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Nutzung der Gewerberaums als Wohnraum

14.08.2020 03:27 |
Preis: 48,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Guten Tag,
Drohen einem Mieter oder Vermieter grundsaetzlich Konsequenzen, wenn ein Gewerberaum (Vertragsbestand) ueber Jahre vom Mieter als Wohnraum in Absprache mit dem Vermieter genutzt wird? Wenn ja, welche?
Danke.

14.08.2020 | 06:08

Antwort

von


(14)
Heegbarg 4
22391 Hamburg
Tel: (040) 611 69 04-0
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteler,

Ihre Frage beantworte ich im Rahmen einer Erstberatung gern wie folgt:

Grundsätzlich gilt die Vertragsfreiheit. Wenn die Vertragspartner sich einig sind, besteht zunächst einmal kein Problem. Die Grenze liegt dort, wo etwa schützenswerte Belange Dritter oder der Allgemeinheit, vornehmlich denke ich hier an die Aufsichtsbehörden, die Gesundheit der Bewohner und die Nachbarn, berührt werden.

Abhängig vom Objekt und dessen Lage (plakatives Beispiel: Gewerbehalle im reinen Industriegebiet) kann es etwa sein, dass zum Beispiel die Bauaufsichtsbehörde eine Nutzungsuntersagung für die Wohnnutzung verfügt. Denn Wohnen im Gewerbegebiet ist in aller Regel aus einer Vielzahl von Gründen (Lärm, Gesundheitsgefahren, etc.) verwaltungsrechtlich unzulässig. Hier sind dann, auch abhängig von der konkreten Vertragsgestaltung zwischen Mieter und Vermieter, etwaige Schadensersatzansprüche jedenfalls denkbar.

Problematisch kann es insebsondere für den Vermieter werden, wenn das Vertragsverhältnis einmal endet oder man sich streitet. Dann mag dem Mieter einfallen, dass er ja eigentlich wohnt (was für ihn deutlich günstiger ist). Oder dem Vermieter, dass es sich um ein Gewerbemietverhältnis handelt (was aus Vermietersicht viel praktischer wäre).

Denn abhängig davon, was es ist, gelten ganz unterschiedliche Vorschriften mit ganz unterschiedlichen Konsequenzen - etwa was Kündigungsfristen, wirksame bzw. unwirksame Vertragsklauseln (z. B. zu Schönheitsreparaturen) und überhaupt die Möglichkeit der Kündigung betrifft (bei Wohnraum durch den Vermieter nur in engen Ausnahmefällen möglich, bei Gewerberaum in der Regel unproblematisch am Ende einer vereinbarten Vertragslaufzeit). Siehe ergänzend für einen ersten Überblick etwa hier: https://de.wikipedia.org/wiki/Wohnraummietrecht - das Thema lässt sich hier nur "anreissen" und wäre ggf. anhand der konkreten Vereinbarungen und des konreten Objekts noch zu vertiefen.

Welche Vorschriften (Wohnen oder Gewerbe) im "Fall der Fälle" - also etwa: im Rechtsstreit dann durch ein Gericht - angewendet werden, kann also entscheidend sein etwa dafür, ob überhaupt ein Kündigungsrecht des Vermieters besteht und wie die Räume bei Auszug hinterlassen werden (müssen).

Das wird sehr davon abhängen, wie die Verhältnisse vor Ort sind, wie das Vertragsverhältnis ausgestaltet und gelebt worden ist und natürlich auch, wer was beweisen kann. Im Zweifel wird bei überwiegender Nutzung als Wohnraum das für Vermieter tendentiell ungünstige Wohnraummietrecht angenommen werden, vergleiche ergänzend hier:

https://www.lto.de/recht/hintergruende/h/bgh-urteil-viii-zr-376-13-mischmietverhaeltnis-wohnung-gewerbe/

Etwaige steuerliche Aspekte, gerade auch ggf. das Thema Umsatzsteuer, Abschreibungen etc., müssten ggf. ebenfalls beleuchtet werden. Eine steuerliche Beratung kann hier im Rahmen dieser Erstberatung nicht geleistet werden.

Gern stehe ich für eine weitergehende Einschätzung und Beratung zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

Christian Wiese
Rechtsanwalt


ANTWORT VON

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