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Kündigung des Mieters nach Kauf von Eigentumswohnung


20.11.2012 21:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke



Ich möchte wissen, unter welchen Umständen es möglich ist, einen langjährigen Mieter aus einer neu erworbenen Eigentumswohnung zu kündigen, um die Wohnung für eigene Zwecke zu nutzen. Die neben meiner Eigentumswohnung befindliche vermietete Wohnung steht zum Verkauf. Der Mieter wohnt schon seit 25 Jahren in der Wohnung und möchte nicht ausziehen. Die Miete ist gering, die Rendite für den Eigentümer entsprechend niedrig (150 €/ Monat vor Steuern). Ich (alleinerziehend) wohne mit 2 jugendlichen Kindern in drei Zimmern auf 90 qm, hätte aber gerne mehr Platz und würde beide Wohnungen verbinden, falls ich die Nachbarwohnung dazukaufe. Könnte ich vor diesem Hintergrund eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf aussprechen? Gäbe es noch einen anderen Kündigungsgrund, z.B. wegen des Eigentümerwechsels? Gibt es überhaupt einen Kündigungsgrund, und wie wären die Fristen?
Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

§ 566 BGB regelt, dass der Eigentümerwechsel hinsichtlich einer vermieteten Wohnung grundsätzlich nichts am bestehenden Mietvertrag ändert. Durch den Kauf der Wohnung sind Sie rechtlich also an die Stelle des ehemaligen Vermieters getreten. Der bestehende Mietvertrag wirkt also mit allen Rechten und Pflichten für und gegen Sie. Allein der Eigentümerwechsel beendet also weder das Mietverhältnis noch stellt er einen eigenständigen Kündigungsgrund dar. Allerdings können Sie als Vermieterin das bestehende Mietverhältnis gem. § 573 BGB ordentlich kündigen (also unter Einhaltung der Kündigungsfrist), wenn Sie ein berechtigtes Interesse an der Vertragsbeendigung hätten.

Allein die geringe Rendite rechtfertigt kein berechtigtes Interesse, weil es Ihnen dann möglich wäre, im Rahmen der gesetzlichen Grenzen Mieterhöhungen vorzunehmen, was für den Mieter ein milderes Mittel als eine Kündigung darstellen würde.

Ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB liegt jedoch unter anderem dann vor, wenn Sie Eigenbedarf haben, den Sie im Kündigungsgrund angeben und im Streitfall auch beweisen können müssten. Eigenbedarf bedeutet, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Wollen Sie also selbst in die Wohnung einziehen, weil Sie gegenwärtig zur Miete wohnen und diese sparen wollen, indem Sie lieber im Eigentum wohnen wollen, wäre dies ein zur Kündigung berechtigender Eigenbedarf. Anders wäre dies zum Beispiel, wenn Sie bereits jetzt in einer Eigentumswohnung wohnen würden. Dann käme es auf weitere Umstände an, z.B. dass die Nutzung der fraglichen Wohnung den Weg zum Arbeitsplatz erheblich verkürzen würde, die gegenwärtig genutze Wohnung zu groß/klein wäre oder ähnliches. Im Ergebnis kommt es für die Beantwortung der Frgae nach Eigenbedarf im konkreten Fall, also auf weitere - mir unbekannte - Details an. Es lässt sich gegenwärtig lediglich ausführen, dass Eigenbedarf auch nach Eigentumserwerb der Wohnung grundsätzlich als Kündigungsgrund zur Verfügung steht und mir bislang nichts bekannt ist, wieso Sie keine rechtmäßige Kündigung erteilen könnten.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben und verweise ansonsten auf die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 21.11.2012 | 11:41

Sehr geehrter Anwalt,

danke für Ihre Antwort. Könnten Sie bitte nochmal konkret auf meine Frage eingehen, ob meine Situation (ich besitze eine 90qm Eigentumswohnung, in der meine beiden Kinder und ich wohne) eine Kündigung wegen Eigenbedarf rechtfertigen würde? Damit die beiden Wohnungen verbunden werden können.

besten Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.11.2012 | 12:14

Sehr geehrte Fragestellerin,

auch dies stellt Eigenbedarf dar, da Sie den streitgegenständlichen Wohnraum ja tatsächlich für sich und Ihre Kinder nutzen wollen. Eine Kündigung wäre nur dann unwirksam, wenn die beabsichtigte Eigennutzung rechtsmissbräuchlich wäre. Nach Auffassung des BGH verbietet sich hier eine schmeatische Betrachtung. Vielmehr müsste eine Richter im Ernstfall eine Würdigung des Einzelfalles vornehmen. Als Anhaltspunkt kann ich Ihnen beispielhaft mitteilen, dass es für rechtsmissbräuchlich gehalten wurde, wenn der Eigenbedarf durch die Tochter eines Vermieters vorgesehen war, die als Studentin eine 107 qm große 4-Zimmer-Wohnung bewohnen sollte (LG Potsdam GE 1999, 647). Nicht rechtsmissbräuchlich war eine Eigenbedarfskündigung einer 432 qm großen Wohnung zur Nutzung für den Vermieter, seiner Frau und seiner beiden Kinder (LG Hamburg, ZMR 2004, 39). Da es also nicht allein auf die Wohnungsgröße sondern auf die jeweils konkrete Lebenssituation ankommt, halte ich Ihren Wunsch, zwei benachbarte Wohnungen zu verbinden, um die Wohnung zu vergrößern für durchaus nachvollziehbar und nicht rechtsmissbräuchlich.

Im Rahmen der hier vorzunehmenden ersten Einschätzung des Falles halte ich die Voraussetzungen für eine rechtmäßige Eigenbedarfskündigung aufgrund der mir bekannten Sachverhaltsangaben für gegeben. Mit Sicherheit sagen lässt sich dies jedoch nicht. Da ein Richter hier im Streitfall eine Einzelfallbetrachtung anzustellen hätte, bleibt das Restrisiko einer anderslautenden Entscheidung.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage hinreichend beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Lars Liedtke
Rechtsanwalt


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