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Kauf einer vermieteten Wohnung für Eigenbedarf/ Kündigung des Mieters

21.10.2013 11:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ingo Bordasch


Meine Mutter beabsichtigt nach dem Tode meines Vaters und dem Verkauf ihres Hauses eine kleine Wohnung zu kaufen.
Diese Wohnung ist bewohnt, der jetztige Besitzer kann dem Mieter natürlich nicht kündigen.
Er hat ihm allerdings mitgeteilt, dass er die Wohnung verkaufen wolle und der Mieter hat sich (lt. eigener Aussage) auch bereits auf die Suche nach einer neuen Bleibe gemacht.

Da meine Mutter kurzfristig (Anfang Februar) einziehen will, möchten wir das nicht abwarten.
Und das Risiko, ob beim Kauf der Wohnung die Eigenbedarfskündigung auch wirklich funktioniert, möchten wir auch nicht eingehen. Abgesehen davon wäre sie erst kündigungsberechtigt, wenn die Wohnung offiziell behördlich auf sie umgeschrieben wäre und das kann bis zu drei Monate dauern (sagt ein Makler). D.h.: frühester Einzugstermin Anfang Juni 2014.

Was kann man tun, um die Sache zu beschleunigen?
Ich habe vor, dem Besitzer vorzuschlagen, nicht mehr um den Preis der Wohnung zu feilschen, wenn er im Gegenzug einen kurzfristigen (Zeitrahmen 3 Monate) Auszug des Mieters gewährleisten kann.
Lt. Makler kostet es wohl bis zu 10.000€ an "Umzugshife", um Mieter zum Auszug zu "überreden".
Wieviel Geld er dann einsetzt, um den Mieter heraus zu bekommen, wäre dann seine Sache.

Wie kann das in diesem Fall rechtlich abgesichert werden?
Kann man den Kauf der Wohnung auch ohne Grundbucheintragung so vertraglich festlegen, das ein sofortiges Kündigungsrecht eintritt?
Was macht man, wenn trotz der Geldzahlung der Mieter nicht auszieht?
Oder würden Sie von einer solchen Konstellation grundsätzlich abraten?

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn Sie mit dem Mieter eine einvernehmliche Einigung über einen Auszugstermin erzielen können, kann dies mit einer notariellen Unterwerfungserklärung zur sofortigen Zwangsvollstreckung des Mieters verbunden werden. D.h. sollte der Mieter nicht ausziehen, können Sie aufgrund dieser Unterwerfungserklärung sofort die Räumung durch einen Gerichtsvollzieher vollstrecken lassen. Andernfalls müssten Sie zunächst beim Gericht auf Räumung klagen.

Die Möglichkeit zur Kündigung wegen Eigenbedarfs besteht erst bei Eintrag des neuen Eigentümers im Grundbuch. Der Verkäufer kann nicht für den Käufer vorab wegen Eigenbedarf kündigen. Das Kündigungsrecht wegen Eigenbedarf kann auch nicht durch Vertrag übertragen werden.

Ohne Einigung mit dem Mieter kann der Einzug nicht beschleunigt werden.

Hinsichtlich Ihres geplanten Vorgehens, kann ich Ihnen werden zu- noch abraten, da nicht beurteilt werden kann, welche Vereinbarung Sie mit dem Mieter gegebenenfalls treffen werden.


Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.

Ich hoffe Ihnen, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, einen ersten rechtlichen Überblick verschafft zu haben.

Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.
Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
Rechtsanwalt

Tel.: 030 - 293 646 75
Fax.: 030 - 293 646 76
frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de

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