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Staffelmietvertrag


15.08.2005 15:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich beabsichtige eine Immobilie zu erwerben, in der neben Gewerbefläche auch eine seit 1.7.05 vermietete, 190 qm große Wohnung enthalten ist.Der Mieter (Sohn des Vorbesitzers)hat diese Wohnung auf eigene Kosten saniert und instandgesetzt. Der Vorbesitzer hat daher einen Mietvertrag mit einer vergünstigten Staffelmiete abgeschlossen. Der Mieter hat einen Kündigungsausschluss bis zum Ablauf von 4 Jahren und zahlt bis dort eine monatliche Festmiete incl aller Betriebskosten in Höhe von 700 €. Danach erhöht sich diese Festmiete um monatlich 20 €, jeweils nach 2 Jahren.Untervermietung ist gestattet.
Frage: Besteht für mich die Möglichkeit diesen Mietvertrag auch vor Ablauf von 4 Jahren zu kündigen und evt.die Betriebskosten bei Bedarf zu erhöhen ? Kann er auch vor Ablauf von 4 Jahren ausziehen und die Wohnung weiter untervermieten, ggf. zu welchen Voraussetzungen, gilt die Festmiete dann weiter?
Sehr geehrter Ratsuchender,

nach dem gesetzlich Verankerten Grundsatz "Kauf bricht Miete nicht" treten Sie mit dem Erwerb der Immobilie mit allen Rechten und Pflichten als Vermieter in den bestehenden Mietvertrag ein, der dann zu unveränderten Bedingungen weiterbesteht.

Dementsprechend bleiben auch die Regelungen zum gegenseitigen Ausschluss der ordentlichen Kündbarkeit und der Höhe der Miete (einschließlich der Mietstaffel) bestehen.

Dies bedeutet für Sie, dass Sie an den vierjährigen Kündigungsausschluss gebunden sind und nicht vor dessen Ablauf ordentlich kündigen können. Gleiches gilt natürlich für den Mieter, wobei Sie jedoch als Vermieter die Möglichkeit habe, eine dennoch ausgesprochene Mieterkündigung zu einem früheren Zeitpunkt zu akzeptieren. Ansonsten besteht nur die Möglichkeit zur vorzeitigen Beendigung durch Vereinbarung, also durch Abschluss eine Mietaufhebungsvertrages.

Bezüglich der Untervermietung gilt, dass der derzeitige Mieter aufgrund der antizipierten Genehmigung zur Untervermietung natürlich jederzeit die gesamte Wohnung untervermieten kann. Er kann dann ausziehen und stattdessen der Untermieter einziehen.
Das ändert dann aber nichts an dem zwischen Ihnen und dem Mieter bestehenden (Haupt-) Mietvertrag. Dieser bleibt unverändert bestehen. Sie haben dann nach wie vor nur eine vertragliche Beziehung zu Ihrem Mieter, dieser zu seinem Untermieter kraft des Untermietvertrages. Mit dem letztgenannten Vertragsverhältnis - also dem Untermietverhältnis - hane Sie rechtliche gesehen nichts zu tun. Dementsprechend erhalten Sie auch nach wie vor ausschließlich die Miete aus dem Hauptmietvertrag in unveränderter (gestaffelter) Höhe.

Bezüglich des Betriebskosten sieht es für Sie nicht besonders gut aus. Ihr Mieter hat zahlt qua Vertrag eine sog. Brutto- oder Inklusivmiete. Das bedeutet, dass über die Betriebskosten nicht gesondert abgerechnet wird, sondern diese durch die Miete unabhängig von ihrer tatsächlichen Höhe pauschal abgegolten sind. Dadurch gehen evtl. Erhöhungen der Betribeskosten zu Ihren Lasten, ebenso wie evtl. niedrigere Betriebskosten zu Ihren Gunsten gehen. Eine Erhöhung der Miete zur Anpassung an gestiegene Betriebskosten ist zwar grundsätzlich möglich; in Ihrem Falle ist aber auch diese Anpassung bereits pauschaliert durch die Staffelvereinbareung vorweggenommen, so das eine eigenständige Erhöhung grundsätzlich ausscheidet.

Es gilt insoweit, dass die Mieterhöhung nach allgemeinen Regeln durch die Staffelmiete ausgeschlossen ist. Hinzu kommt, dass der Gesetzber mit der Mietrechtsreform auch die Möglichkeit zur Erhöhung der Bruttomiete wegen gestiegener Betriebskosten ausgeschlossen hat.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen zunächst weiterhelfen und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten; ich bedaure zugleich, Ihnen keine für Sie günstigeren Mitteilungen machen zu können.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas J. Lauer
Rechtsanwalt
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