Kostenübernahme bei Balkonsanierung

Sehr geehrte Damen und Herren Rechtsanwälte,

ich bin Besitzer einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus Baujahr 1992 mit 6 Parteien, auf 3 Etagen (EG, 1. Stock, Dachgeschoss). Zu jeder Wohnung gehörte ursprünglich ein Balkon; im EG wurden diese vor 5 Jahren auf Kosten der beiden Eigentümer zu einer (zusammen hängenden) Terrasse ausgebaut.
Der größte Teil an (Regen-)Wasser wird über eine Rinne in ein Rohr und von dort auf die Wiese abgeleitet. Durch Schäden in der Isolierschicht(?) sickert aber teilweise Wasser über die betonierte Balkonbrüstung meiner DG-Wohnung auf die Brüstung des Balkons im 1. Stock, und von da auf die Terrassenfläche im EG. Ebenso, aber weit weniger stark, sind die anderen Balkone sanierungsbedürftig geworden.

Auf einer außerordentlich einberufenen Eigentümerversammlung wurde deshalb vor kurzem die Sanierung sämtlicher Balkone beschlossen. Die Hausverwaltung hat dazu ein Architekturbüro mit der (bereits durchgeführten) Schadensaufnahme und anschl. Ausschreibung beauftragt. Im Anschreiben dazu heißt es: "Nachdem die Kosten der Sanierung von den jeweiligen Eigentümern zu tragen sind, ..."

Jetzt meine Fragen:
1. Die Teilungserklärung weist die Balkone ohne weitere Differenzierung als Sondereigentum aus. Ich habe gelesen, dass der Oberflächenbelag von Balkonen, der für die Dichtigkeit erforderlich ist, grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum steht. Somit fallen doch die Kosten einer Sanierung der Eigentümergemeinschaft zur Last, und jeder einzelne Eigentümer wird entsprechend seines Anteils belastet, oder!?
Anders gefragt: Die Kosten sind doch aus den (ausreichend hohen) Rücklagen zu bestreiten, und bestenfalls durch eine Sonderumlage zu ergänzen? Und wie verhält es sich mit meinen unbeschädigten Fliesen, die ja unzweifelhaft im Sondereigentum stehen? Wie ist hier die Rechtsprechung?


2. Ebenfalls in der Teilungserklärung findet sich aber unter Sondereigentum folgender Passus:
"Sollten Grundstücks- oder Gebäudeteile zum Bestandteil des Sondereigentums erklärt sein, die nach bestehenden oder künftigen zwingenden gesetzlichen Regelungen nicht Bestandteil des Sondereigentums sein können, so bleiben sie Bestandteil des gemeinschaftlichen Eigentums, jedoch mit der Maßgabe, dass sie für ihre wirtschaftliche Behandlung soweit als möglich wie Sondereigentum zu behandeln sind."
Das verstehe ich nicht. Also gehört doch wieder der gesamte Balkon (incl. Isolierschicht, etc.) zum Sondereigentum? So ein Passus kann doch nicht erlaubt sein! Und wie ist "soweit als möglich" zu interpretieren?

3. Die Hausverwaltung bittet uns Eigentümer, den jeweiligen Vertrag des Architekturbüros "über die Betreuung und Abwicklung der Sanierungsmaßnahme" alsbald zu unterschreiben, also den Auftrag zu erteilen. D.h. die Eigentümerversammlung beschließt mehrheitlich - also mit den Eigentümern im EG - eine Sanierung der Balkone, aber den Auftrag zur Sanierung muss jeder selbst erteilen.
Muss das nicht Aufgabe der Hausverwaltung sein, die ja über das Rücklagenkonto verfügt? Was, wenn ich mit dem Büro gar nicht einverstanden wäre? Oder mit den Betrieben, die die Sanierung durchführen sollen?

Da ich zur Zeit ohne Beschäftigung bin, kann ich leider nicht allzu viel bezahlen. Wenn es zu wenig ist, sagen Sie es bitte.

Für all Ihre Mühe herzlichen Dank.


-- Einsatz geändert am 13.10.2006 17:55:32