Mieter und Untermieter - Kündigung der gewerblichen Räume

Sehr geehrter Fragesteller,

entscheidend ist, ob der "Untermieter" als Mieter oder eben als Untermieter in den Vertrag aufgenommen wurde. Nach Ihrer Schilderung klingt es allerdings eher so, als sei der andere einfach neben Ihren Namen gesetzt worden und somit im Feld "Mieter" eingetragen worden. Dann ist er rechtlich gesehen kein Untermieter, sondern eben ein neben Ihnen gleichberechtigter Mieter. Dies bedeutet, daß auch der andere den Mietvertrag kündigen kann. Von dieser Konstellation gehe ich im Folgenden aus.

Voraussetzung einer Kündigung durch den Mieter ist, daß diese dem Vermieter zugeht. Da es sich hier um Gewerberäume handelt, ist diese Kündigung an keine Form gebunden, kann also durchaus auch mündlich erfolgen (wovon allerdings zwecks Beweisfunktion abgesehen werden sollte!). Hat also der "Untermieter" nur Sie von einer Kündigung informiert, so ist die Kündigung nicht dem Vermieter gegenüber erfolgt, so daß das Mietverhältnis noch nicht gekündigt wurde! Beide, Sie und der "Untermieter", bleiben also vertraglich an den Mietvertrag gebunden.

Ob Sie wegen einer Abmachung mit dem "Untermieter" verpflichtet sind, dessen Entscheidung zu akzeptieren und nun tatsächlich dem Vermieter zu kündigen, kann ich Ihnen nicht beantworten; dies hängt von Ihrem (Vertrags-)Verhältnis zum "Untermieter" ab. Aber nochmals: kommt keine Erklärung an den Vermieter, so besteht keine Kündigung des Mietverhältnisses!

Der Vermieter muß Sie grundsätzlich nicht über eine Kündigung durch den "Untermieter" informieren, da er davon ausgehen kann, daß beide Mieter zusammenarbeiten und sich abstimmen. Es ist also nicht seine Angelegenheit, ob Sie und der "Untermieter" sich absprechen oder nicht.

Hat der "Untermieter" wirksam dem Vermieter gegenüber gekündigt, so sind auch Sie nach § 31 des Mietvertrages davon betroffen. Das Mietverhältnis endet insgesamt für alle Mieter und Vermieter zum Kündigungszeitpunkt. Sie müssen also nicht separat kündigen und können (bzw. müssen) zum entsprechenden Zeitpunkt die Räume verlassen.

Liegt entgegen der oben gemachten Annahme kein Mietverhältnis des anderen vor, sondern lediglich ein Untermietverhältnis, so kann der tatsächliche Untermieter nicht dem Vermieter gegenüber kündigen! Bei einem Untermietverhältnis haben Sie als Hauptmieter einen Vertrag mit dem Vermieter, der Untermieter aber einen Vertrag mit Ihnen als Hauptmieter. Der Untermieter kann also nur das Vertragsverhältnis mit Ihnen lösen, nicht aber das Vertragsverhältnis zwischen Ihnen und dem Vermieter! Eine Kündigung des Hauptmietverhältnisses durch den Untermieter wäre also unwirksam, so dass das Mietverhältnis weiter bestehen würde.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)