Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes im Rahmen einer ersten rechtlichen Einschätzung gern nachfolgend beantworte.
"Kann ich, direkt nach Abwicklung des Kaufmodalitäten das Recht auf Eigennutzung ziehen und die Mieter innerhalb von 3 Monaten aus der Wohnung kündigen?"
Ist der bisherige Eigentümer Vermieter der Wohnung, so treten Sie mit dem Kauf der Wohnung als "Erwerber anstelle des Vermieters in die sich [...] aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechts und Pflichten ein", § 566 I BGB.
Dies bedeutet, dass Sie automtisch in den bestehenden Vertrag eintreten und diesen anstelle des bisherigen Vermieters übernehmen.
Ob eine Kündigung wegen Eigenbedarfs dann möglich ist, richtet sich zum einen nach dem bestehenden Mietvertrag und zum anderen nach den weiteren Voraussetzungen des § 573 I, II Nr. 2 BGB.
Ohne den Mietvertrag zu kennen, kann ich Ihnen lediglich die gesetzliche Regelung wiedergeben. Möglicherweise ergibt sich aus dem Mietvertrag etwas anderes. Der Mietvertrag müsste für absolute Gewissheit insofern überprüft werden.
Grundvoraussetzung ist nach der gesetzlichen Konzeption hinsichtlich des bereits bestehenden Mietvertrags, dass dieser nicht auf eine bestimmte Zeit abgeschlossen wurde, sondern auf unbestimmte Zeit. Eine ordentliche Kündigung (wie im Fall des Eigenbedarfs) ist nach der gesetzlichen Konzeption nur im Fall eines unbefristeten Mietvertrags vorgesehen, vgl. § 542 I BGB.
Die Anforderungen des § 573 II Nr. 2 BGB an den Eigenbedarf sind erfüllt, wenn Sie zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung die ernsthafte Absicht haben, in die Wohnung einzuziehen (bzw. eine der sonstigen dort genannten Personen) und diese Absicht anschließend nicht mehr entfällt, vgl. zum Ganzen Palandt, § 573, Rn. 23ff.
Sind die vorgenannten Voraussetzungen erfüllt, und stehen die Regelungen des Mietvertrags dem nicht entgegen, dann können Sie wegen Eigenbedarfs kündigen, sobald Sie Eigentümer sind.
Die Kündigungsfrist beträgt dann knapp drei Monate, wenn Sie gem. § 573c I BGB bis zum dritten Werktag eines Monats kündigen.
Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen.
Bitte beachten Sie, dass meine Antwort nur eine erste Einschätzung darstellt. Dies kann eine persönliche Beratung regelmäßig nicht ersetzen.
Mit freundlichen Grüßen
- Ivo Glemser -
Rechtsanwalt