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Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Vermieter


17.04.2006 15:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich bin Hauseigentümer eines Mehrfamilienhauses. Ich bewohne mit meiner Frau eine Wohnung in diesem Haus – 3 weitere Wohnungen sind vermietet. Vor ungefähr 9 Monaten ist ein (unverheiratetes) Paar in eine der Wohnungen eingezogen, mit denen es (leider) verstärkt unangenehme Vorkommnisse gegeben hat. Diese „gipfeln“ nun in der Tatsache, dass die Miete verspätet gezahlt wird und die von mit geforderte monatliche Nebenkostenpauschale (Vorauszahlung) nicht in voller Höhe gezahlt wird. Ich musste aufgrund der stark gestiegenen Heizölpreise die monatliche Pauschale für Heizung/Warmwasser um 40,00 EUR im Monat erhöhen. Die Mieter weigern sich, dies zu bezahlen und haben den Mieterschutzbund eingeschaltet. Dieser bemängelt meine Jahresendabrechnung für die Nebenkosten, obwohl ich diese eindeutig belegen kann.
Diese Vorgänge verursachen bei mir und meiner Frau erheblichen Ärger. Da meine Frau und ich bereits über 70 Jahre alt sind, möchten wir uns diese „Aufregungen“ in Zukunft ersparen und ich trage mich mit dem Gedanken, das Mietverhältnis zu kündigen.
Meine Frage: kann ich ein relativ kurzes Mietverhältnis (ca. 9 Monate) kündigen wenn sich der Mieter auch weiterhin weigert, die Vorauszahlungen für die Nebenkosten in voller Höhe zu zahlen und darüber hinaus die Miete auch weiterhin nicht pünktlich zahlt ?
Sehr geehrter Ratsuchender ich bedanke mich für Ihre Anfrage und möchte diese auf Grund Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten.

Wenn eine Mietzeit nicht bestimmt ist, so kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften kündigen.

Grundsätzlich kann immer nur dann gekündigt werden, wenn ein Kündigungsgrund vorliegt.

Dabei ist von einer ordentlichen und außerordentlichen Kündigung zu Unterscheiden.

I. Außerordentliche Kündigung
Eine außerordentliche fristlose Kündigung ist nur aus wichtigem Grund möglich. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzellfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragspartei, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werde kann.

Es gibt viele Kündigungsgründe, welche für Sie in Frage kommen könnte ist nur bei genauer Kenntnis der Sachlage möglich. Aber zu den von Ihnen geschilderten Verhältnissen zu Ihrer Mieterin möchte ich Ihnen folgendes sagen.

1) Nichtzahlung der Nebenkosten
Ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung liegt insbesondere nach § 543 Abs. Nr. 3 BGB vor:

-wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist ( ein unerheblicher Teil liegt bei dieser Alternative vor, wenn der Rückstand insgesamt 1 Monatsmiete erreicht)

-oder in einem Zeitraum der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Der Rückstand betrifft die Mietzahlung mit Einschluss laufender Nebenkosten. Nicht hierunter fallen Nachzahlungen von Betriebskosten auf Grund von Abrechnungen.
Wenn natürlich der Anspruch auf die erhöhten Nebenkosten nicht bestehen sollte, so besteht auch kein Anspruch darauf, so dass auch kein Zahlungsverzug vorliegen kann. Ob bereits solch eine Summe erreicht ist, wäre zu klären.

2) Unpünktliche Zahlungen
Zahlungsrückstände, die nicht unter § 543 Abs. 2 Nr.3 fallen, können unter Umständen bei fortlaufender Unpünktlichkeit der Zahlungen zu einer Unzumutbarkeit führen und damit eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen. Dafür bedarf es aber einer vorherigen Abmahnung der Mieterin.

3) Unangenehme Vorkommnisse
Nach § 569 BGB liegt ein wichtiger Grund ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden nicht ein Abwarten zum Ablauf der Kündigungsfrist zugemutet werden kann.

II. Ordentliche Kündigung
Nach § 573 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.

1) Nichtzahlung der Nebenkosten/ Zahlungsrückstände
Wenn diese bereits eine fristlose außerordentliche Kündigung rechtfertigen, so ist auch eine ordentliche Kündigung zulässig.

An Zahlungsrückstände wird eine geringere Summe als bei der außerordentlichen Kündigung gesetzt, aber wohl nicht geringer als eine Monatsmiete.

2) Unpünktliche Zahlungen
Unpünktliche Zahlungen, die nicht einen Kündigungsgrund als Zahlungsrückstand darstellen, kann eine Kündigung rechtfertigen.

Die First für eine ordentliche Kündigung ist in § 573c BGB geregelt und wäre in Ihrem Fall, bei bestehen eines Kündigungsrechts spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.

Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dies nur ein Ausschnitt möglicher Kündigungsgründe ist, welcher und ob ein Kündigungsgrund vorliegt, kann mangels genauerer Kenntnisse des Sachverhalts nicht abschließend geklärt werden. Es kommt bei der ordentlichen wie auch bei der außerordentlichen immer auf den Einzellfall an.

Ich hoffe Ihnen im Rahmen dieser Erstberatung einen Überblick verschafft zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwältin
Sylvia Vetter

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