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Kostenübernahme durch WEG oder Eigentümer ?

| 16.07.2012 19:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,
ich bin Eigentümer einer Eigentumswohnung in Goslar in einem alten Fachwerkhaus. Seit Jahren mache ich die Hausverwaltung darauf aufmerksam, dass die hintere Wand zu reparieren ist, letztes Jahr erfolgte eine Teilsanierung. Nun hat mir die Hausverwaltung mitgeteilt, dass die Außenwand wohl von Hausschwamm befallen ist, die Tragfähigkeit reduziert ist und meine Mieter ausziehen müssen. Zur Reparatur müssen wohl in der Wohnung Stützen eigezogen werden, so daß auch die Wohnung beschädigt wird. Folgende Fragen:
- welche Qualifikation muß derjenige haben, der mir bestätigt, ob es tatsächlich Haussschwamm ist und die Tragfähigkeit nicht mehr gegeben ist ?
- Wer zahlt die Kosten für
- Umzug und Unterbringung meiner Mieter ?
- Hausschwammsanierung und Renovierung der Außenmauer
- Innenrenovierung der durch die Arbeiten beschädigten Wohnung

Falls ich die Kosten für Unterbringung und Umzug zahlen muß, wie geht man am besten vor ?
- Fristlose Kündigung wegen lfd. zu spät gezahlter Miete ?
- neue Wohnung suchen lassen und Mietvertrag auflösen ?
- gibt es eine Möglichkeit, die Hausverwaltung wegen Pflichtverletzung Schadenersatzpflichtig zu machen ? Für welchen Schadensumfang ?

Gruß, Thomas Knoblauch

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1.
welche Qualifikation muß derjenige haben, der mir bestätigt, ob es tatsächlich Haussschwamm ist und die Tragfähigkeit nicht mehr gegeben ist?

Hierzu empfehle ich, einen Architekten einzuschalten.

2.
Wer zahlt die Kosten für
- Umzug und Unterbringung meiner Mieter ?
- Hausschwammsanierung und Renovierung der Außenmauer
- Innenrenovierung der durch die Arbeiten beschädigten Wohnung

a)
Die Kosten der Hausschwammsanierung und Außensanierung zahlt die Wohnungseigentümergemeinscahft.

b)
Die Kosten für Umzug und Unterbringung Ihrer Mieter müssen im Verhältnis zu den Mietern und zur Wohnungseigentümergemeinscahft zunächst Sie tragen.

Sie haben insoweit jedoch einen SCHADENERSATZANSPRUCH gegenüber der Eigentümergemeinschaft aus § 14 Nr. 4 WEG.

Nach § 14 Nr. 4 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist; der hierdurch entstehende Schaden ist zu ersetzen.

Die Außenwand ist Gemeinschaftseigentum.

Der Schadeneratzanspruch ist verschuldensunabhängig und umfaßt grundsätzlich jede Art Schaden, u.a. Kosten einer Ersatzunterkunft und Umzugskosten.

Der Anspruch umfasst auch den Schaden, der adäquat dadurch verursacht wird, dass das Sondereigentum bei der Benutzung im Zuge von Instandsetzungsarbeiten in einen nachteiligen Zustand versetzt und beim Ende der Instandsetzungsarbeiten in diesem Zustand belassen werden (OLG Frankfurt a.M. Beschluß vom 17.1.2006 -20 W 362/04- NJW-RR 2007,233).

Sie können daher auch die Kosten für eine Innenrenovierung der durch die Arbeiten beschädigten Wohnung ersetzt verlangen.

3.
Falls ich die Kosten für Unterbringung und Umzug zahlen muß, wie geht man am besten vor ?
- Fristlose Kündigung wegen lfd. zu spät gezahlter Miete ?
- neue Wohnung suchen lassen und Mietvertrag auflösen

a)
Ob eine Kündigung des Mietverhältnisses zweckmäßig ist, halte ich für fraglich, weil Sie es nicht in der Hand haben, wann ggf, die Wohnung geräumt wird. Wenn Sie einen Räumungsprozess führen müssen, dauert dies lange und möglicherweise zu lange.

b)
Falls die Mieter bereit sind, den Mietvertrag freiwillig aufzulösen, könnte dies eine Lösung sein. Sie müssten dann aber später wieder neue
Mieter suchen.

c)
Üblich ist in solchen Fällen, den Mietern für die Dauer der Nichtbenutzbarkeit der Mietwohnung eine Ersatzunterkunft zu suchen. Die Kosten können Sie wie ausgeführt von der Wohnungseigetümergemeinschaft als Schadenersatz ersetzt verlangen.

3.
gibt es eine Möglichkeit, die Hausverwaltung wegen Pflichtverletzung Schadenersatzpflichtig zu machen ? Für welchen Schadensumfang?

Eine Haftung des Verwalters könnte nur gegeben sein, wenn dem Verwalter ein Verschulden nachgewiesen werden könnte. Dies wäre etwa denkbar, wenn die Außenwand nicht ausreichend auf Schäden überprüft worden wäre.


Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen.


Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 16.07.2012 | 22:17

Vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort. Eine Nachfrage habe ich noch, da es ja sein könnte, dass wegen Hausschwamm die Tragfähigkeit der Außenmauer schon jetzt nicht mehr gegeben ist und Einsturzgefahr besteht. Dann müßten meine Mieter ja schon jetzt in eine Ersatzwohnung unabhängig von den später beginnenden Reparaturarbeiten (dazu muß ja vorher eine Ausschreibung passieren und eine Freigabe durch die Eigentümerversammlung). Greift auch hier schon der Schadenersatzanspruch nach § 14 Nr. 4 WEG oder habe ich eine andere Rechtsgrundlage, um Schadenersatz für die Umzugskosten und Ersatzwohnung bis zum Beginn der Arbeiten geltend zu machen ?
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Knoblauch

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.07.2012 | 10:06

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage ist eine zusätzliche, neue Frage, die eigentlich nicht beanwortet werden muss.

Trotzdem folgendes:

In dem von Ihnen in der Nachfrage beschriebenen Sachverhalt kommen Schadenersatzansprüche nur bei schulhaften Pflichtverletzungen (§ 280 BGB) in Betracht.

Der Verwalter hat eine Überwachungs-, Kontroll- und Hinweispflicht.

Die Wohnungeigentümergemeinschaft hat die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG).

Ob hier Pflichten schuldhaft verletzt worden sind, kann ich ohne vollständige Informationen leider nicht beurteilen.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Moosmann

Bewertung des Fragestellers 17.07.2012 | 20:07

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