Kündigung Mietwohnung, Schönheitsreparaturen

Question

Hallo,

wir wohnen seit dem 01.09.2008 in einer Mietwohnung. Die Wohnung war damals Erstbezug, also Nebau. Nach knapp über 6 Jahren möchten wir nun zum 31.12.2014 kündigen, da wir uns Eigentum gekauft haben. Da wir mit unserem Vermieter immer wieder Ärger hatten, möchten wir nur das Nötigste beim Auszug machen. Daher unsere konkreten Fragen:

1. Müssen wir tatsächlich alle Räume bzw. Teilweise weiß streichen? (Zur Info: wir haben in der Wohnung bisher noch nicht gestrichen)

2. Im Wohnzimmer haben wir einen Teil der Wand in einem gedeckten Grün-Grau-Ton gestrichen - können wir das so lassen oder müssen wir weißeln?

3. Ein Teil unserer Wohnung hat Parkettboden. In wiefern müssen wir hier renovieren, können wir hier als Mieter für irgendwas belangt werden? Wir haben an einer Stelle auf dem Boden wo sich die oberste Schicht vom Parkett (ca. 1 cm) gelöst hat. An einer anderen Stelle hat sich der Schutz unterm Stuhl gelöst und daher gibt es "Rutschrillen" auf dem Boden.

4. Müssen wir Löcher füllen (von Lampenaufhängung) etc.?

5. Die Wohnung weist mittlerweile sehr starke Risse in den Wänden und Decken auf - müssen wir hier etwas berücksichtigen? Wir haben hier selbst nichts dazugetan. Ich denke, dass sich das Haus irgendwie gesetzt haben muss.

Die Fragen stellen sich, da meines Erachtens nach, die Kündigungsklausel unwirksam ist.

Anbei noch die jeweiligen Auszüge in Bezug auf Renovierungen während der Mietzeit und Kündigungsklausel:

Paragraph 6 Schönheitsreparaturen während der Mietzeit

1. Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt auf eigene Kosten der Mieter. Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein:

Küche, Bäder, Duschen und Toiletten alle 3 Jahre
Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen alle 5 Jahre
In anderen Nebenräumen alle 7 Jahre

2. Zu den Schönheitsreparaturen gehören das Tapezieren (ggf. Einschließlich dem Entfernen der alten Tapeten), Anstreichen der Wände und Decken, der Innentüren samt Rahmen, Fenster und Aussentüren von innen und sonstige innenliegende Holzteile und Reinigen der Teppichböden.

3. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin - je nach Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen, soweit nicht der neue Mieter Sie auf seine Kosten -ohne Berücksichtigung im Mietpreis - übernimmt oder dem Vermieter diese Kosten erstattet.

Werden Schönheitsreparaturen wegen des Zustandes der Wohnung bereits während der Mietdauer notwendig, um nachhaltige Schäden an der Substanz der Mieträume zu vermeiden, oder zu beseitige, so sind die erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen.

Die Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden.

Kommt der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nach, so kann der Vermieter nach fruchtloser Aufforderung des Mieters zur Durchführung der Arbeiten Ersatz der Kosten verlangen, die zur Ausführung der Arbeiten erforderlich sind. Bei Nichterfüllung seiner Verpflichtungen nach Satz 2 hat der Mieter die Ausführungen dieser Arbeiten während des Mietverhältnisses durch den Vermieter oder dessen Beauftragten zu dulden.

Paragraph 16 Schönheitsreparaturen bei Auszug

1. Alle Schönheitsreparaturen müssen bis zum Ablauf des Mietverhältnisses ausgeführt sein.

Paragraph 17 Beendigung des Mietverhältnisses

1. Bei Beendigung der Mietzeit hat der Mieter die Mietsache sorgfältig gereinigt und geputzt zurückzugeben, gleiches gilt auch für die Teppichböden.

Paragraph 21 Salvatorische Klausel

Die Unwirksamkeit einer der vorstehenden Klauseln berührt die Wirksamkeit des Vertrages im Übrigen nicht.

Paragraph 22 Sonstige Vereinbarungen

In der Wohnung befindet sich Parkett, Fliesen und Teppichfussboden. Diese sind mit entsprechenden Pflegemitteln vom Mieter zu pflegen. Für Schäden durch übermäßige Abnutzung oder falsche Pflege ist der Mieter verantwortlich. Er hat dies auf seine Kosten zu beseitigen.

Wie verhält es sich rechtlich, wenn wir die Schönheitsreparaturen nicht umsetzen? Noch einen Hinweis dazu: Wir haben ein Mietaval über die Dreifache Miethöhe.

Vielen Dank.

Rechtsanwältin Silke Jacobi · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Fragesteller,    Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:    In Ihrem Mietvertrag ist eine sogenannte weiche Fristenregelung enthalten, so dass Sie grundsätzlich zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet sind. Eine Endrenovierungsklausel, die Sie unabhängig vom Zustand der Wohnung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen / Renovierungen verpflichtet, ist nicht vorhanden. Verlangt werden können daher bei Auszug grundsätzlich nur die Schönheitsreparaturen, soweit diese erforderlich sind. Eine komplette Endrenovierung ist dagegen nicht notwendig. Aus dem Mietvertrag, Paragraph 17, ergibt sich, dass Sie die Wohnung nur gereinigt zurückgeben müssen.    Von den Schönheitsreparaturen zu trennen ist jedoch die Pflicht zur Schadensbeseitigung. Darunter fällt auch das Entfernen von ungewöhnlichen Farbanstrichen.    Die grün-grau gestrichene Wand im Wohnzimmer werden Sie daher mit einer weißen oder anderen hellen, neutralen Farbe streichen müssen. Da sich durch das Nachstreichen der einen Wand mit großer Wahrscheinlichkeit sichtbare Farbabweichungen zu den nicht frisch gestrichenen übrigen Wohnzimmerwänden ergeben werden, werden Sie wohl auch die übrigen Wände im Wohnzimmer weiß oder mit einer hellen, neutralen Farbe streichen müssen.     Bei den übrigen Räumen wäre ein Streichen nur notwendig, wenn auch eine Schönheitsreparatur notwendig wäre. Hier ist der Zustand der Räume entscheidend, den ich natürlich nicht aus der Ferne beurteilen kann.    Betreffend das Parkett ist es entscheidend, ob es sich bei der Ablösung und den Schrammen noch um normale Gebrauchsspuren oder um Beschädigungen handelt. Bei der Ablösung wäre daher zu klaren, worauf diese zurückzuführen ist Leichte Schrammen durch Stühlerücken o. ä. können ggf. noch als normale Gebrauchsspur gelten. Hier kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an, also darauf wie ausgeprägt die von Ihnen beschriebenen "Rutschrillen" tatsächlich sind. Bei dem Parkett können daher evtl. Schadensersatzansprüche des Vermieters nicht sicher ausgeschlossen werden.      Dübellöcher oder Löcher der Lampenaufhängung etc. sind beim Auszug zu verschließen. Ein komplettes Streichen der Decken und Wände nach Verschließen der Löcher ist dagegen in der Regel nicht notwendig.    Die Risse in den Wänden können Ihnen wohl nicht angelastet werden und müssen von Ihnen auch nicht beseitigt werden.    Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben.    Mit freundlichen Grüßen    Silke Jacobi  Rechtsanwältin

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Rechtsanwältin Silke Jacobi

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