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Mieter und Untermieter - Kündigung der gewerblichen Räume

| 11.09.2008 14:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Am 29.11.1994 habe ich einen gewerblichen Mietvertrag für die Dauer von 5 Jahren unterschrieben, d.h. bis zum 31.12.1998 fest.
Miete warm - 1.017,83 DM damals.
In dem Mietvertrag steht unter anderen § 31 - Personenmehrheit als Mieter - Willenserklärungen sowohl eines Vermieters als auch eines Mieters sind für die anderen Mieter und Vermieter verbindlich.
Am 25.07.1996 Beitritt eines Untermieters - Mietpreis unverändert.
Im Laufe des Jahres 1998 oder 1999 wurde die Miete auf 1.161,83 DM erhöht.
Ende des Jahres 1998 wurde uns mitgeteilt, dass die Räume zum Verkauf stehen werden
Am 02.12.1998 Kündigung von uns zum 31.12.1999.
Am 22.09.1999 Schreiben von uns beiden an den Vermieter, dass wir für weitere 5 Jahre mieten wollen.
Am 30.09.1999 Antwort des Vermieters, mit der Empfehlung die Räume doch zu kaufen oder zu geänderten Konditionen weiter zu mieten.
Am 09.06.2000 wurde der Mietvertrag v. 29.11.1994 zum 01.01.2000 abgeändert- Miete warm 1.236,83DM und Mietvertrag auf unbestimmte Zeit.
Kündigung jeweils bis zum 30.06. eines jeden Jahres bis zum 31.12.; erstamlig im Jahr 2001 möglich.
Und jetzt meine Fragen ?
Der Untermieter hat mich Ende Juni 2008 informiert, dass er bis Ende des Jahres 2008 gekündigt hat. Ohne mich zu fragen.
Ist diese Kündigung, ich schätze gegenüber dem Vermieter, ausgesprochene Kündigung wirksam ?
Müssen nicht beide Mieter Kündigen ? Auf diese Weise muss ich mit meiner eventuellen Kündigung bis Ende des Jahres 2009 warten ? Lese bitte den § 31 des alten Mietvertrages v. 29.11.1994.
Muss der Vermieter mit mir dann einen neuen Mietvertrag unterschreiben ?
Oder muss der vorhandene Mietvertrag wieder schriftlich abgeändert werden ?
Alle diese Mieterhöhungen, wann darf ein Vermieter die Miete Erhöhen ? Wie muss er die Erhöhung begründen ? Oder reicht so eine Begründung, wie zulezt - alles ist teuer geworden, also ich erhöhe die Miete zum 01.08.2008.
Wer muss mich wegen der Kündigung des Untermieters informieren, der Untermieter oder der Vermieter ? Wann muss diese Nachricht erfolgen ? Geht es vielleicht so, wie der Untermieter gemacht hat, einfach Ende Juni 2008 zu sagen, ich habe gekündigt? Alles andere haben wir immer schriftlich gemacht.
Bitte meine Fragen beantworten.

Sehr geehrter Fragesteller,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und insbesondere unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

Liegt tatsächlich ein Untermietsverhältnis vor, so hat die Kündigung des Untermieters gegenüber Ihrem Vermieter keine Auswirkungen. Daran ändert auch der § 31 des alten Mietvertrags nichts. Denn das Untermietsverhältnis ist ein Vertrag zwischen Ihnen und dem Untermieter. Ihr Vermieter ist an diesem Vertragsverhältnis nicht beteiligt. Da aber der alte Mietvertrag zwischen Ihnen und dem Vermieter geschlossen wurde, gilt der § 31 nicht in Bezug auf den Untermieter.
Problematisch ist lediglich, wenn der "Untermieter" kein Untermieter ist, sondern neben Ihnen im Mietvertrag als Mieter steht. Dann gilt natürlich § 31 des Mietvertrags (sofern dieser auch in den neuen Mietvertrag übernommen wurde) und die Kündigung des "Untermieters" beendet den gesamten Mietvertrag. Ist dies der Fall, können Sie gegen den "Untermieter" ggf. Schadensersatz geltend machen. Dies wäre im Einzelfall zu prüfen.
Ein neuer Mietvertrag ist nur dann notwendig, wenn der zweite Fall vorliegt. Jedoch ist der Vermieter nicht verpflichtet, einen neuen Mietvertrag abzuschließen.
Beim ersten Fall erfahren Sie natürlich direkt vom Untermieter von der Kündigung. Aber auch im zweiten Fall ist der "Untermieter" dazu verpflichtet Sie – formlos – zu informieren.
Ob und wie weit eine Mieterhöhung möglich ist, hängt vom Mietvertrag ab. Ist im Mietvertrag eine Möglichkeit der Erhöhung vorgesehen, dann ist wiederum zu prüfen, an welche Voraussetzungen dies geknüpft ist und ob diese Voraussetzungen vorliegen. Unproblematisch ist jedenfalls die Erhöhung nach 1999, da hier nach Ihrer Aussage ein neuer Mietvertrag geschlossen wurde.

Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen. Gerne stehe ich Ihnen auch für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)


Nachfrage vom Fragesteller 11.09.2008 | 18:11

Als der Untermieter dazu gekommen ist,wurde auch sein Name in den alten Mietvertrag aufgenommen. Ein neue Mietvertrag wurde nicht aufgesetzt. Mir wurde leidglich mitgeteilt, dass der Vermieter mit dem Untermieter einverstanden ist. Sind wir vielleicht doch zwei Hauptmieter ? Muss der Untermieter auch den Vermieter über die Kündigung informiert haben oder nur mich ? Muss ich vielleicht den Vermieter informieren ? Falls der Vermieter die Kündigung bekommen hat, muss er mich informieren oder nich ?
Und zulezt, falls die Kündigung des Untermieters auch für mich gilt, kann ich, ohne zusätzliche Kündigung zum 31.12.2008 ausziehen oder nicht ?
Ist es wirklich so, dass nur eine Partei kündigt, un die zweite Partei damit eiverstanden sin muss?
In dem Fall, ist die zweite Partei Untermieter oder vielleicht der zweite Hauptmieter ?
Was ändert die Stellung für mich ?
Bedanke mich im voraus für die Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.09.2008 | 09:57

Sehr geehrter Fragesteller,

entscheidend ist, ob der "Untermieter" als Mieter oder eben als Untermieter in den Vertrag aufgenommen wurde. Nach Ihrer Schilderung klingt es allerdings eher so, als sei der andere einfach neben Ihren Namen gesetzt worden und somit im Feld "Mieter" eingetragen worden. Dann ist er rechtlich gesehen kein Untermieter, sondern eben ein neben Ihnen gleichberechtigter Mieter. Dies bedeutet, daß auch der andere den Mietvertrag kündigen kann. Von dieser Konstellation gehe ich im Folgenden aus.

Voraussetzung einer Kündigung durch den Mieter ist, daß diese dem Vermieter zugeht. Da es sich hier um Gewerberäume handelt, ist diese Kündigung an keine Form gebunden, kann also durchaus auch mündlich erfolgen (wovon allerdings zwecks Beweisfunktion abgesehen werden sollte!). Hat also der "Untermieter" nur Sie von einer Kündigung informiert, so ist die Kündigung nicht dem Vermieter gegenüber erfolgt, so daß das Mietverhältnis noch nicht gekündigt wurde! Beide, Sie und der "Untermieter", bleiben also vertraglich an den Mietvertrag gebunden.

Ob Sie wegen einer Abmachung mit dem "Untermieter" verpflichtet sind, dessen Entscheidung zu akzeptieren und nun tatsächlich dem Vermieter zu kündigen, kann ich Ihnen nicht beantworten; dies hängt von Ihrem (Vertrags-)Verhältnis zum "Untermieter" ab. Aber nochmals: kommt keine Erklärung an den Vermieter, so besteht keine Kündigung des Mietverhältnisses!

Der Vermieter muß Sie grundsätzlich nicht über eine Kündigung durch den "Untermieter" informieren, da er davon ausgehen kann, daß beide Mieter zusammenarbeiten und sich abstimmen. Es ist also nicht seine Angelegenheit, ob Sie und der "Untermieter" sich absprechen oder nicht.

Hat der "Untermieter" wirksam dem Vermieter gegenüber gekündigt, so sind auch Sie nach § 31 des Mietvertrages davon betroffen. Das Mietverhältnis endet insgesamt für alle Mieter und Vermieter zum Kündigungszeitpunkt. Sie müssen also nicht separat kündigen und können (bzw. müssen) zum entsprechenden Zeitpunkt die Räume verlassen.

Liegt entgegen der oben gemachten Annahme kein Mietverhältnis des anderen vor, sondern lediglich ein Untermietverhältnis, so kann der tatsächliche Untermieter nicht dem Vermieter gegenüber kündigen! Bei einem Untermietverhältnis haben Sie als Hauptmieter einen Vertrag mit dem Vermieter, der Untermieter aber einen Vertrag mit Ihnen als Hauptmieter. Der Untermieter kann also nur das Vertragsverhältnis mit Ihnen lösen, nicht aber das Vertragsverhältnis zwischen Ihnen und dem Vermieter! Eine Kündigung des Hauptmietverhältnisses durch den Untermieter wäre also unwirksam, so dass das Mietverhältnis weiter bestehen würde.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)

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