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Mietvertrag unterschrieben - Vermieter verschweigt Schimmel

23.01.2016 17:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,

ich habe im Dezember 2015 einen Mietvertrag für eine Wohnung unterschrieben.
Bei der Vertragsunterzeichnung wurde der Vermieter gefragt, ob es in der Wohnung Schimmel gibt, das hat er damals verneint.

Heute wurde ich durch die Vormieterin (die aktuell noch in der betreffenden Wohnung wohnt) auf Schimmel im Schlafzimmer hingewiesen. Ich konnte mich vor Ort davon überzeugen, dass es hinter dem Bett im Schlafzimmer ein massives Schimmelproblem gibt. Die Wand ist über dem Fußboden auf einer Länge von 2 bis 3 Metern schwarz, auch der Laminatboden ist durch die Feuchtigkeit bereits durchnässt.

Bei der ersten Besichtigung ist mir der Schimmel nicht aufgefallen, da er größtenteils vom Bett und anderen Möbeln verdeckt war.

Ich möchte nun keinesfalls in diese Wohnung ziehen und deshalb so schnell wie möglich vom Mietvertrag zurücktreten.

Welche Möglichkeiten habe ich den Mietvertrag (eventuell sogar fristlos) zu kündigen? Der Mietvertrag beginnt erst ab 1. März 2016.

Vielen Dank für die Hilfe.


Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Sofern der Vermieter zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses wusste, dass es in der Wohnung Schimmel gibt, dies aber auf Ihre Frage trotzdem verneint hat, läge eine Täuschung vor. In diesem Fall könnte der Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB angefochten werden.

Das Problem liegt allerdings darin, dass Sie die Täuschung beweisen müssen. Dies kann u. U. schwierig werden. Evtl. sollten Sie daher die Mieterin fragen, seit wann der Schimmel bekannt ist und wann der Schimmelbefall dem Vermieter mitgeteilt wurde. Gut wäre es, wenn die Mieterin Ihnen diese Informationen schriftlich geben umd z. B. eine Kopie der Mängelanzeige überlassen würde.

Hatte der Vermieter danach mit ausreichender Sicherheit beim Vertragsschluss bereits Kenntnis von dem Schimmelbefall, sollten Sie den Vertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten. Dann gilt der Mietvertrag als von Anfang an unwirksam.

Sofern die Wohnung aufgrund des Schimmelbefalls objektiv zum Mietbeginn am 01.03.2016 gesundheitsgefährdend oder unbewohnbar wäre, käme zudem eine fristlose Kündigung in Betracht. Das Problem hierbei ist, dass man u.U. jetzt noch nicht sicher voraussehen kann, ob die Wohnung am 01.03.2016 noch verschimmelt ist. Ebenso ist es derzeit nicht sicher zu beurteilen, ob die Wohnung am 01.03.2016 vollständig unbewohnbar oder gesundheitsgefährdend ist. Würde der Vermieter den Schimmel bis zum Mietbeginn entfernen, wäre eine bereits ausgesprochene Kündigung mit großer Wahrscheinlichkeit unwirksam. Deshalb kann es u.U. ratsam sein, eine fristlose Kündigung nicht zu früh vor Beginn des Mietverhältnisses auszusprechen. Frühester Kündigungstermin für die fristlose Kündigung wäre der 01.03.2016.
Wichtig: Sie müssten den Kündigungsgrund - Unbewohnbarkeit oder Gesundheitsgefährdung - beweisen können. Deshalb sollte ggf. die jetzige Mieterin als Zeugin zur Verfügung stehen und der Schimmelbefall sollte mit Fotos dokumentiert werden.

U.U. kommt auch eine Verbindung der Anfechtung wegen arglistiger Täuschung ßit einer fristlosen Kündigung in Frage.

Wenn keine Täuschung nachgewiesen werden kann und auch keine ausreichenden Gründe für eine fristlose Kündigung vorliegen, kann das Mietverhältnis fristgerecht gekündigt werden.

Dann stellt sich jedoch die Frage, ob eine Kündigung vor Vertragsbeginn möglich ist bzw. ab wann die Kündigungsfrist zu laufen beginnt.

Wenn nichts anderes im Mietvertrag vereinbart ist, beginnt die Kündigungsfrist meist mit dem Zugang der Kündigung beim Vermieter, sodass bei einer sofortigen, ordentlichen Kündigung u. U. eine Vertragsbeendigung zum 30.04.2016 möglich wäre.

Darüber hinaus käme auch ein Aufhebungsvertrag - u.U.mit Stellen eines Nachmieters - in Betracht. Allerdings muss sich der Vermieter nicht auf den Abschluss eines Aufhebungsvertrags einlassen.

Ein Rücktritt vom Vertrag ist dagegen grds. nur dann möglich, wenn ein entsprechendes Rücktrittsrecht im Mietvertrag vereinbart wurde. Dies ist allerdings eher selten der Fall.

Wie Sie sehen gibt es - je nach Sachverhalt - verschiedene Möglichkeiten, das Mietverhältnis zu beenden.

Um im Falle eines Falles den Anfechtungsgrund oder Kündigungsgrund beweisen zu können, sollten Sie wie oben beschrieben den Sachverhalt so weit wie möglich aufklären und die vorhandenen Beweise sichern. Danach sollten Sie - ggf. nach einer tiefergehenden rechtlichen Beratung - den sichersten Weg zur Vertragsbeendigung wählen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort einen ersten Überblick über das weitere Vorgehen verschaffen.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin









Nachfrage vom Fragesteller 26.01.2016 | 13:26

Sehr geehrte Frau Jacobi,

vielen Dank für die ausführliche Antwort.

Ich habe inzwischen Fotos der betreffenden Stellen mit Schimmelbildung erstellt.

Außerdem hat mir die derzeitige Mietern schriftlich bestätigt, dass der Schimmel bereits seit einigen Monaten und damit bereits vor meinem ersten Besichtigungstermin vorhanden war bzw. weiterhin vorhanden ist.

Der Vermieter argumentiert, er habe den Schimmel bei der Vertragsunterzeichnung verschwiegen, weil er die Wohnung bei Mietbeginn am 01.03.2016 schimmelfrei übergeben möchte.
Er ist wohl davon ausgegangen, dass ich die Schimmelbildung bei der Besichtigung gar nicht bemerke.

Ich möchte Sie gerne nach Ihrer Einschätzung fragen. Wie erfolgreich wäre eine Anfechtung des Mietvertrags in diesem Fall?

Vielen Dank.





Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.01.2016 | 15:12

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Mit seiner Aussage, dass er den Schimmel verschwiegen habe, weil er die Wohnung ab dem 01.03.2016 schimmelfrei übergeben wolle, räumt der Vermieter selbst ein, dass ihm der Schimmelbefall bekannt ist und er diesen bewusst verschwiegen hat. Damit hat er quasi selbst die Täuschung bewiesen. Dass er jetzt versucht, sich damit herauszureden, dass die Wohnung zu Ihrem Mietbeginn schimmelfrei übergeben werden soll, ändert grds. nichts daran, dass der Vermieter auf Ihre konkrete Frage nach Schimmel in der Wohnung nicht die Wahrheit gesagt hat und Sie damit getäuscht hat. Er hätte vielmehr den Schimmelbefall bejahen müssen und ggf. erklären können, dass dieser bis zu Ihrem Einzug fachgerecht entfernt sein wird.

Der Anfechtungsgrund der arglistigen Täuschung wäre damit an sich weiter gegeben.

Sie müssten die neue Aussage des Vermieters natürlich beweisen können. Hat sich der Vermieter nur mündlich geäußert, wird das natürlich sehr viel schwieriger als bei einer schriftlichen Aussage. Des Weiteren müssten Sie beweisen, dass Sie vor dem Vertragsschluss ausdrücklich nach Schimmel in der Wohnung gefragt haben. Das wäre z. B. durch Zeugen möglich, soweit diese Zeugen nicht selbst Vertragspartei des Mietvertrags sind.

Schließlich müssten Sie darlegen, dass und warum die Zusage der Schimmelfreiheit der Wohnung für Sie entscheidend für den Abschluss des Mietvertrags war.

Können Sie die notwendigen Beweise erbringen und vor allem plausibel darlegen, warum evtl. auch ein entfernter Schimmelbefall für Sie unzumutbar ist (z. B. objektiv nachweisbare gesundheitliche Gründe) sollte eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung auch bei der neuen Argumentation noch Erfolgsaussichten haben.

Soweit Sie aufgrund der neuen Aussage des Vermieters von einer Anfechtung des Mietvertrags absehen wollen, sollten Sie sich die Zusage, dass der Schimmel bis zu Ihrem Einzug vollständig und fachgerecht entfernt wird / ist, unbedingt schriftlich geben lassen, um ggf. - wenn der Vermieter auch diese Zusage nicht einhält - eine erneute Täuschung und die endgültige Zerstörung des Vertrauensverhältnisses bewiesen werden kann und darauf ggf. eine Anfechtung und/oder fristlose Kündigung gestützt werden kann.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin

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