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Kündigung bei Staffelmietvertrag

| 17.02.2010 18:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Steidel


Sehr geehrte Damen und Herren,
da ich aus beruflichen Gründen seit 3 Jahren in Lübeck wohne, will ich meine Wohnung in Berlin kündigen. Der Mietvertrag meiner Berliner Wohnung ist seit dem 12.05.2001 gültig. Es handelt sich um einen Staffelmietvertrag, der bis zum 30.04.2011 gestaffelt ist. Die nächste und letzte Staffelmieterhöhung beginnt am 01.05.2010. Es gibt keine konkrete Einigung über die Beendigung des Mietverhältnisses. Die Miete verlängert sich um ein Jahr, wenn nicht entsprechend der alten Kündigungsfristen gekündigt wird (in meinem Fall beträgt jetzt die Kündigungsfrist 9 Monate). Meine Kündigung zum 15.05.2010 wurde somit abgelehnt. Ich komme frühestens zum 30.11.10 aus dem Vertrag raus.

Meine Frage lautet: Gilt auch in meinem Fall ein Sonderkündigungsrecht, da ich einen Staffelmietvertrag habe, kann ich also nach 3 Monaten raus? Ist es relevant, dass am 01.05.2010 letztmalig die Staffelmiete erhöht wird?

Vielen Dank für Ihre Hilfe im Voraus

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich anhand Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

Ich gehe dabei davon aus, dass Sie einen Zeitmietvertrag mit Staffelmietvereinbarung haben.

Nach § 557 a III BGB ist eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters unwirksam, wenn sich sich auf einen Zeitraum von mehr als 4 Jahren seit Abschluss der Vereinbarung erstreckt.
Das heißt, befristete Staffelmietverträge können nach vier Jahren gekündigt werden. Allerdings scheint mir in Ihrem Fall die Befristung nicht das Hindernis zu sein. Insofern ist Ihre Schilderung nicht eindeutig. Da Sie aber von einer jeweiligen Verlängerung um ein Jahr mangels Kündiung sprechen, gehe ich davon aus, dass gegenwärtig keine feste Laufzeit mehr besteht, die erste Befristung also bereits abgelaufen ist.

Für Ihren Altvertrag gilt dann:

Enthält ein Altvertrag mit Verlängerungsklausel zusätzlich eine Staffelmietvereinbarung, ist zwar die Kündigungsmöglichkeit nach § 10 Abs. 2 S. 6 MHG i.V.m. Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB nach vier Jahren ab Beginn der Staffelmietvereinbarung anwendbar (vgl. Gellwitzki WM 2004, 575; LG Berlin WM 2000, 193), hierbei sind aber die alten ggf. im Einzelfall verlängerten Kündigungsfristen zu beachten (Gellwitzki a.a.O.).

Ob nun in Ihrem Fall die verlängerten Kündigungsfristen oder die Dreimonatsfrist gilt, hängt davon ab, ob die Kündungsfristen im Mietvertrag als Allgemeine Geschäftsbedingung oder als sog. Individualvereinbarung getroffen worden sind. Der Gesetzgeber hat nämlich mit Wirkung zum 01.06.2005 ein Reparaturgesetz erlassen, wonach die kurzen Fristen auch für Altverträge gelten, wenn diese durch allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart wurden.

Wenn es sich um formularmäßige Klauseln handelt ( was in der Regel der Fall ist ), dann gelten die alten, langen Kündigungsfristen nicht, sondern die Dreimonatsfrist.

Im Ergebnis können Sie dann zum Ende des letzten Verlängerungstermins mit dreimonatiger Frist kündigen.

Wenn die letzte Verlängerung um ein Jahr also am 01.05. oder 15.05 10 ausläuft, dann konnten Sie mit dreimonatiger Frist zu diesem Termin wirksam kündigen.

Zur exakten Prüfung müßte der Mietvertrag darauf überprüft werden, ob es sich bei den vereinbarten Kündigungsfristen um diejenigen des § 565 II BGB a.F. ( alte Fassung ) gehandelt hat und ob es sich um AGB oder Individualvereinbarungen handelt. Gern bin ich Ihnen dabei nach gesonderter Kontaktaufnahme behilflich.

Ich hoffe, Ihre Fragen damit zunächst im Rahmen dieser Erstberatungsplattform beantwortet zu haben und wünsche einen angenehmen Abend.

Bewertung des Fragestellers 19.02.2010 | 12:34

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