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Kostenübernahme bei Balkonsanierung


| 13.10.2006 17:37 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren Rechtsanwälte,

ich bin Besitzer einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus Baujahr 1992 mit 6 Parteien, auf 3 Etagen (EG, 1. Stock, Dachgeschoss). Zu jeder Wohnung gehörte ursprünglich ein Balkon; im EG wurden diese vor 5 Jahren auf Kosten der beiden Eigentümer zu einer (zusammen hängenden) Terrasse ausgebaut.
Der größte Teil an (Regen-)Wasser wird über eine Rinne in ein Rohr und von dort auf die Wiese abgeleitet. Durch Schäden in der Isolierschicht(?) sickert aber teilweise Wasser über die betonierte Balkonbrüstung meiner DG-Wohnung auf die Brüstung des Balkons im 1. Stock, und von da auf die Terrassenfläche im EG. Ebenso, aber weit weniger stark, sind die anderen Balkone sanierungsbedürftig geworden.

Auf einer außerordentlich einberufenen Eigentümerversammlung wurde deshalb vor kurzem die Sanierung sämtlicher Balkone beschlossen. Die Hausverwaltung hat dazu ein Architekturbüro mit der (bereits durchgeführten) Schadensaufnahme und anschl. Ausschreibung beauftragt. Im Anschreiben dazu heißt es: "Nachdem die Kosten der Sanierung von den jeweiligen Eigentümern zu tragen sind, ..."

Jetzt meine Fragen:
1. Die Teilungserklärung weist die Balkone ohne weitere Differenzierung als Sondereigentum aus. Ich habe gelesen, dass der Oberflächenbelag von Balkonen, der für die Dichtigkeit erforderlich ist, grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum steht. Somit fallen doch die Kosten einer Sanierung der Eigentümergemeinschaft zur Last, und jeder einzelne Eigentümer wird entsprechend seines Anteils belastet, oder!?
Anders gefragt: Die Kosten sind doch aus den (ausreichend hohen) Rücklagen zu bestreiten, und bestenfalls durch eine Sonderumlage zu ergänzen? Und wie verhält es sich mit meinen unbeschädigten Fliesen, die ja unzweifelhaft im Sondereigentum stehen? Wie ist hier die Rechtsprechung?


2. Ebenfalls in der Teilungserklärung findet sich aber unter Sondereigentum folgender Passus:
"Sollten Grundstücks- oder Gebäudeteile zum Bestandteil des Sondereigentums erklärt sein, die nach bestehenden oder künftigen zwingenden gesetzlichen Regelungen nicht Bestandteil des Sondereigentums sein können, so bleiben sie Bestandteil des gemeinschaftlichen Eigentums, jedoch mit der Maßgabe, dass sie für ihre wirtschaftliche Behandlung soweit als möglich wie Sondereigentum zu behandeln sind."
Das verstehe ich nicht. Also gehört doch wieder der gesamte Balkon (incl. Isolierschicht, etc.) zum Sondereigentum? So ein Passus kann doch nicht erlaubt sein! Und wie ist "soweit als möglich" zu interpretieren?

3. Die Hausverwaltung bittet uns Eigentümer, den jeweiligen Vertrag des Architekturbüros "über die Betreuung und Abwicklung der Sanierungsmaßnahme" alsbald zu unterschreiben, also den Auftrag zu erteilen. D.h. die Eigentümerversammlung beschließt mehrheitlich - also mit den Eigentümern im EG - eine Sanierung der Balkone, aber den Auftrag zur Sanierung muss jeder selbst erteilen.
Muss das nicht Aufgabe der Hausverwaltung sein, die ja über das Rücklagenkonto verfügt? Was, wenn ich mit dem Büro gar nicht einverstanden wäre? Oder mit den Betrieben, die die Sanierung durchführen sollen?

Da ich zur Zeit ohne Beschäftigung bin, kann ich leider nicht allzu viel bezahlen. Wenn es zu wenig ist, sagen Sie es bitte.

Für all Ihre Mühe herzlichen Dank.


-- Einsatz geändert am 13.10.2006 17:55:32
Sehr geehrter Herr Fragesteller,

ich verstehe Ihre Ausführungen so,dass die Sanierung die jeweiligen Balkonbrüstungen der Miteigentümer und damit auch Ihre eigene Balkonbrüstung betrifft.Diese
ist -unabhängig von den Formulierungen in der von Ihnen auszugsweise zitierten Teilungserklärung-Gemeinschaftseigentum.
Dies ergibt sich vor allem aus den gesetzlichen Regelungen des
Wohnungseigentumsgesetzes (hier insbesondere § 5),an welche sich
Rechtsprechung und Teilungserklärung zu halten haben.

Der von Ihnen unter Nr.2.zitierte Passus der Teilungserklärung (= TE)besagt -
juristisch verklausuliert-dass die T E nur-soweit vom Gesetzgeber erlaubt-vom Sondereigenutm ausgehen kann und darf.
.
Für Balkone bedeutet dies zum Beispiel,dass die Balkoninnenflächen und der Balkoninnenbelag zum Sondereigentum
gehört ,wobei man dies auch schon aus der oben zitierten gesetzlichen Regelung entnehmen kann.

Ihre Balkonbrüstung wird hiervon nicht erfasst,diese bleibt
Gemeinschaftseigentum ,da das Gesetz insoweit eine Umgestaltung
zu Sondereigentum nicht erlaubt.

Der Kosten müssen folgerichtig-hier haben Sie Recht-aus Instandhaltungsrücklage,notfalls mit Sonderumlage finanziert werden.
Auch ist per Beschluss(da Gemeinschaftseigentum) zu klären,welcher Architekt/Handwerker den
Auftrag erhält.
Dieser wird-für die WEG-Gemeinschaft -durch den Hausverwalter
erteilt,da Gemeinschaftseigentum und nicht durch die einzelnen
Wohnungseigentümer,da kein Sondereigentum


Falls Ihre unbeschädigten Fliesen durch die Sanierung in
Mitleidenschaft gezogen würden,hätten Sie einen Schadensersatz
anspruch .Sie müssen aber unabhängig hiervon, notwendige
Sanierungen für das Gemeinschaftseigentum dulden,auch wenn
insoweit die (zumindest theoretische)Gefahr bestehen könnte,
das Ihr Sondreigentum hierdurch in Mitleidenschaft gezogen
wird.

FÜr Rückfragen betätigen Sie bitte die einmalige Nachfragefunktion.


Mit freundlichen Grüßen

Dorothee Mertens

Rechtsanwältin





Nachfrage vom Fragesteller 16.10.2006 | 17:16

Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin,

vielen Dank für Ihre ersten Anregungen.
Allerdings habe ich mich in einem Punkt anscheinend nicht klar genug ausgedrückt:

Die Sanierung betrifft nicht ausschließlich die Balkonbrüstungen an sich. Der Auftrag an das Architekturbüro ging im Wesentlichen dahin, die schadhaften Isolierungen auf den Balkonböden, die zu den Undichtigkeiten geführt hatten, zu ersetzen. Dazu müssen unter anderem unsere Fliessen (Sondereigentum) incl. Estrich abgeschlagen werden, um an diese Isolierschicht heran zu kommen.

Nach meinen Recherchen hatte das BayObLG im Jahr 2003 in einem ähnlichen Fall festgestellt, dass der Oberflächenbelag von Balkonen, der für die Dichtigkeit erforderlich sei, zwingend im Gemeinschaftseigentum stehe.
Und in einem anderen Fall am BayObLG aus dem Jahr 1995 heißt es: Die Eigentümer der Balkone bzw. Terrassen müssen sich an diesen Aufwendungen nur in Höhe der auf sie anteilig gemäß § 16 Abs. 2 WEG entfallenden Kosten beteiligen.

Gelten diese Urteile auch in meinem konkreten Fall? Anders ausgedrückt: Müssen sich die beiden Eigentümer aus dem EG, die ja nichtschadhafte(?) Terrassen besitzen, an den Kosten anteilig beteiligen?
Bitte geben Sie mir eine Empfehlung über das weitere Vorgehen, sobald das Architekturbüro mit einem Auftragsvertrag an uns Eigentümer aus dem 1. Stock bzw. DG herantritt.

Vielen Dank für Ihre Bemühungen.

Ergänzung vom Anwalt 17.10.2006 | 22:05

sehr geehrter Herr Fragesteller,

Ihre nunmehrige Anfrage beantworte ich wie folgt:

die Sanierung der Isolierschicht unter Ihren Balkonfliesen muss
von allen Wohnungseigentümern gemeinsam getragen werden(einschließlich der Kosten für die Entfernung und Wieder-
anbringung des Oberflächenbelages).

Denn die Isolierschicht ,auch die unter Ihren Balkonfliesen,
gehört zum Gemeinschaftseigentum.Denn jede schadhafte Veränderung dieser Isolierung kann Auswirkungen,wie gerade der von Ihnen aufgezeigte Sachverhalt zeigt,auf das Wohnungseigentum der anderen Eigentümer (hier:Balkone) haben.
Folgerichtig könnten auch nur alle Eigentümer gemeinsam entscheiden,ob und ggf.welche Veränderungen (hier Sanierung) zu welchen Kosten an der Isolierung vorgenommen werden müssen bzw.
dürfen.
Stünde die Isolierung unter Ihren Balkonfliesen in Ihrem Sondereigentum,hätte dies zur Folge,das Sie allein entscheiden
könnten,ob überhaupt eine Sanierung durchgeführt wird.Dies
geht aber ,da die anderen(mit-)betroffen sind,zur Abwendung
weiteren gemeinsamen Schadens gerade nicht(also Miteigentum ).

Also müssen sich alle anteilig an den Kosten der Sanierung beteiligen,§16 II WEG-G.Die Vorgehensweise ist die Gleiche,wie ich sie bereits zum Thema balkonbrüstung in meiner 1.Beratung beschrieben habe.


Das von Ihnen zitierte Urteil aus 2003(4.09.2003) klärt i.ü.nicht
die hier maßgebliche Frage,was zum Gemeinschaftseigentum gehört und was nicht.

Die oben dargelegte Abgrenzung ergibt sich aber aus § 5 WEG-G:

Danach gehören zum Sondereigentum(=man muss allein zahlen) nur


Bestandteile innerhalb des Sondereigentums,die verändert oder entfernt werden können(z.B.eine nicht tragende Wand innerhalb der eigenen Wohnung),ohne dass die anderen Eigentümer dies
merken,will heißen,hierdurch in ihrem Eigentum beeinträchtigt werden.



Mit freundlichen Grüßen

Dorothee Mertens

Rechtsanwältin





Wie gerade Ihr Fall zeigt,betrifft nämlich eine (hier schadhafte)
veränderung dieser Isolierung das gesamte Anwesen ,und damit

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"Herzlichen Dank für Ihre detaillierte und kompetente Auskunft. PS: Bleibt zu hoffen, dass die Miteigentümer die schadhafte Isolierschicht unter den Balkonfliesen als Ursache der Undichtigkeit akzeptieren... "