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Klausel und Wanne

| 14.08.2009 13:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Ich bin seit fast 11 Jahren Mieter einer 2 1/2 Zimmer DGwg mit Haustieren (Hamster und 1 Katze, welche von ihm genehmigt worden war). Der Vermieter lebt im EG. Im 1. Stock befindet sich eine öfter vermietete Ferienwohnung.
Kurz vor meinem Geburtstag holte ich mir eine kleine Katze hinzu, welche leider bald an Durchfall erkrankte, welcher jedoch nun vorbeit ist.
Dies verursachte mehr Müll als sonst, da das Katzenklo öfter gereinigt werden mußte.
An meinem Geburtstag zog ich mir durch Streß, dann entgültig den Haß des Vermieters zu, indem ich einen Kotbeutel für 4 Std im Treppenhaus vergaß und zu spät hinunterbrachte.
Dies zog 15 Mücken an, welche die Feriengäste "verängstigten" (Anm. d. Vermieters).
Ich entschuldigte mich hierfür nebst mündlichem auch schriftlich und mit einer Flasche Wein, garantierte, daß ich dies nie wieder tun werde (und tat es auch nicht).
Die Frau des Vermieters forderte von mir, daß ich die von dem Mücken verschmutzen Verandafenster augenblicklich zu reinigen hätte. Ich tat dies (obwohl ich sehr wohl sah, daß sich auf den Fenstern sehr alter Dreck befand und diese schon sehr lange nicht gereinigt worden waren).
Seit diesem Tag fallen den beiden konstant neue Schickanen ein.
Mitunter darf ich nun meine Streu nicht mehr in die Tonne entsorgen (da sie sich dadurch belästigt fühlten) und muß meine gelben Säcke in meiner Wohnung lagern, da sie nicht dafür zuständig seien, mir einen Lagerrungsort zur Verfügung zu stellen (habe keinen Keller).
Sollte ich gegen ihre Regeln verstoßen, wollten sie mir jegliche Haustiere untersagen.
Ich hatte aufgrund des ganzen Stesses nun einen Nervenzusammenbruch und habe mich zum Selbstschutz nach einer neuen Bleibe umgeschaut.
Leider werde ich bald auch noch arbeitslos und bin finanziell stark eingeschränkt.

Nun meine Frage. In meinem Einheitsmietvertrag befindet sich eine handschriftliche Klausel meines Vermieters unter dem Punkt

"Folgende Änderungs-/Instandhaltungsmaßnahmen sind nach Vertragsablauf geplant:

Die Wohnung wird an 1 Person vermietet.
Der Mietvertrag ERLISCHT bei Mehrbelegung."

Mir ist sehr wohl bekannt, daß diese Klausel für mich keine Gültigkeit hat.
Jedoch stellt sich mir die Frage, ob sich die "Erlöschungsklausel" gegen den Vermieter verwenden läßt, in dem ich durch den Einzug eines Freundes die Wg einfach räumen kann?
Kann er seine eigene Klausel einfach als ungültig anfechten?
Wie ist der Begriff "ERLISCHT" zu interpretieren in Hinsicht auf Renovierung, evt Schäden, Kaution?

Auch glaube ich, daß ich trotz der Mietdauerklausel

"Der Mietvertrag beginnt am 01.12.98 mit Verlängerungsklausel.
Er endet somit am 30.11.99. Wird das Mietverhältnis nicht auf den als Endtermin vorgesehenen Tag unter Einhaltung der ges. Künd.frist gekündigt, so verlängert er sich um 3 Monate"

alle 3 Monate kündigen kann.

Weitere Frage:
Bei meinem Einzug habe ich meine Badewanne mit einer Beschichtung (wie mit Farbe berollt) vorgefunden. (16 Zeugen, kein Protokollvermerk)
Diese begann ein 1/2 Jahr nach Einzug sich abzulösen.
Teilweise habe ich mich beim Baden an harten Kanten sogar verletzt. (1 Zeuge)
Ich informierte den Vermieter mündlich. Als dieser jedoch nichts unternahm, half ich mir selbst und besorgte mir im Baumarkt einen Hammerlack, mit welchem ich die Wanne strich.
Nach fast 11 Jahren sieht dies jedoch nicht mehr sehr gut aus.
Daher stellt sich die Frage:
Muß ich die Wanne evt ersetzen, oder gilt diese als abgelebt?

Für Ihre baldige Antwort bin ich sehr dankbar!

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller/in,
vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzten kann, sondern ausschließlich den Zweck hat, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.
Nun zu Ihrer Frage, welche ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

Anfechtungsmöglichkeit:
Grundsätzlich kann der Vermieter seine eigene Klausel anfechten. Hier bin ich jedoch der Ansicht, dass diese Anfechtung nicht zu einer Ungültigkeit der Klausel führen kann. Dies wäre unter Berücksichtigung des § 242 BGB treuwidrig. Ferner sehe ich darin eine unzulässige Rechtsausübung. So kann der Vermieter nicht nach Belieben seine Klausel verwenden und je nach seinem Empfinden die Klausel als rechtmäßig oder unrechtmäßig ansehen. Dies würde dem Rechtsgedanken des § 242 BGB widersprechen.

Aber beachten Sie folgendes:
Das Gericht könnte hier zu der Ansicht kommen, dass Ihr Verhalten auch treuwidrig, gem. § 242 BGB sein kann. So haben Sie richtiger Weise erkannt, dass diese Klausel unwirksam sein dürfte. Folglich erlischt eben nicht wirksam das Mietverhältnis, aufgrund der Mehrbelegung. Insoweit laufen Sie erhebliche Gefahr, dass das Gericht in Ihrem Verhalten ebenfalls eine unzulässige Rechtsausübung sehen könnte. Ich rate Ihnen daher von dieser Vorgehensweise ab, obwohl ich die Idee nicht schlecht finde.
Sie sollten versuchen, mit dem Vermieter einen Aufhebungsvertrag zu schließen.

Für das Wort „ERLISCHT“ gilt folgendes:
Das Wort „ERLISCHT“ betrifft nur das reine Ende des Mietvertrages. Es sagt nichts hinsichtlich der Renovierung, evt. Schäden oder in Bezug auf die Kaution aus. Insoweit gelten hier die gesetzlichen Rechtsfolgen bzw. andere in Ihrem Vertrag eventuell vorhandene Vereinbarungen. Folglich lässt der Begriff hinsichtlich der Renovierung, evt. Schäden und der Kaution keine Interpretationsmöglichkeit zu. Sollten daher in Ihrem Mietvertrag keine anderen Vereinbarungen getroffen worden sein, gelten folgende gesetzlichen Rechtsfolgen:
1. Renovierung – Diese ist grundsätzlich vom Vermieter auszuführen.
2. Schäden – sind nur zu ersetzen, wenn der Vermieter ein Schaden nachweisen kann und Sie diesen verschuldet haben.
3. Kaution - kann zunächst nur für die Betriebskostenabrechnung und für eventuelle Schäden einbehalten werden.

Bezüglich der Kündigungsfrist gilt folgendes:
Hier bin ich der Ansicht, dass Sie mit der gesetzlichen Kündigungsfrist des § 573 c Absatz 1 BGB kündigen können. Danach ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Selbst wenn Ihre Mietvertragsklausel wirksam sein sollte, soll sich danach Ihr Mietverhältnis um jeweils drei Monate verlängern. Würde hier diese Klausel ausgelegt werden, ergäbe sich danach wiederum eine dreimonatige Kündigungsfrist.
Insoweit können Sie alle drei Monate kündigen.

Im Hinblick auf die Badewanne gilt:
Sie müssen nur dann die Wanne ersetzen, wenn Sie Ihrer Mitteilungspflicht nicht nachgekommen sind und einen Schaden verursacht haben. So muss der Mieter dem Vermieter Mängel unverzüglich anzeigen. Wenn er schuldhaft eine rechtzeitige Anzeige unterlässt, kann er sich schadensersatzpflichtig machen und eigene Rechte verlieren.
Nach Ihrer Sachverhaltsschilderung haben Sie dem Vermieter den Mangel angezeigt. Daher sind Sie der Pflicht nachgekommen. Allerdings sind Sie dafür in der Beweislast. Insoweit benötigen Sie für die Mitteilung Zeugen.

Zudem muss dem Vermieter ein Schaden entstanden sein. Hier kommt es darauf an, wie Sie den Hammerlack aufgetragen haben. Der Lack muss fachgerecht aufgetragen worden sein. Nach Ihrer Sachverhaltsschilderung wohnen Sie seit 11 Jahren in der Wohnung. Daher sind Abnutzungserscheinungen normal. Diese stellen insbesondere keinen Schaden dar. Schäden, die auf normaler Abnutzung beruhen, sind nicht zu ersetzen. Ist z.B. eine alte Badewanne stumpf und unansehnlich geworden, ist der Mieter dafür nicht verantwortlich. Dies wurde von den Gerichten bereits entschieden, vgl. LG Köln WuM 85, 258. Sind aber an der Badewanne größere Teile der Emaille während der Mietzeit abgeplatzt, muss der Mieter das unter Umständen ersetzen, vgl. AG Köln WuM 86, 85 . Allerdings kann der Mieter dann einen Abzug vom Neupreis machen. Daher kommt es genau auf den Einzelfall an. Die Wanne muss jedoch auf keinen Fall sehr gut aussehen.

Ich hoffe Ihnen weiter geholfen zu haben und stehe Ihnen gerne im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion, zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

André Neumann

Rechtsanwalt Dipl. Jur.

Rückfrage vom Fragesteller 14.08.2009 | 15:55

Danke für Ihre schnelle Rückantwort!

In Ihrer Antwort schrieben Sie :
"Sollten daher in Ihrem Mietvertrag keine anderen Vereinbarungen getroffen worden sein, gelten folgende gesetzlichen Rechtsfolgen:
1. Renovierung – Diese ist grundsätzlich vom Vermieter auszuführen."

Haben Sie wirklich den VERmieter gemeint oder sich evt verschrieben?

Leider verstehe ich auch den Teil mit der Kündigungsfrist nicht.
Habe ich nun eine 3 monatige Frist oder kann ich bis zum 3. Werktag auf den Folgemonat kündigen?

Vielen Dank für Ihre Mühen!!

Liebe Grüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 14.08.2009 | 17:00

Sehr geehrter Fragesteller/in,
gerne beantworte ich Ihnen die Nachfragen wie folgt:

Ich habe bezüglich der Renovierung ausdrücklich den Vermieter gemeint und nicht den Mieter. Dies sieht das Gesetz so vor, vgl. § 535 Absatz 1 BGB . Von dieser gesetzlichen Pflicht auch Erhaltungspflicht genannt, wird in der Regel jedoch vertraglich abgewichen. Die vertragliche Überwälzung der Schönheitsreparaturen und damit der Renovierung ist fast allgemein üblich. Sollte jedoch in Ihrem Vertrag diesbezüglich nichts vereinbart worden sein, muss daher der Vermieter die Renovierung übernehmen.

Vorliegend haben Sie einen Zeitmietvertrag mit einer einmaligen Verlängerungsklausel abgeschlossen. Dieser ist seit dem 01.09.2001 nicht mehr zulässig. Die vor diesem Datum schon abgeschlossenen Verträge sind jedoch zulässig, vgl. BGH WuM 2005, 342 . Das bedeutet, dass Ihre Mietvertragsklausel insoweit zulässig ist.
Hier hat sich demnach das Mietverhältnis ab dem 30.11.1999 um einmalig drei Monate verlängert. Nach Ablauf dieser drei Monate hat sich Ihr Mietverhältnis in ein unbefristetes Mietverhältnis umgewandelt. Dies hat zur Folge, dass nun § 573 c BGB Anwendung findet.

Der Satz bis zum 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats, ist im Gesetz etwas umständlich ausgedrückt. Diese Formulierung meint letztendlich eine dreimonatige Kündigungsfrist. Sie müssen jedoch immer zum dritten Werktag eines Kalendermonats, Ihre Kündigung vorgelegt haben.
Sie haben daher eine drei monatige Kündigungsfrist. Sie müssen aber jeweils zum dritten Werktag kündigen (z.B. Kündigung bis zum 03.09.2009 zum 30.11.2009 möglich)

Mit freundlichen Grüßen und ein schönes WE

André Neumann

Rechtsanwalt Dipl. Jur.

Bewertung des Fragestellers 14.08.2009 | 16:04

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