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Kündigung Mietwohnung durch den Mieter, vom Vermieter übersehen

2. Februar 2022 10:26 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Guten Tag,
wir haben eine Wohnung bewohnt, deren Vermieter von einem Berufsbetreuer betreut wird, von dem nur eine Postfachanschrift bekannt ist.
Wir haben die Wohnung zum 31.12.2021 gekündigt, diese Kündigung haben wir dem betreuten Vermieter persönlich übergeben und an den Betreuer per eMail gesandt. Bevor wir die eMail verschickt haben, haben wir eine eMail des Betreuers vorgefunden, in der er die Miete zum 1.12.2021 erhöht hat. Aufgrund dieser eMail haben wir die ursprüngliche Kündigung (31.12.) an den Betreuer geschickt und gleichzeitig diese Kündigung zurückgenommen und von dem Sonderkündigungsrecht zum 30.11.2021 Gebrauch gemacht. Alles in einer eMail.
Diese eMail haben wir auch noch einmal per Fax an den Betreuer geschickt. Und danach nichts mehr von ihm gehört, alle folgenden eMails von uns, z.b. über die Frage, ob die Küche gegen eine Abstandszahlung in der Wohnung verleiben soll, blieben unbeantwortet, Wir haben die Küche also mitgenommen. Auch die eMail wegen eines Abgabetermins blieb ohne Antwort. Wir haben die Schlüssel am 30.11. in den Briefkasten des Vermieters geworfen, mit einem kleinen Anschreiben.

Jetzt erhalten wir von einem Anwaltsbüro die fristlose Kündigung zum 4.02.2022 der Wohnung die wir nicht mehr bewohnen, mit der Aufforderung die Mieten für Dezember, Januar und Februar zu zahlen.

2. Februar 2022 | 12:32

Antwort

von


(558)
August-Bebel-Str. 13
33602 Bielefeld
Tel: 0521/9 67 47 40
Web: http://www.kanzlei-alpers.de
E-Mail:
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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworte:

Zunächst weise ich darauf hin, dass eine Kündigung – sofern ich den Sachverhalt richtig interpretiere - nach der überwiegenden Ansicht erst zum 31.12.2021 möglich war.

Die überwiegende Meinung interpretiert § 561 BGB so, dass es zwei Fristen gibt: Eine Frist zum Überlegen, ob man das Mietverhältnis kündigen will und eine weitere Frist, zu dem die Kündigung dann wirkt. Ihre Kündigung aufgrund des Mieterhöhungsbegehrens wäre also erst zum Ende Januar 2022 möglich gewesen (vgl. LG Saarbrücken, 13 BS 27/93, LG Bonn, 6 S 98/97, AG Münster, 8 C 226/80, s.a. BGH VIII ZR 280/12). Die von ihnen vertretene Auffassung soll aber immerhin auch in 2 Entscheidungen vertreten worden sein (LG Wiesbaden, 1 S 32/88; AG Hannover, 541 C 13815/95). Sie können damit also argumentieren, nur sind Ihre Aussichten hier verschwindend gering.

Aber unabhängig von dem Vorstehenden ergibt sich ja offenbar klar aus Ihren Schreiben, dass Sie die Wohnung so schnell wie möglich kündigen wollen, so dass letztlich Ihre Kündigung zum 31.12.2021 greifen würde.

Letztere müsste allerdings wirksam zugegangen sein.

Die Übergabe der Kündigung an Ihren Vermieter wäre nur wirksam, wenn dieser zwar unter Betreuung stehen würde, aber trotzdem geschäftsfähig wäre, also z.B. kein sog. Einwilligungsvorbehalt gem. § 1903 BGB angeordnet wurde. Es gibt nämlich zum einen die Möglichkeit, unter Betreuung zu stehen, aber trotzdem wirksam am Rechtsleben teilnehmen zu können und die andere Möglichkeit, dass jede Willenserklärung des Betreuten der Einwilligung bedarf und diesem gegenüber abgegebene Erklärungen erst wirksam werden, wenn Sie dem Betreuer zugehen. Wenn Ihnen die sog. Bestallungsurkunde des Betreuers, aus der sich der Aufgabenkreis und ein etwaiger Einwilligungsvorbehalt ergibt, nicht vorliegt, sollten Sie diese also anfordern, um dies prüfen zu können.
Ist der Vermieter trotz der Betreuung, müssten Sie letzlich nachweisen können, dass Ihr Vermieter die Kündigung erhalten hat (z.B. durch einen Zeugen oder dessen Bestätigung)

Ist der Vermieter geschäftsunfähig bzw. gibt es einen Einwilligungsvorbehalt, müssten Sie letztlich nachweisen können, dass der Betreuer die Kündigung erhalten hat. Hier gilt § 131 BGB:

Zitat:
§ 131 Wirksamwerden gegenüber nicht voll Geschäftsfähigen
(1) Wird die Willenserklärung einem Geschäftsunfähigen gegenüber abgegeben, so wird sie nicht wirksam, bevor sie dem gesetzlichen Vertreter zugeht.
(2) Das Gleiche gilt, wenn die Willenserklärung einer in der Geschäftsfähigkeit beschränkten Person gegenüber abgegeben wird. Bringt die Erklärung jedoch der in der Geschäftsfähigkeit beschränkten Person lediglich einen rechtlichen Vorteil oder hat der gesetzliche Vertreter seine Einwilligung erteilt, so wird die Erklärung in dem Zeitpunkt wirksam, in welchem sie ihr zugeht.


Das LG Berlin geht mit Urteil vom 23.07.2014, 65 S 225/13 soweit, dass das Kündigungsschreiben auch an den Betreuer gerichtet oder zumindest für ihn bestimmt sein muss, was aber durchaus zweifelhaft ist.

Was aber jedenfalls erforderlich ist, ist der Zugang der Kündigung selbst. Dass Sie den Betreuer durch per E-Mail und Fax von der Kündigung in Kenntnis gesetzt haben, reicht für einen Zugang der Kündigung leider nicht aus. Sie müssten im Zweifel beweisen, dass der Betreuer die Kündigung vom Betreuten erhalten hat, was natürlich kaum möglich sein wird. Sie hätten letztlich die Kündigung schriftlich an den Betreuer (was ohne Weiteres auch an die Postfachadresse möglich gewesen wäre) richten müssen.

Zusammengefasst haben Sie - sofern der Vermieter geschäftsunfähig ist – hier tatsächlich ein nicht unerhebliches Problem. Sie sollten hier ggf. zunächst Sachverhaltsaufklärung betreiben, also ggf. eine Kopie der Bestallungsurkunde anfordern, klären, wo das Kündigungsschreiben geblieben ist, klären, wo die Schlüssel der Wohnung geblieben sind (wer leert den Briefkasten des Vermieters?) etc. Ggf. versuchen Sie noch einmal die Kontaktaufnahme mit dem Betreuer direkt, um eine einvernehmliche Lösung zu erzielen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit dieser Antwort zunächst weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Arnd-Martin Alpers

Rückfrage vom Fragesteller 2. Februar 2022 | 16:12

Guten Tag,
vielen Dank für Ihre Antwort.

Die eMail des Betreuers wegen der Mieterhöhung ist vom 27.07.2021, unsere Kündigung wegen der Mieterhöhung ist vom 29.09.20211 zum 30.11.2021. Wenn ich das BGH-Urteil richtig verstanden habe, sollte von der Frist her, der Termin 30.11.2021 richtig sein.

Es gibt eine Abwesenheitsnotiz-eMail des Betreuers wegen Urlaubs bis zum 25.10. Zwar nicht auf die Kündigungsmail, sondern auf eine eMail vom 11.10.2021 mit Fragen zur eventuellen Küchen- und Fußbodenübernahme beim Auszug. Könnte das als Bestätigung des Zugangs oder zumindestest der Kenntnisnahme gelten?

Die Übergabe der Kündigung an den betreuten Vermieter wurde durch ihn mit Unterschrift bestätigt. Allerdings wissen wir nicht, welchen Betreuungsgrad er hat.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 2. Februar 2022 | 16:39

Sehr geehrte Ratsuchende,

das BGH-Urteil nimmt selbst zu Ihrer eigentlichen Frage nur bedingt Stellung, weshalb ich es nur am Rande erwähnt habe.

Nachdem Sie die Daten mitgeteilt haben, noch einmal kurz zu der wirklich ganz überwiegenden Ansicht:
Ein Zugang des Schreibens im Juli würde eine zulässige Mieterhöhung ab 01.10.2021 bedeuten. Sie hätten dann bis Ende September die Kündigung zum 30.11. erklären können (wie geschehen). Vielleicht ist es so zutreffend und es ist nur ein Schreibfehler: Sie hatten ursprünglich mitgeteilt, dass die Mieterhöhung erst zum 01.12. geltend gemacht wurde. Dann bliebe es bei meiner Antwort, dass die Kündigung erst zu Ende Januar 2022 möglich gewesen wäre.

Die Abwesenheitsnotiz hilfr Ihnen ggf. dabei, dass Sie davon ausgehen können, dass die E-Mail beim betreuer eingegangen ist. Sie hilft Ihnen aber nicht wirklich beim Zugang der Kündigung: Die unterschriebene Kündigung muss in jedem Fall dem Betreuer zugehen. Wenn dieser von Ihnen diese in Kopie per E-Mail bekommt, hilft das bzgl. des Zugangs leider nicht.

Natürlcih sollten sie versuchen, die Sache zu regeln, indem Sie auf den unterschriebenen Empfang der Kündigung durch den Vermieter und Ihre E-Mails verweisen. Nur rein rechtlich muss ich leider nach wie vor dabei bleiben, dass es nach Ihrer Schilderung nicht gut aussieht, da der Betreuer die Kündigung offenbar nicht selbst erhalten hat (die Geschäftsunfähigkeit vorausgesetzt, s.o.).

Sollten noch Unklarheiten bestehen, melden Sie sich gerne.

Mit freundlichen Grüßen

Arnd-Martin Alpers
Rechtsanwalt

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