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Schönheitsreparaturen / Renovieren bei Auszug aus Mietwohnung

| 01.09.2010 16:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag,

wir ziehen zum 30.09.2010 aus unserer Mietwohnung aus und möchten gerne wissen, ob wir zur Renovierung bzw. zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind.

Unser Mietvertrag aus dem Jahre 2002 enthält dazu folgende Klauseln, welche eventuell aufgrund der aktuellen Rechtsprechung nicht mehr wirksam sind.

Die Wohnung ist in unseren Augen in einem tadellosen Zustand und weist ,wenn überhaupt, nur übliche Abnutzungsspuren auf.

§ 8 Schönheitsreparaturen

1. Umfang
Der Mieter verpflichtet sich Schönheitsreparaturen nach Maßgabe von Ziffer 2 und 3 durchzuführen. Schönheitsreparaturen umfassen das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den
Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen sowie sämtliche anderen Anstriche innerhalb der gemieteten
Räume einschließlich derjenigen an Einbaumöbeln.

2. Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses:
Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht, dem Zweck und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen, wenn
das Aussehen der Wohnräume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist. Dis ist im allgemeinen nach folgenden
Zeltabständen der Fall;
in Küche, Bädern und Duschen alle 3 Jahre,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre
in allen anderen Nebenräumen alle 7 Jahre

Die Erneuerung der Anstriche von Fenstern, Türen, Heizkörpern, Versorgungsleitungen und an Einbaumöbeln ist regelmäßig nach
6 Jahren erforderlich, wenn das Aussehen mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist.

3. Schönheitsreparaturen bei Auszug:
Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses einzelne oder sämtliche Schönheitsreparaturen noch nicht fällig so hat der Mieter die zu
erwartenden Kosten zeitanteilig aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerlachbetriebes an den Vermieter nach folgender Maßgabe (Quote) zu bezahlen:

Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit bei den Nassräumen (Küchen, Bädern und Duschen) länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33,33 % der Kosten aufgrund des Kostenvoranschlages,
liegen sie länger als zwei Jahre zurück 66,66 %,
bei mehr als drei Jahren 100 %.

Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit bei den Wohn- und
Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten aufgrund des Kostenvoranschlages, liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40 %, länger als drei Jahre 60 %. länger als vier Jahre 80 %, länger als fünf Jahre 100 %.

Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit bei allen anderen Nebenräumen länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 14,28 % der Kosten aufgrund des Kostenvoranschlages, liegen sie länger als zwei Jahren 28,57 %,
bei mehr als drei Jahren 42,85 %, bei mehr als vier Jahren 57,14 %, bei mehr als fünf Jahren 71,42 %, bei mehr als sechs zurück
Jahren 85,71 % und bei mehr als sieben Jahren 100 %.

Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit für Fenster, Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen und an Einbaumöbeln länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 16,66 % der Kosten aufgrund des Kostenvoranschlages, nach zwei Jahren 33,33 %, nach drei Jahren 50 %, nach vier Jahren 66,66 %, nach fünf Jahren 83,33 %, nach sechs Jahren 100 %.

Dem Mieter bleibt es unbenommen den Kostenvoranschlag des Vermieters anzuzweifeln, indem er den Kostenvoranschlag eines anderen Malerfachbetriebs beibringt. Darüber hinaus hat der Mieter die Möglichkeit selbst
zu renovieren; die Schönheitsreparaturen müssen jedoch fachgerecht in mittlerer Art und Güte ausgeführt werden;
ist der Mieter einer entsprechenden Aufforderung mit Fristsetzung nicht oder nur unzureichend nachgekommen, so hat er die entsprechende Quote gemäß Kostenvoranschlag zu zahlen.

§ 21 Wirksamkeit der Vertragsbestimmungen
1. Durch etwaige Ungültigkeit einer oder mehrerer Bestimmungen dieses Vertrages wird die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt. Wenn und insoweit eine der Bestimmungen dieses Vertrages gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstößt, tritt an ihre Stelle die entsprechende gesetzliche Regelung. Bei Außerkrafttreten der gesetzlichen Regelung wird die vertragliche Bestimmung voll wirksam. Kann sich ein Vertragsteil aufgrund zwingender gesetzlicher Vorschriften auf eine Vertragsbestimmung nicht berufen, so gilt dies auch für den anderen Teil.


Anlage I zum Mietvertrag vom 05.11.2002

Klarstellend bzw. ergänzend zum vorstehenden Mietvertrag wird auf folgende Punkte
nochmals hingewiesen:

1. Es handelt sich um Wohnung Nr. 5. Die Mieträume werden in einem ordnungsgemäßen, mängelfreien Zustand übergeben und sind bei Auszug in einem gleichen Zustand zurückzugeben - sämtliche Wände und Decken fachmännisch mit Raufasertapete ( mittel) auf Stoß tapeziert und mit einer Eimerbinderfarbe wischfest gestrichen ( Farbton Decken einheitlich weiß und Wände einheitlich weiß ), Türzargen ebenfalls fachmännisch
gestrichen (Farbton: einheitlich weiß ).Maßgebend hierfür ist beim Einzug und beim Auszug jeweils das Übergabeprotokoll, das wesentlicher Bestandteil dieses Mietvertrages ist.


Vielen Dank für eine schnelle Antwort



Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:

Zunächst ist einerseits festzustellen, dass die vertragliche Vereinbarungen zur Durchführung laufender Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses rechtlich zulässig ist. Bei Formularmietverträgen ist eine Abwälzung so genannter Schönheitsreparaturen dann zulässig, wenn sich die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach dem Grad der Abnutzung der Wohnung bemisst. Dies ist bei einem starren Fristenplan nicht der Fall. Eine wirksame Übertragung ist daher nur bei einem flexiblen Plan gegeben. Ein solcher liegt vor, wenn die zeitlichen Intervalle unter der Bedingung eines tatsächlichen Renovierungsbedarfes stehen. Dies kann wie in Ihrem Fall durch Zusätze wie „ im Allgemeinen" oder „in der Regel" ausgedrückt werden. Da in Ihrem Vertrag solche Formulierungen enthalten sind und weiterhin der Renovierungsbedarf durch die Formulierung „wenn das Aussehen der Wohnräume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist" nur vom tatsächlichen Grad der Abnutzung abhängig gemacht wird, ist hier ein flexibler Plan gegeben. Somit wurde in Ihrem Vertrag die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wirksam auf Sie übertragen. Wenn Sie sich allerdings zum Beispiel nachweislich so gut wie nie in der Wohnung aufgehalten hätten und dementsprechend entsprechend Ihrer Schilderung auch kaum Abnutzung stattgefunden hat, würde ich Ihnen zu einem Gespräch mit Ihrem Vermieter raten, um hier eine gütliche Einigung zu suchen. Alternativ könnten Sie eventuell auch nachweisen, dass Ihre letzten Schönheitsreparaturen noch nicht länger zurückliegen, so dass deren erneute Fälligkeit bis zum Auszugstermin noch nicht eingetreten ist.

Demgegenüber ist die Abgeltungs- und Endrenovierungsklausel unwirksam. Denn diese wäre nur dann wirksam, wenn eine wirksame Abwälzung von Schönheitsreparaturen erfolgt ist und aber außerdem auch die Quotenabgeltungsklausel flexibel gefasst ist. Dies ist nur dann der Fall, wenn die Klausel es zulässt, dass der Mieter sich auf fehlenden oder beschränkten Renovierungsbedarf berufen kann. Enthält der Mietvertrag also wie bei Ihnen eine Klausel, wonach der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses ohne Bezug zu einem tatsächlichem Renovierungsbedarf (was im Übrigen durch die Anlage I nochmals zusätzlich bestätigt wird, da dadurch gerade eine unbedingte Endrenovierungspflicht bestehen soll) zur quotenmäßigen Kostenabgeltung verpflichtet ist, so ist dies eine unangemessene Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1, Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB . Eine solche Klausel ist daher unwirksam (Bundesgerichtshof Urteil vom 18.10.2006, Az. VII ZR 52/06 ) Der entsprechende Leitsatz des BGH lautet: "Eine Formularklausel in einem Mietvertrag, die dem Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann verpflichtet, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbildes der Wohnung noch nicht gegeben ist (Abgeltungsklausel mit "starrer" Abgeltungsquote), ist gemäß § 307 Abs. 1, Satz1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt."

Im Ergebnis müssen Sie daher nur die tatsächlich fälligen Schönheitsreparaturen wegen der wirksamen Abwälzung durchführen. Eine weitergehende Verpflichtung gibt es nicht, da die noch nicht fälligen Arbeiten noch nicht gefordert werden können und die kostenmäßige Beteiligung an solchen nicht fälligen Reparaturen unwirksam ist. Somit besteht hier kein weitergehender Anspruch des Vermieters.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter.

Mit freundlichen Grüßen


Thomas Joschko
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 02.09.2010 | 09:09

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