Kündigung wg. Eigenbedarf

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

1. Kündigungsfrist

Beim Erwerb einer Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung ist der Ersteher besonders schutzwürdig, weil er oft keine Möglichkeit hat, sich vor dem Erwerb Kenntnis von den Bedingungen des Mietvertrages zu verschaffen, in den er eintritt. Aus diesem Grund gesteht das Gesetz dem Erwerber gem. § 57a ZVG ein Sonderkündigungsrecht zu.

Gem. § 57a S.1 ZVG ist der Ersteher berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist jedoch gem. § 57a S.2 ZVG  ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist. Erster Termin bedeutet hier zum 1. Möglichen Kündigungstermin, ansonsten verfällt das Recht. Bspw. Zuschlag am 01.02. Erster Termin 3. Werktag, wäre (ohne Berücksichtigung von Wochenende oder Feiertagen hier im Beispiel) dann spätestens der 03.02. Für den dann das Sonderkündigungsrecht gilt.

Die Erleichterung, die das Sonderkündigungsrecht für den Erwerber mit sich bringt, besteht je nach Fallgestaltung darin, dass das Mietverhältnis gem. § 573d Abs. 2 S. 1 BGB bzw. § 575a Abs. 3 S. 1 BGB stets mit einer dreimonatigen Kündigungsfristgekündigt werden kann, und zwar auch dann, wenn diese gem. § 573c Abs. 1 S. 2 BGB an sich sechs oder neun Monate betrüge oder die Parteien eine längere Kündigungsfrist vereinbart haben,ein befristetes Mietverhältnis vor Ablauf der Befristung gekündigt werden kann und die Kündigung trotz eines für den bisherigen Vermieter geltenden Kündigungsverzichts möglich ist.

2. Mietkaution

Auf den Ersteher eines vermieteten Grundstücks geht die Verpflichtung zur Rückzahlung der Mietsicherheit an den Mieter kraft Gesetzes auch dann über, wenn der insolvent gewordene Voreigentümer die vom Mieter erhaltene Mietsicherheit nicht getrennt von seinem sonstigen Vermögen angelegt hatte.

3. Mietaufhebungsvertrag

In einem solchen Vertrag sollte neben dem Beendigungszeitpunkt auch geregelt werde, was mit der Kaution, den Nebenkosten, den Renovierungsverpflichtungen geschieht und soweit vereinbart ob auch eine Abfindung/Umzugshilfe zu zahlen ist (als Anreiz zur Vermeidung einer gerichtlichen Auseinandersetzung).

4. Formfehler

Naturgemäß sollten Sie alle nur tatsächlich denkbaren Gründe die für ihre persönliche Entscheidung des Eigenbedarf maßgeblich sind aufführen. Dies können berufliche als auch familiäre Gründe sein z.B. größerer Wohnbedarf. Diese sollten möglichst detailliert und begründet sein, auch mit Blick auf den Verkauf Ihrer derzeitigen Immobilie. Auch die Umwidmung des Mehrfamilienhauses in ein Einfamilienhaus sollte dargelegt werden.

Es gibt auch gute Analoga/Muster im Internet zum Thema zu finden, welche Ihnen bei der Formulierung helfen können.

5. Mehrere Mieter
Kündigt der Vermieter mehrere Wohnungen, weil er diese zu einer einzigen Wohnung umbauen und anschließend selbst nutzen will, so setzt die Verwirklichung des Nutzungswunsches voraus, dass alle Kündigungen wirksam sind und die hieraus folgenden Räumungsansprüche durchgesetzt werden können. Scheitert der Vermieter mit einer Kündigung, so hat dies die Unwirksamkeit aller Kündigungen zur Folge. Die Gerichte müssen diesem Umstand durch eine entsprechende Verfahrensgestaltung Rechnung tragen, etwa durch eine gleichzeitige Verhandlung und Entscheidung oder durch eine Verbindung aller Räumungsprozesse. Dem Vermieter ist zu raten, in Fällen dieser Art die mehreren Räumungsansprüche in einer einzigen Räumungsklage anhängig zu machen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
RA Sascha Lembcke