Sehr geehrte Ratsuchende,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworte:
Zunächst weise ich darauf hin, dass eine Kündigung – sofern ich den Sachverhalt richtig interpretiere - nach der überwiegenden Ansicht erst zum 31.12.2021 möglich war.
Die überwiegende Meinung interpretiert § 561 BGB so, dass es zwei Fristen gibt: Eine Frist zum Überlegen, ob man das Mietverhältnis kündigen will und eine weitere Frist, zu dem die Kündigung dann wirkt. Ihre Kündigung aufgrund des Mieterhöhungsbegehrens wäre also erst zum Ende Januar 2022 möglich gewesen (vgl. LG Saarbrücken, 13 BS 27/93, LG Bonn, 6 S 98/97, AG Münster, 8 C 226/80, s.a. BGH VIII ZR 280/12). Die von ihnen vertretene Auffassung soll aber immerhin auch in 2 Entscheidungen vertreten worden sein (LG Wiesbaden, 1 S 32/88; AG Hannover, 541 C 13815/95). Sie können damit also argumentieren, nur sind Ihre Aussichten hier verschwindend gering.
Aber unabhängig von dem Vorstehenden ergibt sich ja offenbar klar aus Ihren Schreiben, dass Sie die Wohnung so schnell wie möglich kündigen wollen, so dass letztlich Ihre Kündigung zum 31.12.2021 greifen würde.
Letztere müsste allerdings wirksam zugegangen sein.
Die Übergabe der Kündigung an Ihren Vermieter wäre nur wirksam, wenn dieser zwar unter Betreuung stehen würde, aber trotzdem geschäftsfähig wäre, also z.B. kein sog. Einwilligungsvorbehalt gem. § 1903 BGB angeordnet wurde. Es gibt nämlich zum einen die Möglichkeit, unter Betreuung zu stehen, aber trotzdem wirksam am Rechtsleben teilnehmen zu können und die andere Möglichkeit, dass jede Willenserklärung des Betreuten der Einwilligung bedarf und diesem gegenüber abgegebene Erklärungen erst wirksam werden, wenn Sie dem Betreuer zugehen. Wenn Ihnen die sog. Bestallungsurkunde des Betreuers, aus der sich der Aufgabenkreis und ein etwaiger Einwilligungsvorbehalt ergibt, nicht vorliegt, sollten Sie diese also anfordern, um dies prüfen zu können.
Ist der Vermieter trotz der Betreuung, müssten Sie letzlich nachweisen können, dass Ihr Vermieter die Kündigung erhalten hat (z.B. durch einen Zeugen oder dessen Bestätigung)
Ist der Vermieter geschäftsunfähig bzw. gibt es einen Einwilligungsvorbehalt, müssten Sie letztlich nachweisen können, dass der Betreuer die Kündigung erhalten hat. Hier gilt § 131 BGB:
Zitat:§ 131 Wirksamwerden gegenüber nicht voll Geschäftsfähigen
(1) Wird die Willenserklärung einem Geschäftsunfähigen gegenüber abgegeben, so wird sie nicht wirksam, bevor sie dem gesetzlichen Vertreter zugeht.
(2) Das Gleiche gilt, wenn die Willenserklärung einer in der Geschäftsfähigkeit beschränkten Person gegenüber abgegeben wird. Bringt die Erklärung jedoch der in der Geschäftsfähigkeit beschränkten Person lediglich einen rechtlichen Vorteil oder hat der gesetzliche Vertreter seine Einwilligung erteilt, so wird die Erklärung in dem Zeitpunkt wirksam, in welchem sie ihr zugeht.
Das LG Berlin geht mit Urteil vom 23.07.2014, 65 S 225/13 soweit, dass das Kündigungsschreiben auch an den Betreuer gerichtet oder zumindest für ihn bestimmt sein muss, was aber durchaus zweifelhaft ist.
Was aber jedenfalls erforderlich ist, ist der Zugang der Kündigung selbst. Dass Sie den Betreuer durch per E-Mail und Fax von der Kündigung in Kenntnis gesetzt haben, reicht für einen Zugang der Kündigung leider nicht aus. Sie müssten im Zweifel beweisen, dass der Betreuer die Kündigung vom Betreuten erhalten hat, was natürlich kaum möglich sein wird. Sie hätten letztlich die Kündigung schriftlich an den Betreuer (was ohne Weiteres auch an die Postfachadresse möglich gewesen wäre) richten müssen.
Zusammengefasst haben Sie - sofern der Vermieter geschäftsunfähig ist – hier tatsächlich ein nicht unerhebliches Problem. Sie sollten hier ggf. zunächst Sachverhaltsaufklärung betreiben, also ggf. eine Kopie der Bestallungsurkunde anfordern, klären, wo das Kündigungsschreiben geblieben ist, klären, wo die Schlüssel der Wohnung geblieben sind (wer leert den Briefkasten des Vermieters?) etc. Ggf. versuchen Sie noch einmal die Kontaktaufnahme mit dem Betreuer direkt, um eine einvernehmliche Lösung zu erzielen.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit dieser Antwort zunächst weiterhelfen.
Mit freundlichen Grüßen
