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Kündigung trotz 22 Monate hingenommener Mietreduzierung


15.12.2006 23:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Kurzinfo: Ich habe meinem Vermieter eine Herabsetzung der Miete vorgeschlagen und den geringeren Betrag bezahlt. Der Vermieter hat dies 22 Monate kommentarlos hingenommen, dann hat er ohne Mahnung 1. fristlos u. 2. ordentlich gekündigt.

Im Dez 04 habe ich meinem Vermieter folgendes schriftlich mitgeteilt (Zustellung durch Einwurf mit Zeugen). „Ich bin der Ansicht, dass die Miete für meine Wohnung zu hoch ist und schlage vor, diese um xxx€ (ca. 20%) mtl. zu verringern. Sollte ich von Ihnen nichts gegenteiliges hören, gehe davon aus, dass Sie damit einverstanden sind und werde ab sofort die verringerte Miete zahlen.“ Dann habe ich die verringerte Miete gezahlt und 22 Monate nichts von meinem Vermieter (hat über 2000 Wohnungen) gehört. Keine Schreiben kein Anruf usw. Im Nov. 06 hat der Vermieter dann ohne vorherige Mahnung fristlos gekündigt. Die Kündigung enthielt keine Zahlungsaufforderung und die Aufstellung der Rückstände war fehlerhaft. Auf diese 1. Kündigung habe ich sofort reagiert und bin zum Vermieter gegangen um die Sache zu klären. Die Sachbearbeiterin konnte zu dem Fall nichts weiter sagen und meinte nur, dass mein Schreiben mit dem Verringerungsvorschlag nicht vorliegt und Sie die Rückstände noch mal prüfen wolle. Ich habe dann noch mal ein Schreiben verfasst und um Klärung der Sache in einem pers. Gespräch gebeten. Die Nachzahlung der Differenz habe ich zu keinem Zeitpunkt abgelehnt. Als Antwort erhielt ich nach ca. 1 Woche ein Schreiben mit einer Rückstandsaufstellung und 3 Kündigungen (im gleichen Schreiben). 1. fristlos wg. Zahlungsverzuges, 2.frislos wg. Unzumutbarkeit und 3.ordentlich wg. Zahlungsverzuges. Den offenen Betrag habe ich kurz danach vollständig ausgeglichen. Die fristlose Kündigung dürfte damit wegfallen. Die Kündigung wg. Unzumutbarkeit scheint mir haltlos, doch wie sieht es mit der ordentlichen Kündigung aus?

Meine Frage:
Kann der Vermieter obwohl er über einen so langen Zeitraum (22 Monate) nichts unternommen hat ordentlich wegen Vertragsverletzung kündigen? Verliert er aufgrund einer so langen Zeit der Duldung nicht das Recht auf die ordentliche Kündigung wg. Vertragsverletzung, da er diese ja ganze 22 Monate hingenommen hat. Ist für die ordentliche Kündigung nicht zunächst eine Mahnung mit Kündigungsandrohung erforderlich oder kommt die 1. fristlose Kündigung einer Mahnung für die ordentliche Kündigung gleich? Ich bin übrigens fast 8 Jahre Mieter in der Wohnung.

Bitte nehmen Sie Bezug auf diesen Fall. Der Auftrag wird nicht für allgemeine Hinweise "versuchen Sie mal mit dem Vermieter zu sprechen" o. BGB Verweise erteilt.
Vielen Dank

FAX 089/4361811
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),


Nachdem sich Ihr Vermieter nicht auf Ihr Angebot zur Herabsetzung der Miete eingelassen hat und auch keine Minderungsgründe erkennbar sind, mussten Sie weiterhin die vereinbarte Miete voll bezahlen. Somit lag zwischenzeitlich ein Zahlungsverzug in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten vor.

Ihr Vermieter war also grundsätzlich zur fristlosen Kündigung berechtigt, siehe § 543 Abs. 2 Nr. 2b BGB.

Andererseits besteht nach der Rechtsprechung eine Obliegenheit des Vermieters, sich gegen den Zahlungsverzug zu wehren.
In einem vergleichbaren vom OLG Karlsruhe entschiedenen Fall (Az. 17 U 97/92) verwirkte der Vermieter sein Kündigungsrecht wegen stillschweigender Duldung dieser Vertragsverletzung. Dort ging es um eine fristlose Kündigung wegen ständig unpünktlicher Mietzahlung.
Ob diese Wertung auch auf eine ordentliche Kündigung übertragbar ist, wird vom Einzelfall abhängen, eine entsprechende Gerichtsentscheidung habe ich in der kurzen zur Verfügung stehenden Zeit nicht gefunden. Insofern spricht allerdings der besonders lange Zeitablauf als Umstand zu Ihren Gunsten.

Ich halte die Kündigungen aber auch aus anderen Gründen für unwirksam:

Unzumutbarkeitsgründe sind nicht ersichtlich.

Der Wirksamkeit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs haben Sie durch rechtzeitige nachträgliche Zahlung des vollen Mietrückstandes die Grundlage entzogen, siehe § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB.
Die (hilfsweise) erklärte ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) kann dagegen nicht durch die Begleichung der Schulden aus der Welt geschafft werden, sie bleibt grundsätzlich gültig (OLG Stuttgart, 8 ReMiet 2/91; AG Kassel, 451 C 6541/99).

Jedoch fehlt es hier an einer vorhergehenden Abmahnung. Anders als bei der fristlosen Kündigung ist die Abmahnung hier nicht entbehrlich (vgl. § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB).
Die erste Ihnen zugegangene Kündigung wird insoweit mangels Zahlungsaufforderung kaum als Abmahnung auszulegen sein, schon aufgrund des zu kurzen Zeitraums bis zur zweiten Kündigung. Denn Ihnen hätte konkret Gelegenheit und ausreichend Zeit gegeben werden müssen, um das vertragswidrige Verhalten zu beenden.

Darüber hinaus muss die ordentliche (im Gegensatz zur fristlosen) Kündigung im einzelnen darlegen, mit welchen Mietbeträgen und für welche Monate der Mieter in Rückstand ist. Ohne diese Angaben ist die Kündigung unwirksam (LG Berlin, Az. 61 S 267/93).


Ich hoffe, Ihnen mit meinen Auskünften weitergeholfen zu haben.

Gerne stehe ich Ihnen im Rahmen der Nachfragefunktion von „frag-einen-anwalt.de“ für Rückfragen zum inhaltlichen Verständnis meiner Antwort zur Verfügung, ebenso für eine weitergehende Interessenwahrnehmung.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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