Sehr geehrte Ratsuchende,
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Zunächst möchte ich darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung kann durch Ihre Anfrage nicht ersetzt werden.
Dies vorausgeschickt möchte ich Ihre Fragen wie folgt beantworten:
Wenn man den 22.12. als ersten Werktag rechnet, dann würde die von Ihnen genannte Frist von 7 Tagen am 2.1.2013 ablaufen.
Eine gesetzliche Pflicht einen Einschreibebrief abzuholen gibt es nicht.
Generell muß der Vermieter dafür sorgen, daß eine Kündigung dem Mieter zugeht.
Allerdings sehe ich nach den von Ihnen geschilderten Vorgängen ohnehin kein Kündigungsrecht des Vermieters.
Wie Sie richtig erwähnen braucht der Vermieter für eine Kündigung einen Kündigungsgrund.
Die Aufforderung an den Vermieter die Heizung zu reparieren, ist Ihr gutes Recht. Sie haben weiterhin auch die Möglichkeit bei Weigerung die Reparatur selbst in Auftrag zu geben und die Kosten vom Vermieter zu verlangen.
Demzufolge haben Sie nur die Ihnen nach dem Gesetz zustehenden Rechte geltend gemacht bzw. angekündigt. Dies ist kein Kündigungsgrund.
Auch der angeblich geplante Hausverkauf stellt keinen Kündigungsgrund dar.
Rechtlich gesehen, tritt der Erwerber einer Immobilie in den bestehenden Mietvertrag ein. Es findet also nur ein Wechsel des Vermieters statt.
Wenn der neue Vermieter ordentlich kündigen will, braucht er einen Kündigungsgrund im Sinne des § 573 BGB
. Solange ein solcher Kündigungsgrund nicht besteht, kann weder der alte noch der neue Vermieter kündigen.
Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für eine weitergehende Beratung und Vertretung Ihrer Interessen gerne zur Verfügung.
Sie können mich bei weiteren Fragen auch über die angegebene E-mail Adresse kontaktieren.
Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Abend, ein erfolgreiches neues Jahr und verbleibe mit freundlichen Grüßen
Thomas Mack
Rechtsanwalt
________________________________________________________
Rechtsanwalt Thomas Mack
Throner Str. 3
60385 Frankfurt a.M.
Tel.: 0049-69-4691701
E-mail: tsmack@t-online.de
Antwort
vonRechtsanwalt Thomas Mack
Throner Str. 3
60385 Frankfurt am Main
Tel: 069-4691701
E-Mail:
Sehr geehrter Herr Mack,
herzlichen Dank für Ihre schnelle Antwort. Eine wichtige Frage ist jedoch unbeantwortet geblieben und es wäre nett, wenn Sie kurz noch auf das Sonderkündigungsrecht eingingen. Ich bewohne den unteren Teil einer Doppelhaushälfte. Die andere Haushälfte sowie die Räumlichkeiten über mir sind durch den Vermieter bewohnt. Nach meinem Kenntnisstand besteht bei einer solchen Konstellation ein Sonderkündigungsrecht durch den Vermieter und er braucht gar keinen Grund für eine Kündigung.
Ab dem 1.1.2013 wohne ich 8 Jahre in meiner Wohnung. Welche Kündigungsfrist wäre bei einer Mietdauer von 8 Jahren einzuhalten(vorausgesetzt ein Sonderkündigungsrecht greift) und welche Kündigungsfrist bei 7 Jahren, wenn mir die Kündigung vor dem 31.12.12 zugeht.
Genauer gefragt: wenn ich das Einschreiben nicht abhole und mir die Kündigung erst im nächsten Jahr zugestellt werden kann, hat der Vermieter eine längere Kündigungsfrist einzuhalten und ich einen dementsprechend höheren Schutz? Oder gilt bei dieser Kündigung generell das erste Zustelldatum und es spielt gar keine Rolle, wann ich es abhole?
Mit den besten Wünschen für 2013 und einem freundlichen Gruß nach Frankfurt!
Sehr geehrte Ratsuchende,
gerne möchte ich Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:
Hier kommt es wohl auf die tatsächlichen Verhältnisse an. Ich nehme an Sie beziehen sich auf das erleichterte Kündigungsrecht § 573 a BGB
bzgl. einer Einliegerwohnung.
Dies setzt voraus, daß es sich um nicht mehr als 2 Wohnungen im Gebäude handelt und darüber hinaus der Vermieter diese auch zu Wohnzwecken nutzt, was nach Ihrer Schilderung zumindest nicht eindeutig ist.
Im Falle einer Kündigung sollten Sie diese Voraussetzungen jedenfalls einer anwaltlichen Prüfung unterziehen.
Zur Kündigungsfrist: Nach 573 c BGB beträgt diese bei der ordentlichen Kündigung im Falle von mehr als 8 Jahren 9 Monate.
Wenn eine erleichterte Kündigung wegen Einliegerwohnung in Ihrem Fall möglich wäre, dann verlängert sich die Kündigungsfrist um 3 Monate.
Es ist wie gesagt grundsätzlich Zugang der Kündigung bei Ihnen notwendig, solange Sie das Einschreiben nicht abholen ist es nicht zugegangen.
Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zufriedenstellend beantworten.
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Mack
Rechtsanwalt