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Kündigung Untermieter - Frist

| 11.06.2014 14:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Ein Untermietverhältnis kann gem. § 573c Abs. 3 BGB spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf "dieses Monats" gekündigt werden.

Hallo,
meine Frage ist folgende:
Ich habe meine Wohnung (2,5 bzw.3 Zimmer) teilweise (2 Zimmer) untervermietet. Selbst habe ich ein Zimmer in der Wohnung behalten. Einige der bereits vorhandenen Möbel (sehr wenige) werden von dem Untermieter mitgenutzt. Gemeinsame Nutzung von Küche und Bad (eingerichtet) Einzug war der 1.6. . Ich selbst bin nicht ständig vor Ort.
Als Mietvertrag habe ich eine Vorlage aus dem Internet genutzt.
http://studays.de/de/wohnen/ratgeber-miete/10
Dort stand dass für das Untermietverhältnis die gesetzliche Kündigungsfrist gelte und dies war folgendermaßen ausgeführt:
14 Tage zum Monatsende bei Kündigung des Mieters an den Untermieter + zum Ende des übernächsten Monats bei Kündigung des Untermieters gegenüber dem Mieter.

aus dem Vertrag:
§ 9 Kündigung
1. Hauptmieter: Das Kündigungsrecht des Hauptmieters richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften, wenn der Untermietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde. Die Frist beträgt somit zwei Wochen. Wurde der Untermietvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen, so kann er vor Ablauf der Untermietzeit nicht ordentlich gekündigt werden.
2. Untermieter: Abweichend hiervon gilt für den Untermieter die Regelung, dass er bis zum dritten Werktag des Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Kalendermonats kündigen kann. Der Zugang der schriftlichen Kündigung ist hier maßgebend.
3. Eine fristlose Kündigung ist nach gesetzlichen Vorschriften zulässig.

Das hatte ich so übernommen.
Nun hat der Untermieter überraschend kurzfristig zum 30.6. gekündigt und folgende Aussage in die Kündigung aufgenommen:

Die Kündigungsfrist gilt – laut Rechtsprechung § 573c Abs. 4 BGB – gleichermaßen auch für den Untermieter gegenüber dem Hauptmieter als Vermieter. Einer Begründung bedarf die Kündigung eines Untermietverhältnisses nicht. Der Untermieter kann ohne Angaben von Gründen unter Einhaltung der Form und Frist kündigen.

Ich bin kein Jurist, ist das haltbar? Muss ich die Kündigung akzeptieren auch wenn im Vertrag etwas anderes vereinbart wurde zum 30.6. oder kann ich darauf bestehen, dass die im Untermietvertrag vereinbarte Kündigungsfrist vom Untermieter einzuhalten ist?

Danke im Voraus

Sehr geehrter Fragesteller,

eingangs möchte ich kurz festhalten, dass eine abschließende Beurteilung der Sach- und Rechtslage ohne eine genaue Einsichtnahme in den konkreten Untermietvertrag sowie den Hauptmietvertrag grundsätzlich nur schwer zu gewährleisten ist. Aufgrund des Ihrerseits dargestellten Sachverhalts möchte ich Ihre Frage gerne wie folgt beantworten.

Ihrer Schilderung zufolge gehe ich in der Annahme, dass Sie an dem heruntergeladenen Untermietvertrag von "studays" nichts verändert haben, so dass sich meine hiesige Beurteilung ausschließlich an dem dort unter http://studays.de/de/wohnen/ratgeber-miete/10 eingesehenen Untermietvertrag orientiert. Das Mietverhältnis begann also am 01.06.2014 und wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Möchte ein Mieter ein unbefristetes Mietverhältnis beenden, gilt eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Begründen muss der Mieter seine Kündigung nicht. Allerdings können für Mieter auch kürzere Kündigungsfristen vereinbart werden. Im vorliegenden Untermietvertrag wurde in § 9 Ziff. 2 vereinbart, dass Ihr Untermieter "bis zum dritten Werktag des Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Kalendermonats kündigen kann". Dies entspricht der gesetzlichen Regelung des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB. Vorliegend handelt es sich aber um einen Wohnraum im Sinne des § 549 Abs. 2 Ziff. 2 BGB, so dass die gesetzliche Regelung des § 573c Abs. 3 BGB greift, die Folgendes vorsieht: "Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.". Eine zum Nachteil des Mieters davon abweichende Vereinbarung ist gem. § 573c Abs. 4 BGB unwirksam.

Das bedeutet nun, dass Ihr Untermieter mit seiner ordentlichen Kündigung vor dem 15.06.2014 (Zugang der Kündigung beachten!) das Mietverhältnis zum 30.06.2014 kündigen kann.

Bitte beachten Sie, dass das Weglassen relevanter Angaben oder eine geringfügige Änderung des Sachverhalts eine völlig neue rechtliche Beurteilung zulässt.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben - wenn auch leider nicht gemäß Ihres rechtlichen Interesses. Mit einem Dank für das mir entgegengebrachte Vertrauen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen

Oliver Daniel Özkara
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 11.06.2014 | 16:42

Hallo -
zur genaueren Betrachtung sende ich Ihnen die relevanten Abmachungen aus dem Untermietvertrag.
Handelt es sich wirklich um Wohnraum im Sinne des § 549 Abs. 2 Ziff. 2 BGB?
ich würde es im Moment so interpretieren wollen, dass es sich, da es um leere Zimmer handelt, kein Wohnraum im Sinne des § 549 Abs. 2 handelt und die Kündigungsfrist von 2 Wochen auch durch den Mieter (als Vermieter gegenüber dem Untermieter) daher nicht haltbar war, folglich auch umgekehrt eine Kündigung des Untermieters nicht so kurzfristig möglich ist.
Ist dies rechtlich vertretbar ?
mfG


§ 1 Mietgegenstand
1.1 Folgende Wohnräume des Hauptmieters in der
....
gelegenen Wohnung werden zu Wohnzwecken und ausschließlichen Benutzung an den Untermieter
vermietet.
Anzahl der Räume: 2
Bezeichnung der Räume:
Wohnzimmer, Schlafzimmer
1.2 Es wird auch die Mitbenutzung der folgenden Räume vereinbart
X Küche X Bad / WC X Dachboden X Flur
Die Wohn-/Gebrauchsfläche der beiden Zimmer + der mit zu nutzenden Räume beträgt ca. 50 Quadratmeter. Schlafzimmer und Wohnzimmer sind leer . Küche ist ausgestattet mit Herd, Spüle Kühlschrank, Schränken, Geschirrspülmaschine
1.3 Dem Untermieter werden mit Abschluss des Untermietvertrages folgende Schlüssel ausgehändigt:
1 Hausschlüssel (System), 1 Wohnungsschlüssel, 1 Schlüssel für Vorhängeschloss Dachboden,
1 Briefkastenschlüssel
§ 2 Mietdauer
1. Das Untermietverhältnis beginnt am 01.06.2014 . Es läuft auf unbestimmte Zeit.
Das Untermietverhältnis besteht längstens so lange wie der Hauptmietvertrag geschlossen wurde.
2. Das Untermietverhältnis kann gemäß den gesetzlichen Bestimmungen gekündigt werden.

§ 9 Kündigung
1. Hauptmieter: Das Kündigungsrecht des Hauptmieters richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften, wenn der Untermietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde. Die Frist beträgt
somit zwei Wochen. Wurde der Untermietvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen, so kann er vor
Ablauf der Untermietzeit nicht ordentlich gekündigt werden.
2. Untermieter: Abweichend hiervon gilt für den Untermieter die Regelung, dass er bis zum dritten
Werktag des Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Kalendermonats kündigen kann. Der
Zugang der schriftlichen Kündigung ist hier maßgebend.
3. Eine fristlose Kündigung ist nach gesetzlichen Vorschriften zulässig.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.06.2014 | 23:04

Sehr geehrter Fragesteller,

auf Ihre berechtigte Nachfrage hin möchte ich Ihnen im Folgenden erläutern, was unter „Wohnraum" im Sinne des § 549 Abs. 2 Ziff. 2 BGB zu verstehen ist. Anhand dessen sollten Sie sich dann am besten selbst ein Bild davon machen, ob der vermietete Wohnraum auch in Ihrem Falle tatsächlich darunter fällt.

Dabei ist zunächst festzuhalten, dass die Kündigungsfrist gem. § 573c Abs.1 S.1 BGB für den Mieter drei Monate beträgt, soweit es sich nicht um einen Wohnraum im Sinne des § 549 Abs. 2 Ziff. 2 BGB handelt. Bei der verkürzten Frist des § 549 Abs. 2 Ziff. 2 BGB kann der Mieter das Mietverhältnis zum Ende eines Monats kündigen, wenn die Kündigungserklärung dem Vermieter spätestens bis zum 15. dieses Monats zugeht.

Das Gesetz macht hier zur Voraussetzung, dass der Vermieter den vermieteten Wohnraum überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat. Hiermit ist möbliert vermieteter Wohnraum gemeint. Aus der Formulierung „auszustatten hat" folgt allerdings, dass es bei § 549 Abs.2 Ziff. 2 BGB nicht darauf ankommt, ob der Wohnraum tatsächlich mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet worden ist. Vielmehr muss der Vermieter hierzu nach dem Mietvertrag lediglich verpflichtet sein. Ob dies auch tatsächlich geschieht, ist daher nicht entscheidend.

Eine Verpflichtung zur überwiegenden Ausstattung mit Einrichtungsgegenständen kann angenommen werden, wenn der Vermieter mehr als die Hälfte derjenigen Einrichtungsgegenstände zur Verfügung zu stellen hat, die für eine Haushaltsführung erforderlich sind.

Dies dürfte bei Ihrem vorliegenden Untermietverhältnis nach Ihren Schilderungen dann tatsächlich nicht der Fall sein.

Das Gesetz verwendet nicht den Begriff der Möblierung, sondern spricht in § 549 Abs.2 Ziff.2 BGB von der Ausstattung mit Einrichtungsgegenständen. Das bedeutet, dass neben Möbeln wie etwa Bett, Tische und Stühle unter „Einrichtungsgegenständen" insbesondere auch Lampen, Koch- und Waschvorrichtungen, Gardinen und Bettwäsche fallen.

Anhand meiner obigen Erläuterungen dürften Sie sich nun selbst ein Bild davon machen können, ob Ihr Untermieter zum 30.06.2014 gekündigt hat. Ohne den Wohnraum genau zu kennen tendiere ich aufgrund Ihrer nachgeschalteten detaillierteren Schilderung dazu, eine solche Kündigung zum 30.06.2014 zu verneinen.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Daniel Özkara
Rechtsanwalt


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Bewertung des Fragestellers 13.06.2014 | 09:52

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