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Schaden am Sondereigentum durch Regenwasser von Dach und Fassade


| 31.01.2018 16:36 |
Preis: 35,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Aufwendungsersatzanspruch bei Arbeiten in eigener Regie vor dem Hintergrund von Wasserschäden des Dachs und Beschädigung des Sondereigentums des WEG-Eigentümers


Sehr geehrte Damen und Herren Rechtsanwälte,

folgende Situation: In meiner WEG (63 Einheiten) gibt es Baumängel und Schäden am Dach, speziell falsch montierte Dachrinnen sowie Undichtigkeiten. Dies ist jetzt erkannt worden, die Schäden am Gemeinschaftseigentum werden zurzeit auf Kosten der WEG beseitigt.

Ich bin Eigentümer einer DG-Wohnung, in welche offenbar seit Jahren Wasser einlief, so dass ein nachhaltiger Wasserschaden an Decke, Wand und Fußboden entstand. Weil die Hausverwaltung über mehr als zwölf Monate nicht auf meine Schadensmeldung reagierte, habe ich in Eigenregie alles saniert (Tapeten abgezogen, Putz abgeklopft, neu grundiert, neu verputzt, neue Tapete, frisch gestrichen, Fußbodenlaminat neu verlegt.

Nach meinem Rechtsverständnis kann ich meinen Aufwand (ca. 2.000 EUR) gegenüber der WEG geltend machen, sei es direkt oder durch Verrechnung mit dem monatlichen Wohngeld. Die HV jedoch lehnt dies ab und schreibt mir folgenden Absatz:
"Erleidet ein Sondereigentümer infolge eines defekten Daches einen Wasserschaden in seinem Sondereigentum, so besteht ein Ersatzanspruch gegen die Gemeinschaft nur dann, wenn die Gemeinschaft schuldhaft ihre Pflicht zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums verletzt hat (§ 280 Abs. 1 BGB). Es fehlt an einem Verschulden, wenn der Mangel des Daches vorher nicht erkennbar war. In einem solchen Fall steht dem Sondereigentümer kein Schadensersatzanspruch gegen die Gemeinschaft zu. Der Sondereigentümer muss seinen Schaden selbst tragen."

Ich bitte um eine juristische Einschätzung, wer hier im Recht ist. Am besten mit einem einschlägigen Urteil aus der Vergangenheit, welches ich ggf. zitieren kann.

Vielen Dank
31.01.2018 | 17:35

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Der Hinweis der Hausverwaltung der WEG auf den § 280 Abs. 1 BGB (Verschulden: Fahrlässigkeit und Vorsatz, vergleiche § 276 BGB) geht hier fehl:

Denn letzten Endes geht es darum, dass Sie selbst lange Zeit versucht haben, gegenüber der Hausverwaltung der WEG auf die Schädigung Ihres Eigentums hinzuweisen und diese nichts unternommen hat. Eine Haftung entsteht also auch dadurch, dass man es unterlassen hat seitens der Hausverwaltung der WG, sich damit auseinanderzusetzen.

Ich unterstelle und gehe davon aus, dass Ihre Schadensmeldung auch ausreichend war, also die Hausverwaltung der WEG Anlass genug hatte, hier nachzufragen, eine Ortsbesichtigung zu machen etc.

Sie haftet also meines Erachtens nach für mindestens fahrlässiges Unterlassen, wenn sogar vorsätzlich, wobei es auf die Unterscheidung, ob fahrlässig oder vorsätzlich, eben nicht ankommt, siehe oben.

So waren Sie auch berechtigt, nach einem gewissen Zeitablauf selbst tätig zu werden und mussten insbesondere nicht länger zu warten, Stichwort Geschäftsführung ohne Auftrag als Notgeschäftsführung, §§ 677 ff. BGB.

Der von der Hausverwaltung der WEG zitierte Fall ist eben nicht einschlägig.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Nachfrage vom Fragesteller 01.02.2018 | 13:35

Sehr geehrter Herr Hesterbach,

vielen Dank für Ihre Antwort. Senden Sie mir bitte noch die *angekündigten Urteile*?

Wenn ich Sie richtig verstehe, läuft es auf die Frage eines wirklichen Verschuldens der (mittlerweise ehemaligen) Hausverwaltung hinaus. Die neue HV macht jetzt geltend, dass "es an einem Verschulden fehle, wenn der Mangel des Daches vorher nicht erkennbar war. In einem solchen Fall steht dem Sondereigentümer kein Schadensersatzanspruch gegen die Gemeinschaft zu". Ist dies überhaupt richtig, kommt es wirklich darauf an, dass "ein Mangel nicht erkennbar" war? Falls die wirklich gilt, wie kann ich nachweisen, dass der Mangel hätte erkannt werden müssen? Gerade hierzu würden mich einschlägige Urteile interessieren. Ggf. könnte man damit auch ein anwaltliches Schreiben an die HV aufsetzen.

Mit freundlichen Grüßen
Matthias Reiss

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.02.2018 | 14:53

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen gerne wie folgt beantworten:

Es kann schon darauf ankommen, ob ein Mangel erkennbar war oder nicht. Hier reichte aber die Schadensanzeige von Ihnen, so dass die Hausverwaltung es verschuldet unterlassen hat, der Sache nachzugehen, was sie verwechselt.

Anbei noch die Urteile (entschuldigen Sie - das hatte ich gestern vergessen):

- BayObLG NJW-RR 1991, 1361 (= BayObLG, Beschluß vom 12-06-1991 - BReg. 2 Z 49/91=

- OLG München, Beschluss vom 15.05.2006 - Aktenzeichen 34 Wx 156/05

Leitsatz:
1. Bei Feuchtigkeitsschäden in einer Wohnung, deren Ursache im gemeinschaftlichen Eigentum liegen kann, hat der Verwalter, auch wenn er kein „Profi" ist, unverzüglich das Erforderliche zu unternehmen, um die Schadensursache festzustellen. Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, so haftet er für den Schaden des betroffenen Wohnungseigentümers auch dann, wenn die Schadensursache ungeklärt bleibt oder sich nachträglich herausstellen sollte, dass sie ausschließlich im Sondereigentum liegt (s. auch BayObLG, NZM 1998, NZM Jahr 1998 Seite 583). (amtlicher Leitsatz)

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.
Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Ergänzung vom Anwalt 31.01.2018 | 17:37

Sie halten gleich noch Urteile zum Fall, das hatte ich eben vergessen, vielen Dank für Ihre Nachricht.
Bewertung des Fragestellers 01.02.2018 | 15:08


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