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Kündigung meiner Mietwohnung durch den Vermieter


| 30.12.2012 19:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Mack



Sehr geehrte Damen und Herren,
zum 1.1.2005 bin ich in meine jetzige Mietwohnung eingezogen.
Es handelt sich um ein Doppelhaus: In einer Doppelhaushälfte wohnen die Vermieter, ich bewohne die Parterrewohnung der anderen Hälfte, über mir hat der Vermieter sein Büro, im Dachgeschoss darüber befinden sich weitere Wohn­räume der Vermieter.

In die Wohnung wurde während meiner Mietdauer kein Geld investiert; die Miete wurde seit Einzug jedoch auch nicht erhöht.
Nebenkostenabrechnungen wurden nur erstellt, nachdem ich diese schriftlich angefragt habe, so habe ich in 2012 um die NK-Abrechnungen für 2011 und 2010 gebeten, beide ergaben - für mich nicht nachvollziehbare - Nachzahlungen von jeweils mehreren 100€. Die Nachzahlungssumme für 2011 habe ich der Vermieterin gegen Quittung bar übergeben, da sie das Gespräch suchte und mir mitteilte, dass sie sich in einer sehr angespannten finanziellen Situation befänden und kein Essen für Ihre Kinder kaufen könne. In diesem Gespräch fragte sie auch nach dem Geld für 2010. Dies habe ich abgelehnt, da die Forderungen für 2010 nach meinem Wissen verjährt sind.

Vor ca. 2 Wochen fiel bei Außentemperaturen von -9 Grad die Heizung in meinem Wohnzimmer aus, worüber ich die Vermieter telef. informierte. Wenige Minuten später suchte mich die Vermieterin auf und erklärte, sie könnten eine Reparatur nicht in Auftrag geben, da sie pleite seien, beide Häuser bis unter die Pfannen verschuldet und sie von der Bank kein Geld mehr bekämen.
Im Übrigen würden die Häuser verkauft und dann würde ich raus geklagt, wenn der neue Besitzer keine Mieter im Haus wolle.
Wenn ich allerdings die Nebenkosten für 2010 zahle, könne die Reparatur erfolgen. Ich wehrte dies als Erpressung ab und sagte, dass ich die nächste Miete anteilig kürzen werde. Daraufhin schrie die Vermieterin mich an, warf mir eine moralische Zahlungsverpflichtung vor und rannte schreiend und Türe knallend aus meiner Wohnung.

Ich schrieb den Vermietern – nach einem Wochenende in der kalten Wohnung – und bat um Instandsetzung der Heizung innerhalb von 2 Tagen, andernfalls würde ich die Reparatur selber in Auftrag geben und von der Miete abziehen. Tatsächlich lief die Heizung nach sechs Tagen Kälte zum von mir genannten Termin wieder einwandfrei, so dass ich am 22.12. beruhigt meinen Weihnachtsurlaub antrat.

Nach meiner Rückkehr gestern Abend fand ich eine Benachrichtigung vom 22.12.12 über die Hinterlegung eines Einschreibens mit Rückschein. Ich gehe davon aus, dass dieses Einschreiben meine Wohnungskündigung enthält, da die Vermieter dies schon gegenüber Dritten erwähnt haben.

Vor diesem Hintergrund bitte ich um folgende Auskünfte:
Auf der Benachrichtigungskarte steht, dass der hinterlegte Brief 7 Werktage aufbewahrt und danach an den Absender zurückgesendet wird.
An welchem Datum läuft diese Frist unter Berücksichtigung der Feiertage genau ab? Bin ich überhaupt verpflichtet, solch einen Brief abzuholen?
Nach meiner Kenntnis verlängert sich die Kündigungsfrist, wenn der Mietvertrag mind. 8 Jahre läuft, und das wäre ab dem 1.1.2013 der Fall! Wenn ich den Brief z.B. erst am 4. oder 5.1. abhole, wäre die Kündigungsfrist des Vermieters dann hinfällig und müsste neu ausgesprochen werden? Hat der Vermieter unter Berücksichtigung der oben geschilderten Umstände ein Sonderkündigungsrecht? Zu wann könnte er mir frühestens kündigen? Ist ein Hausverkauf überhaupt ein Kündigungsgrund?
Recht vielen Dank für Ihre Hilfe!
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Zunächst möchte ich darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung kann durch Ihre Anfrage nicht ersetzt werden.

Dies vorausgeschickt möchte ich Ihre Fragen wie folgt beantworten:

Wenn man den 22.12. als ersten Werktag rechnet, dann würde die von Ihnen genannte Frist von 7 Tagen am 2.1.2013 ablaufen.

Eine gesetzliche Pflicht einen Einschreibebrief abzuholen gibt es nicht.
Generell muß der Vermieter dafür sorgen, daß eine Kündigung dem Mieter zugeht.

Allerdings sehe ich nach den von Ihnen geschilderten Vorgängen ohnehin kein Kündigungsrecht des Vermieters.

Wie Sie richtig erwähnen braucht der Vermieter für eine Kündigung einen Kündigungsgrund.

Die Aufforderung an den Vermieter die Heizung zu reparieren, ist Ihr gutes Recht. Sie haben weiterhin auch die Möglichkeit bei Weigerung die Reparatur selbst in Auftrag zu geben und die Kosten vom Vermieter zu verlangen.

Demzufolge haben Sie nur die Ihnen nach dem Gesetz zustehenden Rechte geltend gemacht bzw. angekündigt. Dies ist kein Kündigungsgrund.

Auch der angeblich geplante Hausverkauf stellt keinen Kündigungsgrund dar.

Rechtlich gesehen, tritt der Erwerber einer Immobilie in den bestehenden Mietvertrag ein. Es findet also nur ein Wechsel des Vermieters statt.

Wenn der neue Vermieter ordentlich kündigen will, braucht er einen Kündigungsgrund im Sinne des § 573 BGB. Solange ein solcher Kündigungsgrund nicht besteht, kann weder der alte noch der neue Vermieter kündigen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für eine weitergehende Beratung und Vertretung Ihrer Interessen gerne zur Verfügung.
Sie können mich bei weiteren Fragen auch über die angegebene E-mail Adresse kontaktieren.

Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Abend, ein erfolgreiches neues Jahr und verbleibe mit freundlichen Grüßen


Thomas Mack
Rechtsanwalt


________________________________________________________
Rechtsanwalt Thomas Mack
Throner Str. 3
60385 Frankfurt a.M.
Tel.: 0049-69-4691701
E-mail: tsmack@t-online.de


Nachfrage vom Fragesteller 30.12.2012 | 21:02

Sehr geehrter Herr Mack,
herzlichen Dank für Ihre schnelle Antwort. Eine wichtige Frage ist jedoch unbeantwortet geblieben und es wäre nett, wenn Sie kurz noch auf das Sonderkündigungsrecht eingingen. Ich bewohne den unteren Teil einer Doppelhaushälfte. Die andere Haushälfte sowie die Räumlichkeiten über mir sind durch den Vermieter bewohnt. Nach meinem Kenntnisstand besteht bei einer solchen Konstellation ein Sonderkündigungsrecht durch den Vermieter und er braucht gar keinen Grund für eine Kündigung.

Ab dem 1.1.2013 wohne ich 8 Jahre in meiner Wohnung. Welche Kündigungsfrist wäre bei einer Mietdauer von 8 Jahren einzuhalten(vorausgesetzt ein Sonderkündigungsrecht greift) und welche Kündigungsfrist bei 7 Jahren, wenn mir die Kündigung vor dem 31.12.12 zugeht.

Genauer gefragt: wenn ich das Einschreiben nicht abhole und mir die Kündigung erst im nächsten Jahr zugestellt werden kann, hat der Vermieter eine längere Kündigungsfrist einzuhalten und ich einen dementsprechend höheren Schutz? Oder gilt bei dieser Kündigung generell das erste Zustelldatum und es spielt gar keine Rolle, wann ich es abhole?

Mit den besten Wünschen für 2013 und einem freundlichen Gruß nach Frankfurt!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.12.2012 | 21:34

Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne möchte ich Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Hier kommt es wohl auf die tatsächlichen Verhältnisse an. Ich nehme an Sie beziehen sich auf das erleichterte Kündigungsrecht § 573 a BGB bzgl. einer Einliegerwohnung.

Dies setzt voraus, daß es sich um nicht mehr als 2 Wohnungen im Gebäude handelt und darüber hinaus der Vermieter diese auch zu Wohnzwecken nutzt, was nach Ihrer Schilderung zumindest nicht eindeutig ist.

Im Falle einer Kündigung sollten Sie diese Voraussetzungen jedenfalls einer anwaltlichen Prüfung unterziehen.
Zur Kündigungsfrist: Nach 573 c BGB beträgt diese bei der ordentlichen Kündigung im Falle von mehr als 8 Jahren 9 Monate.
Wenn eine erleichterte Kündigung wegen Einliegerwohnung in Ihrem Fall möglich wäre, dann verlängert sich die Kündigungsfrist um 3 Monate.
Es ist wie gesagt grundsätzlich Zugang der Kündigung bei Ihnen notwendig, solange Sie das Einschreiben nicht abholen ist es nicht zugegangen.

Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zufriedenstellend beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Mack
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 31.12.2012 | 18:08


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