauft und so den Eigenbedarf an der Mietwohnung erst ausgelöst, ist die Kündigung treuwidrig und damit unzulässig.
- Treuwidriges Verhalten liegt auch bei selbst herbeigeführtem Eigenbedarf vor. So ist die Kündigung unzulässig, wenn der Vermieter seine andere eigene Wohnung ohne wirtschaftliche Not veräußert und sich dann auf Eigenbedarf beruft. 
- Selbstverschuldeter Eigenbedarf ist anzunehmen, wenn der Vermieter schuldhaft eine Sachlage herbeiführt, die ihn zwingt, zur Deckung seines Eigenbedarfes zur Kündigung zu schreiten, sei es, dass er den Eigenbedarf durch positives Tun zum Entstehen bringt, sei es, dass er eine Gelegenheit, den Eigenbedarf auf eine andere Weise als durch Kündigung zu befriedigen, versäumt. Für die Annahme eines selbstverschuldeten Eigenbedarfes genügt es, dass dieser vorhersehbar war.

UNSERE FRAGE -> Diese Rechtsprechung und Aufführungen entspricht genau unserem Fall...?!

............................................................


2. FRAGE:
LG Frankfurt WM 91,491
Eigenbedarf zugunsten eines Angehörigen kann nicht geltend gemacht werden, wenn der Angehörige selbst Vermieter ist.

UNSERE FRAGE -> Die Eltern besitzen ein 3-Fam-Haus (ca 350km entfernt) in dem sie bis vor ca 2-3 Jahren ihren Hauptwohnsitz hatten, dort sind kürzlich - während der Kündigungsfrist - 2 Whgen frei geworden, die sie zur Zeit wieder neu vermieten.

Besten Dank und Gruß

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 20.03.2012 | 20:13

Sehr geehrte Fragenstellerin,

bei den von Ihnen angeführten Urteilen handelt es sich um Urteile aus den Jahren 1997 (NJWE-MietR 97, 7 = LG Berlin, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=61%20S%20321/95" target="_blank" class="djo_link" title="LG Berlin, 13.06.1996 - 61 S 321/95">61 S 321/95</a>, 13.06.1996) und 1991 (LG Frankfurt VM 91, 491 = LG Frankfurt amMain, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=2/11%20S%20221/91" target="_blank" class="djo_link" title="LG Frankfurt/Main, 06.08.1991 - 11 S 221/91">2/11 S 221/91</a>, v. 06.08.1991).

In dem erstgenannten Urteil ging es um die Frage, ob eine Kündigung wegen Eigenbedarfs wirksam gewesen ist, obwohl die Tochter, die in die gekündigte Wohnung in Berlin einziehen sollte, zuvor eine andere Wohnung des Vermieters (ihres später verstorbenen Vaters) in Berlin bewohnt hatte und diese nach dem Auszug der Tochter nach Frankreich verkauft worden ist, während unsicher gewesen ist, ob die Tochter dauerhaft in Frankreich bleiben oder nicht bald wieder zurückkehren würde. Die Richter des Landgerichts Berlin haben damals angenommen, dass der spätere Bedarf der Tochter vorhersehbar gewesen sei, weshalb die Geltendmachung von Eigenbedarf treuwidrig wäre, so dass die Räumungsklage abgewiesen worden ist.

Ob dieses Urteil genau Ihrem Fall entspricht, kann ich ohne Einsichtnahme sämtlicher Unterlagen nicht beurteilen. Der Sachverhalt mag den von Ihnen genannten Schilderungen zwar insofern ähneln, dass auch in Ihrem Fall eine Wohnung verkauft worden ist und später wegen Eigenbedarf gekündigt wurde. In Ihrem Fall gehörten die Wohnungen in der gleichen Stadt jedoch nicht demselben Vermieter, sondern gehörte eine Wohnung den Eltern, die diese dann verkauft haben , und die andere ihrem Sohn. Der Sohn hatte als Vermieter also niemals in derselben Stadt zwei Wohnungen, wie es in dem angeführten Fall jedoch gewesen ist und worauf die Richter in erster Linie abstellen.

Daneben sind hinsichtlich der zum Ende der 80er und in den Anfängen der 90er Jahre ergangenen Urteile der Zivilgerichte vor allem aber auch die verschiedenen Urteile des Bundesverfassungsgerichts zur Reichweite der Eigentumsgarantie aus <a href="http://dejure.org/gesetze/GG/14.html" target="_blank" class="djo_link" title="Art. 14 GG">Art. 14 GG</a> zu berücksichtigen. In diesen Urteilen wurden verschiedene zuvor ergangene Urteile, die eine wirksame Eigenbedarfskündigung verneinten, wegen Verfassungswidrigkeit aufgehoben worden (s.z.B. BVerfG, 1 BvR 308, 336, 356/88, 23.11.1988, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=1%20BvR%20696/93" target="_blank" class="djo_link" title="BVerfG, 11.11.1993 - 1 BvR 696/93: Verfassungsrechtliche Anforderungen an die Prüfung einer Eig...">1 BvR 696/93</a>, v. 11.11.1993), da das Eigentum des Vermieters nicht ausreichend berücksichtigt worden sei und die Zivilgerichte grundsätzlich den Eigennutzungswunsch des Eigentümers zu respektieren hätten. Ein Notfall, ein Mangel oder eine Zwangslage müssten jedoch nicht erst vorliegen, so dass man den Wunsch des Eigentümers, sein Leben unter Gebrauch des Eigentums so einzurichten, wie er es für richtig hält, zu respektieren habe. In der Entscheidung vom 11.11.1993 führt das BVerfG aus, dass Rechtsmißbrauch aber dann anzunehmen sei, wenn z.B. Wohnbedarf in einer anderen Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden könne.

Nachdem dem Sohn Ihren Schilderungen nach keine weitere Wohnung im selben Haus gehört, könnte ein Verweis auf die 350 Km entfernten Wohnungen derartige wesentliche Abstriche bedeuten.

Im Anschluss an die Urteile des BVerfG entschieden die Gerichte in der Folgezeit zurückhaltender, so dass Rechtsmissbrauch etwa dann angenommen wurde, wenn der Vermieter eine andere ihm im selben Haus gehörende Wohnung nach der Eigenbedarfskündigung nicht zu denselben Konditionen anbietet (BGH <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%2003,%202604" target="_blank" class="djo_link" title="NJW 03, 2604 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NJW 03, 2604</a>; <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%2009,%201141" target="_blank" class="djo_link" title="NJW 09, 1141 (2 zugeordnete Entscheidungen)">09, 1141</a>; 10, 3375) oder ein voraussehbarer Eigenbedarf zur Kündigung bereits ganz kurze Zeit nach der Vermietung auf unbestimmte Zeit benutzt wird (siehe die von mir eingangs genannten Urteile).

Dementsprechend hält auch die Literatur es für sehr zweifelhaft (!), ob bei bestehendem Eigenbedarf heute überhaupt noch Rechtsmissbrauch oder Treuwidrigkeit der Kündigung entgegenstehen kann (Palandt-Weidenkaff, § 573, Rn. 24, a.E.).

Aus diesem Grund erscheint es mir als fraglich, ob in Ihrem Fall das zuständige Gericht noch zu einer Entscheidung kommen wird, die den von Ihnen angeführten Urteilen ähnelt. Mit Sicherheit auszuschließen wäre dies wegen der richterlichen Unabhängigkeit jedoch nicht.

Abschließend ist jedoch auch bei der Entscheidung des LG Frankfurt amMain, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=2/11%20S%20221/91" target="_blank" class="djo_link" title="LG Frankfurt/Main, 06.08.1991 - 11 S 221/91">2/11 S 221/91</a>, v. 06.08.1991 zu beachten, dass sich die Wohnungen der dortigen Tochter beide in der selben Stadt befanden, worauf die Richter ebenfalls abstellen, bevor sie ausführen, dass nur dann, „wenn hier keine Möglichkeit der Bedarfsdeckung bestehen würde (…) der Kläger Eigenbedarf für seine Tochter an der ihm gehörenden Wohnung geltend machen (..)" könne.

Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Einschätzung gegeben zu haben und Ihnen im Wege der Beantwortung der Nachfragen erklärt zu haben, weshalb die Beantwortung ihrer Fragen die Ihrerseits angeführten Urteile von mir nicht aufgeführt, sondern ich Ihnen die aktuelleren Urteile genannt habe.

Wenn Sie mir Ihre Unterlagen zukommen lassen möchten, prüfen ich den Sachverhalt sehr gerne noch einmal vollständig, ggf. finden sich weitere Punkte die zu berücksichtigen wären.

Nicht zu vernachlässigen sind in einem späteren Prozess jedoch vor allem auch die Gesichtspunkte der Darlegungs- und Beweislast.

Sollten Sie sich für einen Prozess entscheiden und von mir vertreten werden wollen, so könnte ich den notwendigen Schriftverkehr auch von Bonn aus führen und für den Termin der mündlichen Verhandlung an Ihrem Ort für eine Terminvertretung durch einen dortigen Rechtsanwalt sorgen.

Mit freundlichem Gruß

Thomas Joerss

(Rechtsanwalt)

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