Sehr geehrter Fragesteller,
auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und insbesondere unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:
Liegt tatsächlich ein Untermietsverhältnis vor, so hat die Kündigung des Untermieters gegenüber Ihrem Vermieter keine Auswirkungen. Daran ändert auch der § 31 des alten Mietvertrags nichts. Denn das Untermietsverhältnis ist ein Vertrag zwischen Ihnen und dem Untermieter. Ihr Vermieter ist an diesem Vertragsverhältnis nicht beteiligt. Da aber der alte Mietvertrag zwischen Ihnen und dem Vermieter geschlossen wurde, gilt der § 31 nicht in Bezug auf den Untermieter.
Problematisch ist lediglich, wenn der "Untermieter" kein Untermieter ist, sondern neben Ihnen im Mietvertrag als Mieter steht. Dann gilt natürlich § 31 des Mietvertrags (sofern dieser auch in den neuen Mietvertrag übernommen wurde) und die Kündigung des "Untermieters" beendet den gesamten Mietvertrag. Ist dies der Fall, können Sie gegen den "Untermieter" ggf. Schadensersatz geltend machen. Dies wäre im Einzelfall zu prüfen.
Ein neuer Mietvertrag ist nur dann notwendig, wenn der zweite Fall vorliegt. Jedoch ist der Vermieter nicht verpflichtet, einen neuen Mietvertrag abzuschließen.
Beim ersten Fall erfahren Sie natürlich direkt vom Untermieter von der Kündigung. Aber auch im zweiten Fall ist der "Untermieter" dazu verpflichtet Sie – formlos – zu informieren.
Ob und wie weit eine Mieterhöhung möglich ist, hängt vom Mietvertrag ab. Ist im Mietvertrag eine Möglichkeit der Erhöhung vorgesehen, dann ist wiederum zu prüfen, an welche Voraussetzungen dies geknüpft ist und ob diese Voraussetzungen vorliegen. Unproblematisch ist jedenfalls die Erhöhung nach 1999, da hier nach Ihrer Aussage ein neuer Mietvertrag geschlossen wurde.
Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen. Gerne stehe ich Ihnen auch für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Florian Müller
(Rechtsanwalt)
Als der Untermieter dazu gekommen ist,wurde auch sein Name in den alten Mietvertrag aufgenommen. Ein neue Mietvertrag wurde nicht aufgesetzt. Mir wurde leidglich mitgeteilt, dass der Vermieter mit dem Untermieter einverstanden ist. Sind wir vielleicht doch zwei Hauptmieter ? Muss der Untermieter auch den Vermieter über die Kündigung informiert haben oder nur mich ? Muss ich vielleicht den Vermieter informieren ? Falls der Vermieter die Kündigung bekommen hat, muss er mich informieren oder nich ?
Und zulezt, falls die Kündigung des Untermieters auch für mich gilt, kann ich, ohne zusätzliche Kündigung zum 31.12.2008 ausziehen oder nicht ?
Ist es wirklich so, dass nur eine Partei kündigt, un die zweite Partei damit eiverstanden sin muss?
In dem Fall, ist die zweite Partei Untermieter oder vielleicht der zweite Hauptmieter ?
Was ändert die Stellung für mich ?
Bedanke mich im voraus für die Antwort.
Sehr geehrter Fragesteller,
entscheidend ist, ob der "Untermieter" als Mieter oder eben als Untermieter in den Vertrag aufgenommen wurde. Nach Ihrer Schilderung klingt es allerdings eher so, als sei der andere einfach neben Ihren Namen gesetzt worden und somit im Feld "Mieter" eingetragen worden. Dann ist er rechtlich gesehen kein Untermieter, sondern eben ein neben Ihnen gleichberechtigter Mieter. Dies bedeutet, daß auch der andere den Mietvertrag kündigen kann. Von dieser Konstellation gehe ich im Folgenden aus.
Voraussetzung einer Kündigung durch den Mieter ist, daß diese dem Vermieter zugeht. Da es sich hier um Gewerberäume handelt, ist diese Kündigung an keine Form gebunden, kann also durchaus auch mündlich erfolgen (wovon allerdings zwecks Beweisfunktion abgesehen werden sollte!). Hat also der "Untermieter" nur Sie von einer Kündigung informiert, so ist die Kündigung nicht dem Vermieter gegenüber erfolgt, so daß das Mietverhältnis noch nicht gekündigt wurde! Beide, Sie und der "Untermieter", bleiben also vertraglich an den Mietvertrag gebunden.
Ob Sie wegen einer Abmachung mit dem "Untermieter" verpflichtet sind, dessen Entscheidung zu akzeptieren und nun tatsächlich dem Vermieter zu kündigen, kann ich Ihnen nicht beantworten; dies hängt von Ihrem (Vertrags-)Verhältnis zum "Untermieter" ab. Aber nochmals: kommt keine Erklärung an den Vermieter, so besteht keine Kündigung des Mietverhältnisses!
Der Vermieter muß Sie grundsätzlich nicht über eine Kündigung durch den "Untermieter" informieren, da er davon ausgehen kann, daß beide Mieter zusammenarbeiten und sich abstimmen. Es ist also nicht seine Angelegenheit, ob Sie und der "Untermieter" sich absprechen oder nicht.
Hat der "Untermieter" wirksam dem Vermieter gegenüber gekündigt, so sind auch Sie nach § 31 des Mietvertrages davon betroffen. Das Mietverhältnis endet insgesamt für alle Mieter und Vermieter zum Kündigungszeitpunkt. Sie müssen also nicht separat kündigen und können (bzw. müssen) zum entsprechenden Zeitpunkt die Räume verlassen.
Liegt entgegen der oben gemachten Annahme kein Mietverhältnis des anderen vor, sondern lediglich ein Untermietverhältnis, so kann der tatsächliche Untermieter nicht dem Vermieter gegenüber kündigen! Bei einem Untermietverhältnis haben Sie als Hauptmieter einen Vertrag mit dem Vermieter, der Untermieter aber einen Vertrag mit Ihnen als Hauptmieter. Der Untermieter kann also nur das Vertragsverhältnis mit Ihnen lösen, nicht aber das Vertragsverhältnis zwischen Ihnen und dem Vermieter! Eine Kündigung des Hauptmietverhältnisses durch den Untermieter wäre also unwirksam, so dass das Mietverhältnis weiter bestehen würde.
Mit freundlichen Grüßen
Florian Müller
(Rechtsanwalt)
