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Kann das erweiterte Kündigungsrecht so formuliert werden?

| 19.10.2011 15:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Guten Tag,
anbei einen Text welcher in einem Mietvertrag eingearbeitet werden soll:

Nr. 1 Mietdauer
Rechtsgrundlage des Mietvertrages ist der § 575 BGB</a>. Der Mietvertrag beginnt am Datum 1, ist befristet und endet am Datum 2 ohne Bedarf einer Kündigung durch die Vermieterin.
Dem Mieter ist vor Vertragsabschluss bekannt, warum die Vermieterin nur einen befristeten Mietvertrag abschließt. Dies Begründet sich wie folgt:
A) Die Vermieterin, hat diese Wohnung gekauft, um nach Ablauf der Mietzeit, somit ab dem Datum 2, selbst nutzen zu können.
B) Die Vermieterin benötigt, zur Umsetzung Ihrer Lebensplanung, die Wohnung. Insbesondere wegen der zentralen - verkehrsberuhigten Lage, in Verbindung mit der Größe und Ausstattung.

Nr. 2 Kündigung
Der Mieter kann, soweit keine Untervermietung besteht, dass Mietverhältnis nach Ablauf von 36 Monaten Mietzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Nachmieter brauchen in diesem Falle nicht benannt zu werden. Die Kündigung hat schriftlich zu erfolgen und muss der Vermieterin bis zum 3. Werktag des Monats für das Ende des übernächsten Monats, vorliegen.

Nr. 3 Zusatzerklärung - Schönheitsreperaturen
Die Tapeten der Wohnung wurden bei Mietbeginn in einem weißen Farbton und frsich gestrichen übergeben. Während der Mietzeit steht es dem Mieter frei, die Wohnung nach seinen farblichen Wünschen und oder Art der Tapete zu gestalten. Kosten werden von der Vermieterin nicht übernommen.
Es gilt vereinbart, dass Wände und Decken nicht direkt mit Farbe versehen werden. Es ist immer eine geeignete Tapete (z. B. Raufasertapeten) als Untergrund zu verwenden.
Am Ende der Mietdauer sind die Wände und Decken in geeigneter Tapete (z. B. Raufasertapeten) gestrichen mit neutralen, deckenden, hellen Farben oder mit anderen Tapeten in neutralen hellen Farben zu übergeben.

Fragestellung:
zu Nr. 1 Ist die Begründung zum <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§575 BGB
ausreichend.
zu Nr. 2 Kann das "erweiterte" Kündigungsrecht so formuiliert werden?
zu Nr. 3 Ist die Regelung rechtskonform?

Vielen Dank und Ihnen einen angenehmen Arbeitsatg.
19.10.2011 | 16:49

Antwort

von


(56)
Marienburger Str. 22
50968 Köln
Tel: 0221 280 659 37
Web: http://www.marko-baurecht.de
E-Mail:

Zu Nr. 1 Ist die Begründung zum § 575 BGB ausreichend?

Die von Ihnen gewählte Begründung „Selbstnutzung nach Ablauf der Mietzeit" korrespondiert mit § 575 Abs. 1 Nr. 1 Var. 1 BGB. Damit wurde von Ihnen einer der in § 575 Abs. 1 BGB abschließend aufgezählten Befristungsgründe ausgewählt. Damit wird den objektiven Voraussetzungen an die Begründung einer Befristung genügt.

Bitte beachten Sie, dass Sie im Zeitpunkt des Vertragsschlusses auch subjektiv, d.h. persönlich davon überzeugt sein müssen, dass nach dem entsprechenden Zeitablauf eine Nutzung durch Sie erfolgen wird. Dazu genügt jedoch bereits Ihre ernsthafte Absicht, so wie sie in Ihrer Frage zum Ausdruck kommt und so wie Sie sie voraussichtlich auch noch bis mindestens zum Vertragsschluss beibehalten werden.

Deklaratorisch könnten auch die in § 575 Abs. 2 BGB enthaltenen Mitteilungspflichten und die Mieterrechte entsprechend § 575 Abs. 3 BGB in Ihren Mietvertrag mit aufgenommen werden.


Zu Nr. 2 Kann das "erweiterte" Kündigungsrecht so formuliert werden?

Maßgeblich für die Kündigung eines Mietverhältnisses - das für eine bestimmte Zeit eingegangen wurde - ist § 542 Abs. 2 BGB . Von selbst versteht sich, dass das Ende mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit eintritt. In Nr. 1 findet sich die Einschränkung, dass eine gesetzlich zulässige außerordentliche Kündigung ausgesprochen wird, oder dass das Mietverhältnis verlängert wird. Durch die von Ihnen vorgesehene starre Frist von 36 Monaten als frühesten Beendigungszeitpunkt möchten Sie von dieser gesetzlichen Regelung abweichen.

Dies ist - einseitig durch Sie - dann möglich, wenn sich die vertragliche Regelung zugunsten Ihrer Mieter von dem gesetzlichen Leitbild entfernt. Da Sie vorliegend nicht angegeben haben, wann das Mietverhältnis beginnt- bzw. endet, gehe ich davon aus, dass eine Mietzeit von mindestens 36 Monaten vereinbart werden wird. Dementsprechend würde bedürfte es keiner Kündigung durch den Mieter, sondern es würde eine automatische Beendigung eintreten, wenn die Mietzeit z.B. genau auf 36 Monate festgelegt wird. Dem Mieter noch die Kündigungspflicht aufzuerlegen würde für diesen Fall gegen § 542 Abs. 2 Nr. 1 BGB verstoßen. Eine entsprechende Klausel wäre dann nicht wirksam.

Ich rate Ihnen deshalb das Kündigungsrecht Ihrer Mieter an die Laufzeit des Mietver-trages anzupassen. Ist diese ohnehin länger als 36 Monate sollten Sie in Ihre Klausel einen Passus einbauen, der etwa wie folgt lauten könnte:

„Dem Mieter wird das Recht eingeräumt, frühestens zum Ablauf von 36 Mona-ten der vereinbarten Mietzeit ordentlich zu kündigen."



Zu Nr. 3 Ist die Regelung rechtskonform?

Seitens des Bundesgerichtshofs wurde entschieden, dass die Vorgabe einer Farb-wahl im Zusammenhang mit Fristen - die während des Bestehens des Mietverhältnisses enden - unzulässig ist. Anerkannt wurde eine unangemessene Beschränkung der Mieterrechte hinsichtlich der Gestaltung der Wohnung nach dem Geschmack der Mieter ohne ein anerkennenswertes Interesse der Vermieterseite (BGH Urt. vom 18.6.2008, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%20224/07" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.06.2008 - VIII ZR 224/07: Unwirksamkeit einer "Farbwahlklausel" in einem Wohnraummietve...">VIII ZR 224/07</a> = <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202008,%202499" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.06.2008 - VIII ZR 224/07: Unwirksamkeit einer "Farbwahlklausel" in einem Wohnraummietve...">NJW 2008, 2499</a> ).

Ich gehe insoweit davon aus, dass es sich hinsichtlich der Zusatzvereinbarung nicht um eine Ergänzung zu einer Fristenregelung handelt, die bereits im Mietvertrag enthalten ist. Erforderlich ist vielmehr, dass im Mietvertrag lediglich eine Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter erfolgt ist, etwa dergestalt:

„Die Durchführung der Schönheitsreparaturen obliegt dem Mieter. Weiter Einzelheiten enthält die Zusatzerklärung - Schönheitsreparaturen".

Unter diesen Voraussetzungen besteht die Möglichkeit beim Auszug eine bestimmte Farbe zu verlangen, da die Mieter während der Mietzeit nicht mit Ihrer Farbwahl „belastet" werden, sondern erst durch die übernommene Renovierungsverpflichtung selbst im Zeitpunkt des Auszuges.

Bitte beachten Sie ferner, dass die Rechtsprechung zu diesem Thema in den letzten Jahren immer mieter-freundlicher geworden ist. Zum jetzigen Zeitpunkt ist deshalb noch nicht absehbar, ob es in einigen Jahren möglicherweise vollständig verboten sein wird, Renovierungsverpflichtungen durch vorformulierte Vertragsklauseln auf die Mieter zu überbürden.

Insgesamt hoffe ich, dass ich Ihnen mit diesen Informationen weiter helfen konnte. Sollte Ihrerseits noch weiterer Beratungsbedarf bestehen, vereinbaren Sie gerne einen Besprechungstermin mit mir.


Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M.
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Bewertung des Fragestellers 21.10.2011 | 15:13

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