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Renovierung und Kaution - Kann die Kaution zurückverlangt werden?.


30.08.2006 11:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Kugler



Muß die Wohnung renoviert verlassen werden, wenn diese renoviert angemietet wurde? Eine Kaution von EUR 400,00 wurde bei Abschluß des Mietverhältnisses gezahlt. Das Mietverhältnis dauerte 2 1/2 Jahre. Kann die Kaution zurückverlangt werden?
Sehr geehrter Frau/Herr Ratsuchende(r),

vorab möchte ich Sie darauf hinweisen, dass es mir anhand des geschilderten Sachverhalts nicht möglich ist Ihnen eine detailierte Antwort zu geben. Dazu müsste ich Einblick in Ihren Mietvertrag haben. Deshalb gebe ich Ihnen einen kurzen Überblick bzgl. von Renovierungspflichten bei Wohnraummietverträgen im allgemeinen. Ich gehe davon aus, dass Sie unter den Renovierungsarbeiten die sogenannten Schönheitsreperaturen meinen.

Im Allgemeinen ist unter Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren, Fenster sowie der Außentüren von innen zu verstehen. (Darüber hinaus können sich Mieter und Vermieter im Mietvertrag durch Individualvereinbarung auf weitere Dinge einigen, die unter Schönheitsreparaturen fallen sollen.)

Wird im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, so ist gemäß § 535 BGB stets der Vermieter für die Durchführung der Schönheitsreparaturen zuständig. Das ist jedoch eher der Ausnahmefall. In fast allen Wohnungsmietverträgen finden sich Klauseln zur Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter. Aber Achtung: Nicht jede Klausel zu Schönheitsreparaturen ist wirksam. Unwirksame Klauseln können dazu führen, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen selbst durchführen muss.

Da es sich bei Mietverträgen im Regelfall um Formularmietverträge handelt, findet meist das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen Anwendung. Insoweit sind der Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter Grenzen gesetzt.

Die häufigsten Probleme in diesem Zusammenhang treten bei der Frage auf, wann und wie Schönheitsreparaturen auszuführen sind. Hinsichtlich des "wann" sind grundsätzlich Renovierungsverpflichtungen nach einem so genannten Fristenplan wirksam. Er kann beispielsweise vorschreiben, Nassräume wie Küche und Bad alle drei Jahre, Flur, Wohn- und Schlafzimmer alle fünf Jahre sowie Nebenräume alle sieben Jahre zu renovieren. Problematisch wird es immer dann, wenn die auferlegte Pflicht zur Renovierung unverhältnismäßig ist.

Dies sieht die höchstrichterliche Rechtsprechung beispielsweise dann als gegeben an, wenn sogenannte Endrenovierungsklauseln, wie z. B.

"Die Wohnung ist in einem renovierten Zustand zurückzugeben.",

vereinbart werden, ohne dass weder die Zeit, die der Mieter die Wohnung bewohnt hat, noch die tatsächlich gemäß dem Fristenplan erbrachten Schönheitsreparaturen berücksichtigt werden. Dies kann zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters z. B. dann führen, wenn dieser nur eine kurze Zeit in der Wohnung gewohnt hat oder ein halbes Jahr nach Erbringung der Schönheitsreparaturen aus der Wohnung auszieht. Klauseln, die Obiges unberücksichtigt lassen, können zur Unwirksamkeit der gesamten Bestimmung führen mit der Folge, dass der Vermieter sämtliche Schönheitsreparaturen gemäß § 535 BGB selbst zu tragen hat. Da viele Mietverträge eine Endrenovierungsklausel vorsehen, ist diese Problematik für viele Mieter von Bedeutung.

Beim "wie" hinsichtlich der Ausführung der Schönheitsreparaturen hat der Vermieter im Normalfall nur einen Anspruch darauf, dass die Arbeiten fachgerecht ausgeführt werden. Ein Anspruch des Vermieters darauf, dass ein Fachbetrieb und gegebenenfalls ein bestimmter Fachbetrieb damit beauftragt wird, besteht nicht. Eine solche Vereinbarung hat jedoch nicht zur Konsequenz, dass der Mieter dadurch von der Schönheitsreparaturen befreit ist, sondern nur, dass er diese fachgerecht auszuführen hat.

Dagegen ist im Regelfall eine Klausel in Mietverträgen wirksam, welche die Renovierungspflicht nach einem Fristenplan vereinbart und für den Fall, dass der Zeitpunkt der nächsten fälligen Renovierung bei Auszug des Mieters noch nicht erreicht ist, der Mieter dem Vermieter anteilig die Kosten einer Renovierung schuldet. In diesem Fall kann es übrigens günstiger sein, wenn der Mieter die Wohnung selbst komplett fachgerecht renoviert statt die Kosten eines entsprechenden Handwerksbetriebes, auch wenn diese nur anteilig zu tragen sind, zu zahlen. Diese Möglichkeit muss die Klausel unmissverständlich beinhalten. Fehlt ein solcher Zusatz, kann dies wiederum zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel führen.

Übrigens: Eine Renovierungspflicht für den Mieter besteht grundsätzlich dann nicht, wenn der Mietvertrag lediglich die Klausel enthält, die besagt, dass die Wohnung "besenrein zurückzugeben" sei. Unter Besenreinheit versteht die Rechtsprechung lediglich die bloße Reinigung der Wohnung bzw. die Beseitigung grober Verschmutzung.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen kleinen Überblick über die Renovierungspflicht geben. Bitte schauen Sie in Ihren Mietvertrag die Klauseln bzgl. der Renovierung an. Anhand meiner Darstellung dürften sich damit Ihre Fragen von selbst beantworten. Wenn Sie keine Renovierungspflicht trifft, haben Sie Anspruch auf Auszahlung der Kaution.

Beachten Sie bitte in diesem Zusammenhang noch folgendes:
Beschädigt der Mieter vorsätzlich oder fahrlässig die Mietsache, so hat der Vermieter gegen seinen Mieter einen Anspruch auf Ersatz des entstandenen Schadens. Dies hat mit Schönheitsreparaturen nichts zu tun. Beispiele für sehr häufig auftretende Fälle sind die Beschädigung von Teppichböden oder Parkett durch nicht entfernbare Rotweinflecke oder Zigarettenlöcher. Auch das Streichen der Wohnung mit ungewöhnlichen Farben, z. B. dunkelblau, dunkelgrün, schwarz, rot, lila oder türkis, zieht meist dann einen Schadenersatz des Vermieters nach sich, wenn der Mieter bei Auszug nicht den vertragsgemäßen Zustand wiederherstellt. Einige Amtsgerichte haben allerdings zwischenzeitlich den Anstrich mit einer gelben Farbe als vertragsgemäß angesehen.

Falls Sie noch Rückfragen haben, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung und verbleibe mit freundlichen Grüßen

Sascha Kugler
Rechtsanwalt

Alte Jakobstr. 85/86
10179 Berlin
030/23456630
www.ra-kugler.de
kontakt@ra-kugler.de

Zum Abschluß möchte ich noch auf Folgendes ausdrücklich hinweisen
Diese Auskunft umfasst die wesentlichen Gesichtspunkte, die in Fällen der geschilderten Art im Allgemeinen zu beachten sind.
Insbesondere bezieht sich diese Auskunft lediglich auf die Informationen, die mir Rahmen der Sachverahltsschilderung zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine umfassende verbindliche Beratung unerlässlich. Deshalb weise ich ausdrücklich daraufhin, dass diese Leistung nicht im Rahmen der Online-Beratung erbracht werden kann.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Auch einige Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht geklärt werden. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.
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