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Kündigung wegen Eigenbedarfs?

14.02.2010 16:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Vogt


Guten Tag sehr geehrte Damen und Herren,
wir bewohnen seit Februar 2007 eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit 11 Parteien.
Der Mietvertrag ist unbefristet. Das Haus wurde durch einen Bauträger/Bauunternehmer 1998 erbaut. Die Wohnungen in diesem Haus gehören verschiedenen Familienmitgliedern des Bauunternehmers wie z.B. seinem Bruder, seiner Schwägerin und seiner Frau. Unser Mietvertrag wurde mit seiner Frau abgeschlossen und ich gehe davon aus, dass das so im Grundbuch steht.
Gestern war der Bauunternehmer bei uns und hat angekündigt, dass unsere Wohnung verkauft werden soll da seine Firma Geld braucht.
Er hat uns die Wohnung zum Kauf angeboten zu einem fairen Preis.
Ein Kauf kommt für uns aber erst in 2-3 JAhren in Frage.
Er will jedoch sofort verkaufen.

Einen neuen Mietvertrag werden wir nicht unterschreiben nach dem Grundatz Kauf bricht nicht Miete §566 BGB

Meine Frage:
1) Kann der neue Eigentümer uns ordentlich wegen Eigenbedarf mit einer Frist von 3 Monaten kündigen?
2) Kann ich ein Vorkaufsrecht nach §577 BGB gelten machen?
3) Kann ich mich auf die Sperrfrist von 3 Jahren nach § 577a BGB berufen und darf der neue Erwerber uns innerhalb dieser Zeit nicht kündigen?
4) handelt es sich bereits um eine umgewandelte Eigentumswohnung?
Wie soll ich mich gegenüber dem neuen Besitzer verhalten?

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Fragen darf ich auf der Basis des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes gerne wie folgt beantworten:

Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an einen Dritten verkauft, so tritt dieser nach dem von Ihnen zutreffenderweise zitierten § 566 BGB in das bestehende Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten ein.

Hierbei ist der neue Eigentümer/Vermieter grundsätzlich nur dann für eine gewisse Zeit an einer Eigenbedarfskündigung gehindert, wenn an der vermieteten Wohnung erst nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde. In diesem Fall greift die Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandluchdes § 577a BGB.

Die Begründung von Wohnungseigentum richtet sich wiederum nach § 8 WEG und beginnt mit der Unterzeichnung des Teilungserklärung durch den Alleineigentümer.

Nach Ihrer Sachverhaltsschilderung gehörte die Wohnung schon bei Beginn des Mietverhältnisses im Jahre 2007 der Frau des Bauunternehmers. Wenn dies der Fall ist, was Sie möglicherweise noch durch Einsichtnahme in das Grundbuch abklären sollten, handelt es sich in der Tat schon um eine umgewandelte Eigentumswohnung, so dass für Sie leider weder die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB noch das Vorkaufsrecht des § 577 BGB, welches ebenfalls eine Begründung von Wohnungseigentum nach der Überlassung voraussetzt, zur Anwendung kommen.

Dementsprechend kann Sie der neue Eigentümer theoretisch kündigen, wobei selbstverständlich die allgemeinen Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündgung gegeben sein müssten.

Da der Erwerber kraft Gesetzes Ihr neuer Vertragspartner wird, gibt es keine speziell vorgeschriebenen Verhaltensregeln Ihrerseits.

Selbstverständlich können Sie Kaufinteressenten jedoch im Rahmen der Besichtigung darauf hinweisen, dass Sie auf jeden Fall beabsichtigen in der Wohnung zu verbleiben und dass Sie eventuell ausgesprochene Kündigungen nicht widerstandslos hinnehmen werden.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben.

Hierbei möchte ich Sie darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort, basierend auf Ihren Angaben, lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Sie können natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.

Für eine über diese Erstberatung hinausgehende Interessenvertretung steht Ihnen meine Kanzlei selbstverständlich ebenfalls gerne zur Verfügung.

Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Sonntagnachmittag und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

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