Kündigung Wohnungsmietvertrag/Rückforderung Mieterdarlehen

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage beantworte ich auf der Grundlage der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen wie folgt:

Grundsätzlich ist es problematisch, Mietzahlungen gegen Ende der Mietdauer einzubehalten in der Hoffnung, diese mit der Kaution verrechnen zu können, da ein solches Vorgehen nicht zulässig ist. Vermutlich wird auch in Ihrem Mietvertragsformular eine solche Verrechnung ausdrücklich ausgeschlossen sein. Dem Vermieter steht eine Kaution mindestens bis zum Ende der Mietdauer in vollem Umfang zu, so dass Sie sich mit den einzelnen Mietzahlungen in Verzug befinden würden, weil eine Aufrechnung zu diesem Zeitpunkt unzulässig wäre.

Bei der von Ihnen geschilderten mietvertraglichen Regelung dürfte es sich allerdings um eine Konstruktion handeln, mit der der Vermieter versucht, die gesetzlichen Regelungen zur Mietkaution zu umgehen. Es gibt zwar verschiedene Möglichkeiten, ein Mieterdarlehen vertraglich zu vereinbaren, jedoch dürfte diese Zahlung in Ihrem Fall ziemlich eindeutig als Sicherheit für den Vermieter dienen, da das „Darlehen" alle Merkmale einer Kaution haben dürfte.

Nach § 551 Abs. 4 BGB sind Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Vorgaben abweichen, unwirksam. Dies führt im Regelfall nicht dazu, dass die gesamte Vereinbarung unwirksam ist, sondern dass nur der Teil, der dem Mieter einen Nachteil bringt, als unwirksam anzusehen ist. Die feste Verzinsung von 2% p.a. dürfte unproblematisch sein, da das Gesetz auch andere Anlageformen als das klassische Sparbuch gestattet und da diese Verzinsung möglicherweise derzeit für Sie eher von Vorteil sein dürfte.

Ihrer Frage entnehme ich, dass es Ihnen vorrangig um die Sicherheit der Rückzahlung geht. Insbesondere die Tatsache, dass der Vermieter den Geldbetrag nicht von seinem Vermögen getrennt zu verwalten hat, stellt für Sie einen erheblichen Nachteil dar, weil Sie damit das Insolvenzrisiko des Vermieters tragen. Genau dies will der Gesetzgeber jedoch ausschließen und so den Mieter vor dem Verlust der Sicherheitsleistung (auch wenn diese als Mieterdarlehen bezeichnet wurde) schützen.
Der Vermieter ist also gleichwohl verpflichtet, das „Mieterdarlehen" ordnungsgemäß getrennt von seinem Vermögen anzulegen und Ihnen diese Anlage nachzuweisen. Als Mieter haben Sie ein Zurückbehaltungsrecht an der entsprechenden Miete bis zum Nachweis der ordnungsgemäßen Anlage (BGH Urteil vom 20.12.2007, AZ. IX ZR 132/06 ). Aus diesem Grund empfehle ich Ihnen, den Vermieter aufzufordern, Ihnen die ordnungsgemäße Geldanlage (getrennt von seinem Vermögen) nachzuweisen und ihm mitzuteilen, dass Sie die weiteren Mietzahlungen (bis zu der Höhe, in der das „Mieterdarlehen" besteht) einstweilen zurückbehalten werden.
Wenn der Vermieter dann allerdings Ihrem Anliegen nachkommt und Ihnen die entsprechende Geldanlage in Kürze nachweisen kann, dann müssen Sie die zurück behaltenen Beträge umgehend an ihn bezahlen und auch die dann eventuell noch folgenden Mietzahlungen pünktlich erbringen.

Das weitere Risiko, wonach der Vermieter (möglicherweise unberechtigt) bei Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution einbehält mit der Behauptung, er habe irgendwelche Gegenansprüche, tragen Sie auch weiterhin, da dieses Risiko auch bei normaler (korrekter) Kautionsvereinbarung besteht.

Eine separate Kündigung des Mieterdarlehens dürfte nicht möglich sein, da aus dem Kontext des gesamten Vertrages zu entnehmen sein dürfte, dass das Mieterdarlehen ein wesentlicher Bestandteil für den Abschluss des gesamten Mietvertrages war. Einzelne Bestandteile eines Vertrages können nicht separat gekündigt werden.

Bitte beachten Sie, dass diese Auskunft auf den von Ihnen gemachten Angaben beruht und dass möglicherweise eine Prüfung des gesamten Mietvertrages (die im Rahmen dieser online-Rechtsberatung nicht möglich ist) zu einem abweichenden Ergebnis führen könnte.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Karin Plewe
Rechtsanwältin