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Kündigung Staffelmietvertrag auf Zeit


13.09.2005 23:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Sehr geehrter RA,

ich habe am 01.07.02, ohne es zu wissen, für eine 2,5 Zimmer Wohnung über 90qm, als alleiniger Mieter, einen Staffelmietvertrag über 5 Jahre (Formmietvertrag) abgeschlossen.
Seit geraumer Zeit lebe ich nun in einer festen Beziehung für die diese Wohnung zu klein ist (kein Arbeitszimmer,kein nutzbarer Keller).
Aus diesem Grunde habe ich das Mietverhältnis Anfang des Jahres schriftlich gekündigt und erhielt prompt die Ablehnung meines Vermieters. Er erklärte sich aber bereit mich bei Stellung eines solventen Nachmieters ausziehen zu lassen.
Deswegen habe ich nun einen Anwalt (kein Fachrechtler) aufgesucht, der mir mitteilte, dass ich auf Grund des BGH-Urteils vom 06.04.05 (VII ZR 27-04) mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten aus dem Vertrag ausscheiden kann.

Nun meine Fragen:

1. Komme ich wirklich mit Berufung auf dieses Urteil aus der Sache raus?

2. Falls nein ... erst per 30.06.06 ?

3. Kann ich den Vermieter belangen, da er mich in keiner Art über die rechtlichen Konsequenzen informiert hat? (Zitat damals: ... machen Sie sich mal keine Gedanken...alles zu Ihrer Sicherheit...wir werden uns da schon einig...)



Für Ihre Mühe vorab schon einmal vielen Dank
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Der BGH hat in dem von Ihnen erwähnten Urteil, welches übrigens das Aktenzeichen VIII ZR 27/04 trägt, entschieden, daß in einem Mietvertrag über Wohnraum ein formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam ist, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt.

Aus Ihrer Schilderung geht nicht hervor, ob Ihr Vertrag einen Kündigungsverzicht enthält, oder ein wirksamer Zeitmietvertrag mit einer Staffelmietvereinbarung geschlossen wurde.

Im erstgenannten Fall dürfte der mehr als vierjährige Kündigungsverzicht sie als Mieter unangemessen benachteiligen, mit der Folge, daß er gem. § 307 BGB unwirksam ist und Sie mit der gesetzlichen Frist von 3 Monaten kündigen können.

Wurde aber ein wirksamer Zeitmietvertrag mit einer Staffelvereinbarung geschlossen, werden Sie diesen gem. § 557 a Abs. 3 S. 1 BGB erst zum Ablauf von 4 Jahren, also zum 30.06.2005 kündigen können, da Sie nach dieser Vorschrift nicht länger als 4 Jahre an die Staffelmietvereinbarung gebunden bleiben dürfen.

Es wird also konkret auf den Vertragstext ankommen. Da der Kollege, den Sie zu Rate gezogen hat, diesen wohl eingesehen hat, sollten Sie ihm Vertrauen. Aus der Ferne und ohne Kenntnis des Vertrages ist eine verbindliche Auskunft, ob der Kollege recht hat oder nicht, natürlich nicht zu geben.

Einen Anspruch gegen den Vermieter werden Sie aber auf keinen Fall haben, da es nicht die Aufgabe des Vertragspartners ist, sein Gegenüber über die rechtlichen Konsequenzen eines Vertragsschlusses zu informieren.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.



Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt

www.andreas-schwartmann.de

Nachfrage vom Fragesteller 14.09.2005 | 23:31

Sehr geehrter Herr RA Schwartmann,

zuerst einmal vielen Dank für Ihre ausführliche und kompetente Anwort.
In meinem Mietvertrag wird das ausschlaggebende Wort Kündigungsverzicht nicht erwähnt, sondern meiner Meinung nach nur umschrieben.
Bitte verzeichen Sie mir, aber ich möchte wirklich sicher gehen bevor ich mich zu rchtlichen Schritten entschliesse. Aus diesem Grunde möchte ich Ihnen kurz den Absatz aus dem Vertrag wiedergeben:

1. Mietverhältnis beginn am 01.07.02
2. Der Mietvertrag wird auf die Dauer von 5 Jahren geschlossen und endet am 30.06.2007 jedoch nur dann, wenn der Mieter nicht spätestens 3 Monate vor dem Endtermin dem Vermieter gegenüber schriftlich die Kündigung ausspricht.
Der Vertrag verlängert sich auf unbestimmte Zeit.
Eine fristlose Kündigung des Vermieters zum Ablauf dieses Vertrages nach den Vorschriften des BGB ist nicht ausgeschlossen.
Außerordentliche Kündigungen bleiben vorbehalten
3. Die Kündigung muss schriftlich und nachweisbar bis zum 3. Werktag des 1. Monats der Kündigungsfrist erfolgen.

Nochmals vielen Dank für Ihre Mühe und Sie können sicher sein, dass ich Ihre Anschrift an Ratsuchende weiterleiten werde.


Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.09.2005 | 22:12

Nach Ihrer Schilderung handelt es sich um einen typischen Fall eines unwirksamen Zeitmietvertrages, da kein Befristungsgrund angegeben wurde. Selbst wenn man aber aus den Umständen des Vertragsschlußes einen Kündigungsverzicht herleiten möchte, so wäre dieser nach der von Ihnen bereits zitierten Rechtsprechung unwirksam, da er über 4 Jahre hinausginge. Deshalb stimme ich dem von Ihnen aufgesuchten Kollegen ausdrücklich zu, daß das Mietverhältnis mit 3-monatiger Kündigungsfrist kündbar ist und stehe Ihnen "im Falle eines Falles" als Mietrechtler gerne zur Verfügung. Bitte berücksichtigen Sie aber, was meine Kollegen hier freuen wird, daß ich in der Zeit vom 16. - 29.09. urlaubsbedingt verreisen werde und auf E-Mails nicht antworten kann.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Schwartmann

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