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Renovierung /Kaution

| 07.09.2009 10:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Lembcke


Auszug aus dem Mietvertrag

1. Der Mieter verpflichtet sich, die erforderlichen Schönheitsreparturen durchzuführen. In der Regel tritt Erforderlichkeit in den Nassräumen ( Küche,Bad , Dusche) alle 3 Jahre, in Wohn-und Schlafräumen sowie Fluren,Dielen und Toiletten alle 5 Jahre und in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre ein. Diese Regelrenovierungsfristen laufen ab Beginn des Vertragsverhätnisses.

2. Endet das Vertragsverhältnis vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen,ist der Mieter verpflichtet, anteilige Kosten für Schönheitsreparaturen entsprechend dem Kostenvoranschlag eines Malerfachbetriebes wie folgt zu zahlen. Besteht das Vertragsverhältnis bei Auszug schon länger als ein Jahr oder liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter für die Renovierung der Nassräume 33%, bei mehr als zwei Jahren 66% der Kosten. Bei den übrigen Räumen mit Ausnahme der Nebenräume sind nach mehr als einem Jahr 20%, nach mehr als zwei Jahren 40%, nach mehr als drei Jahren 60% und nach mehr als 4 Jahren 80% der künftigen Renovierungskosten zu zahlen. Bei Nebenräumen sind die Kosten zu 14% jährlich bis zum sechsten Jahr zu bezahlen. Der Mieter ist berechtigt, seine anteilige Zahlungspflicht durch fachgerechte Ausführung der Schönheitsreparaturen vor Vertragsende abzuwenden.

3. Endet das Vertragsverhältnis-bei Übergabe einer vollständig renovierten Wohnung-vor einem Jahr oder liegt die letzte Renovierung bei Auszug nicht länger als ein Jahr zurück, hat der Mieter alle bis dahin je nach Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten durchzuführen.

4. Zu den Schönheitsreparaturen gehören folgende Arbeiten. Das Entfernen alter Tapeten, es sei denn, es handelt sich um noch überstreichbare Raufasertapeten; das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken innerhalb der Wohnung; das Streichen der Heizkörper und Heizrohre und anderer über Putz liegender Versorgungsleitungen; das Streichen der Innentüren sowie der Außentüren und der Fenster von innen, bei Doppelfenstern das innere Fenster innen und außen sowie das Streichen von Einbauschränken und sonstigem Holzwerk. Die Arbeiten sind fachmännisch durchzuführen.

5. Will der Mieter Tapeten anbringen, die von der vorhandenen in Art und Qualität abweichen, bedarf es der Zustimmung des Ordens. Das gleiche gilt auch für die Auswahl eines abweichenden Farbtons, für das streichen von Decken und Wänden sowie für das Streichen des Holzwerks und der Holzkörper. Handelt der Mieter ohne die Zustimmung, so ist er bei Beendigung des Vertragsverhältnisses verpflichtet, hinsichtlich der Art und Qualität der Tapeten sowie der Farbe derAnstriche den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen .Soweit dem Orden dadurch Aufwendungen erspart bleiben, hat er diese dem Mieter zu erstatten.

6. Der Mieter ist verpflichtet, die Fußböden während der Mietzeit pfleglich zu behandeln. Teppichböden sind bei Auszug, soweit erforderlich, fachmännisch durch Vakuumextraktion oder andere geeignete Mittel zu reinigen. Liegen bei Teppichböden übernormale Abnutzungen vor, die durch eine Spezialreinigung nicht in einer für den Nachmieter zumutbaren Weise beseitigt werden können, ist der Orden berechtigt, den Teppichboden auf Kosten des Mieters unter Berücksichtigung neu für alt zu erneuern. Besteht Streit darüber, ob eine übernormale Abnutzung vorliegt, entscheidet hierüber ein Sachverständiger, dessen Kosten die Partei zu tragen hat, zu deren Ungunsten das Gutachten ausfällt. Dasselbe gilt auch für den Bodenbelag. Sind Parkettböden übernormal abgenutzt- auch hier entscheidet im Zweifel ein Sachverständiger- ist der Orden berechtigt, den Boden auf Kosten des Mieters unter Berücksichtigung des Abzuges neu für alt abschleifen und versiegeln zu lassen; die Parteien sind sich darüber einig, das der Parkettboden bei normalem Mietgebrauch alle 15 Jahre abgeschliffen und versiegelt werden muss.

7. Der Mieter hat die Mieträume am Ende des Vertragsverhältnisses in geräumtem, ordnungsgemäßem und soweit hierzu verpflichtet-in renoviertem Zustand zu übergeben-

8. Bei Auszug erhält der Bewohner entweder sein Sparbuch wieder zurück oder der Orden verrechnet die Renovierungskosten mit dem Kautionsbetrag.

Der Mietvertrag wurde am 22.3.2005 geschlossen. Das Mietverhältnis endete am 31.8.2009 ( Tod). Aus Unkenntnis über die Rechtslage wurde die Wohnung am 22.8.2009 von mir weiß gestrichen. Der Anstrich wurde durch den technischen Leiter des Hauses moniert. Jetzt soll die Kaution mit den Renovierungskosten verrechnet werden.

Nun meine Frage:
Bin ich überhaupt verpflichtet nach dem BGH Urteil verpflichtet die Wohnung zu streichen/renovieren und kann ich die Kaution fordern ?

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform nur dazu dienen soll, Ihnen einen ersten Eindruck der Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung/Vertretung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden.

Auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Fragen zusammenfassend wie folgt beantworten:
Soweit ich Ihrer Fragestellung entnehmen kann, geht es in Ihrem Anliegen um die Prüfung der mietvertraglichen Klauseln, ob diese im Sinne der BGH-Rechtssprechung wirksam sind und Sie insoweit je nach Ergebnis verpflichtet seien überhaupt Schönheitsreparaturen auszuführen.

Zu Klausel 1: (Fälligkeitsklausel)
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, NJW 2004, 2586) sind Formularbestimmungen unwirksam, wenn sie dem Mieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses nach einem „starren“ Fristenplan auferlegen. In diesem Fall wird der Wohnungsmieter mit Renovierungspflichten belastet, die unter Umständen über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen. Dem Mieter wird hierdurch eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegt, als der Vermieter ihm ohne die vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen gem. § 535 Abs.1 S.2 BGB schulden würde. Das ist mit der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar.

„Starre“ Fristenregelungen liegen dabei schon dann vor, wenn die Fristen allein durch die Angabe eines nach Jahren bemessenen Zeitraums ohne jeden Zusatz bezeichnet werden.

Zu beachten ist dabei jedoch, dass es sich nicht um „starre“ Fristenregelungen handelt, wenn diese durch Formulierungen wie „in der Regel“, „im Allgemeinen“ oder ähnliche relativiert werden. Vorliegend heißt es in Ihrer Klausel „In der Regel tritt Erforderlichkeit...“, sodass es sich nicht um eine starre Fristenregelung handelt und diese nach der BGH-Rechtsprechung wirksam ist.

Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Klausel, nach der Schönheitsreparaturen "in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen ... spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten ... spätestens nach sieben Jahren" durchzuführen sind, enthält keinen starren Fristenplan; sie ist deshalb nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. (BGH, Urteil vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04) Denn diese Klausel mache mit den Worten „in der Regel" deutlich, dass auf die von den Lebensgewohnheiten eines Mieters abhängige Nutzung einer Wohnung abgestellt wird und daher keine starre Regelung vorliegt.

Zu Klausel 2: (Abgeltungsklausel)
Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung BGH Urteil v. 18.10.2006, VIII ZR 52/06 nunmehr entschieden, dass die zu den „starren“ Fristenregelungen getroffenen Erwägungen (s.o.) auch auf Abgeltungsklauseln zu übertragen sind. Abgeltungsklauseln die auf einer „starren“ Berechnungsgrundlage beruhen, benachteiligen den Mieter demnach unangemessen, weil sie keine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung zulassen.

Vorliegend enthält diese Klausel streng genommen ausschließlich eine Verpflichtung zur Abgeltung innerhalb der festen (starren) Quoten, sodass diese Klausel als starre Abgeltungsklausel nach dem bezeichneten BGH Urteil unwirksam ist.

Zu Klausel 3: (Abnutzungsklausel)
Gegen diese Klausel bestehen nach hiesiger Auffassung keinerlei Einwendungen, da dies eine schlichte Klausel zur Regelung der Entschädigungsverpflichtung für schlichte Beschädigungen und über den Verschleiß hinausgehende Abnutzungen ist, sofern das Mietverhältnis nicht länger als ein Jahr bestand und zuvor renoviert übergeben wurden.

Zu Klausel 4: (Umfang der Schönheitsreparaturen)
Schlichte Tätigkeitsklausel gegen deren Zulässigkeit keinerlei Bedenken im Sinne der Rechtsprechung bestehen.

Zu Klausel 5: (Ausführungsart der Schönheitsreparaturen)
Diese Klausel ist mit Verlaub nach hiesiger Auffassung generell unzulässig, denn die Ausführungsart von Schönheitsreparaturen ist grundsätzlich Sache des Mieters. Ein Zustimmungsvorbehalt für jegliche Abweichung von der bisherigen "Ausführungsart" - beispielsweise die Wahl eines abweichenden Farbtons des Wand- oder Deckenanstrichs oder einer anderen Tapetenart würde den Mieter unangemessen in der Möglichkeit beschränken, sich in der Mietwohnung nach seinem Geschmack einzurichten, ohne dass für eine so weitgehende Beschränkung ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters zu erkennen ist. (BGH VIII ZR 199/06 Urteil vom 28.03.2007)

Zu den übrigen Klauseln 6-8 bestehen nach hiesiger Auffassung hinsichtlich deren Wirksamkeit keinerlei Bedenken, wenngleich man über einzelnen Formulierungen „übernormal“ und „Vakuumextraktion“ diskutieren kann, betreffen diese jedoch nicht Ihre abschließende Fragestellung.

Mit Blick auf Ihre Frage, ob Sie zur Schönheitsreparatur/Streichen/Renovieren verpflichtet seien, lässt sich daher zunächst vorab feststellen, dass Sie aufgrund der Wirksamkeit der Klauseln 1,3 und 4 zumindest generell während des Bestand des Mietverhältnisses obliegatorisch verpflichtet wären, soweit es erforderlich ist diese Arbeiten durchzuführen.

Da die Abgeltungsklausel (K2) unzulässig ist und K7 zumindest verlangt, die Wohnung soweit eine Verpflichtung bestünde in renovierten Zustand zu übergeben, muss angenommen werden, dass unter der Maßgabe der Notwendigkeit (siehe K1 „in der Regel erforderlich in...“) für die dort bezeichneten Räumlichkeiten eine Renovierungs-„Verpflichtung“ bestünde. Im Übrigen dagegen nicht.

Jedoch teilen Sie mit, dass Sie die Wohnung bereits in weiß gestrichen haben und dieser Anstrich moniert worden ist.

Nun stellt sich mir die Frage, warum der Anstrich moniert worden ist. Dazu bedarf es weiterer Angaben, denn werden trotz fehlender Verpflichtung Schönheitsreparaturen ausgeführt, und diese dann nicht fachmännisch ausgeführt, so kann dies, mit Einspruch, zu einem Schadensersatzanspruch, unabhängig einer wirksamen Renovierungsverpflichtung, führen, so jedenfalls das Amtsgericht Rostock.

Dies kann jedoch nur vor Ort oder ggf. im Einzelfall durch einen Sachverständigen ermittelt werden. Mit Blick auf eine unsachgemäße Durchführung trotz fehlender Verpflichtung und einem eventuell daraus resultierenden Schadensersatzanspruch ist die Auffassung des Amtsgerichts Rostock, jedoch nach hiesiger Auffassung falsch, sofern durch die durchgeführten Arbeiten keine Verschlechterung der Mietsache, im Gegensatz zu dem vorherige unsanierten Zustand eingetreten ist.

Wurde der Anstrich aber deshalb moniert, weil so wie den Klauseln zu entnehmen ist, der „Ordens-Farbton“ (??) nicht eingehalten worden ist, so dürfte diese Monierung unzulässig sein, da mietvertraglich ein bestimmter Farbanstrich in einer Vereinbarung zu einem Wohnraummietvertrag nicht wirksam ist.

Haben Sie indes die Wohnung ordnungsgemäß gestrichen und bestehen auch keine Einwende gegen die Art der Durchführung an sich, muss Ihnen sofern keine anderweitigen Mängel vorliegen, dass Kautionsguthaben, vorbehaltlich der Ausführungen zum Schadensersatz, nach Abrechnung der Betriebskosten, in der Regel nach 6 Monaten, ausgehändigt werden.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.

Nachfrage vom Fragesteller 07.09.2009 | 16:51

Vielen Dank erst einmal für die sehr ausführliche Beantwortung meiner Frage.Eine Verständnisfrage hätte ich noch. Abgesehen von dem Farbanstrich den ich aufgetragen habe, ich muss ehrlich sagen als Nachmieter hätte ich den Anstrich nicht unbedingt akzeptiert, musste ich aufgrund des Mietvertrages überhaupt beim Auszug renovieren oder nicht und kann ich die Kaution verlangen. Die Wohnung ist ansonsten in Ordnung.Im Übergabeprotokoll wurde lediglich der Farbanstrich moniert.Ich bräuchte dahingehend eine klare Aussage. Besten Dank

P.S. In dieser Wohnung wohnte mein Vater (betreutes Wohnen). Einzelperson, Nichtraucher.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.09.2009 | 18:38

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen wie folgt beantworten:

Anhand der Klauseln 1 und 7 würde ich tendenziell von keiner Renovierungsverpflichtung ausgehen.

Aber insofern muss Klausel 7 entsprechend ausgelegt werden und es müsste sich um eine Endrenovierungsklausel handeln.

Nach dem Wortlaut her sind Sie verpflichtet die Wohnung in renoviertem Zustand zu übergeben, soweit Sie nach den übrigen Klauseln dazu verpflichtet sind.

Verpflichten tut Sie insoweit nur die Klausel 1, dort jedoch nur anhand dem Kriterium der Erforderlichkeit, wenn insoweit keine Renovierung erforderlich war und die Abnutzung üblichen Verschleiß entsprach und der Farbanstrich auch ok war, besteht keinerlei Sanierungsverpflichtung, denn diese Klausel gilt ja ausschließlich während des Bestandes des Mietverhältnisses.

Nimmt man indes an, im ungünstigen Fall, eine Renovierung war erforderlich und damit unter Berücksichtigung der K7 damit auch spätestens zum Auszug hin fällig (so der Wortlaut) so handelt es sich bei K7, m.E., möglicherweise um eine Endrenovierungsklausel, welche grundsätzlich unzulässig ist, da Sie widerum nicht das Erforderlichkeitskriterium berücksichtigt.

Aber im Zusammenhang mit K1 würde dies wieder relativiert werden, wenn es heißt, die Wohnung ist renoviert zu übergeben, soweit sie nach dem Vertrag verpflichtet wären, verpflichtet wären Sie aber nach Ziffer 1 nur, während des Bestandes des Mietverhältnisses, wenn es erforderlich ist.

Sie sehen also, man dreht sich ein wenig im Kreis.

Hierbei bestehen aber klare Auslegungsschwierigkeiten, welche das Gericht in einem Verfahren unter den Gesichtspunkten von Treu und Glauben und der allgemeinen Vertragsauslegung klären müsste. Insoweit kann ich kaum eine abschließende Erklärung hinsichtlich der Auslegungsmöglichkeiten bzw. eines Ergebnisses treffen, da eine derartige Verklausulierung mit rechtswirksamen und unwirksamen Klauseln nicht häufig sind.

Dies gereicht Ihnen jedoch auch zum Vorteil, da durch verschieden wirksame und unwirksame Klauseln auch der Gesamteindruck einer Schönheitsklausel angegriffen werden kann, und damit dazu führen kann, dass sämtliche Renovierungsklauseln in Ihrer Gesamtheit auch solche die wirksam sind, im Kontext zu den anderen, unwirksam werden.

Dies könnte vorliegend in Ihrem Fall möglich sein, da die Klauseln K1 und K7 nicht direkt zusammen passen, einerseits ist es eine Kann-Bestimmung, und andererseits eine Muss-Bestimmung.

Im Ergebnis würde ich daher anraten, die Kaution herauszuverlangen, ggf. als Mittellösung einen Vergleich auf adäqute anteilige Kostentragung/Verrechnung um dem Auslegungsrisiko gerecht zu werden.

Nach meiner persönlichen Ansicht und sofern Sie auch meinen, Sie als "potentieller" Nachmieter würden die Wohnung mit diesem Anstrich kaum nehmen, würde auch eine Renovierungsverpflichtung bestehen, zumindest wie im oben Antwortenteil in Erwägung zur Diskussion über den Schadensersatzanspruch in Folge mangelhafter Durchführung von Schönheitsreparaturmaßnahmen - unabhängig einer Verpflichtung zur selbigen -.

Jedenfalls ist aus den Klauseln nicht zweifelsfrei erkennbar ob eine Sanierungsverpflichtung besteht. Auslegungsschwierigkeiten gehen grundsätzlich zu Lasten des Verwenders, vorliegend dem Vermieter, sodass Sie Ihre Kaution ungekürzt herausverlangen sollten, sich aber im Hinterkopf zumindest auch eine Vergleichslösung vorstellen müssen, bei einem anderen Verständnis seitens eines Gerichts.

Im Übrigen möchte ich zusätzlich ergänzen, dass Schadensersatzansprüch des Vermieters 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren. Sollten Sie innerhalb dieses Zeitraumes nichts von Ihrem Vermieter gehört haben und keine Aufrechnung/Verechnung durch diesen mit dem Kautionsguthaben erklärt worden sein, sind etwaige Kostenerstattungsansprüche Ihres Vermieters ausgeschlossen, und Sie können die Kaution unabhängig des Auslegungsrisiko ungekürzt heraus verlangen, denn der Herausgabeanspruch verjährt frühestens in 3 Jahren.

Ich hoffe, dass Ihnen meine ergänzenden Ausführungen hinsichtlich der Beantwortung Ihrer Nachfrage hilfreich sind, wenngleich durch das dargestellte Auslegungsrisiko hinsichtlich den Klauseln, zumindest ein gewisses Restrisiko besteht.

Bewertung des Fragestellers 07.09.2009 | 18:57

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