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Klausel über 'richtiges' Lüften im Mietvertrag


| 22.08.2006 07:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich möchte meine Eigentumswohnung vermieten und möchte eine Klausel in den Mietvertrag übernehmen, die den Mieter verpflichtet, die Wohnräume ausreichend zu lüften. In dem Formular-Mietvertrag des Grundeigentum-Verlages, den ich verwenden möchte, habe ich folgende Klausel gefunden:

----
§ 14 Gebrauch und Pflege der Mieträume, Schönheitsreparaturen
...
3. Der Mieter hat in den Mieträumen für gehörige Reinigung, Lüftung (mindestens viermal täglich Stoßlüftung 5 bis 10 Minuten) und Beheizung zu sorgen und die Räume sowie die darin befindlichen Anlagen und Einrichtungen pfleglich zu behandeln und frostfrei zu halten.
---

1.) Die Regelung, viermal täglich 5-10 Minuten zu lüften, erscheint mir überzogen. Ist diese Klausel überhaupt wirksam? Was wäre wenn sie unwirksam sein sollte? Würde die Unwirksamkeit eines anderen Absatzes von § 14 den gesamten Paragraphen oder nur den entsprechenden Absatz unwirksam machen? (Die anderen Absätze beziehen sich nicht auf das Lüften.)

2.) Gibt es eine gesetzliche Regelung zum Thema Lüften in Mieträumen?

3.) Wenn o.g. Klausel ungültig sein sollte, und ich den Zusatz "Sollte eine Klausel des Mietvertrages unwirksam sein, so tritt an ihre stelle die gesetzliche Regelung" aufnehmen, würde dann die gesetzliche Regelung zum Thema Lüften in Kraft treten (wenn es sie denn gibt)?

4.) Wäre der Mieter überhaupt zum Lüften verpflichtet, wenn gar nichts darüber im Mietvertrag stünde?

5.) Kann ich die salvatorische Klausel in den Formular-Mietvertrag unter dem Punkt "Sonstige Vereinbarungen" aufnehmen, oder ist sie überflüssig? Sie steht bisher nicht im Vertragstext.

Vielen Dank für die Beantwortung meiner Fragen.
Sehr geehrter Fragesteller,

zu 1)
Wenn die Parteien vereinbaren, dass viermal täglich zu lüften ist, ist das zunächst Gegenstand der Verpflichtung. Ich halte sie für unwirksam, da sie den Mieter zu streng verpflichtet und zu unbestimmt ist (welche Räume müssen gelüftet werden, muss immer gelüftet werden, auch wenn sich keine Personen in der Wohnung aufhalten, etc.). Fraglich ist, was sich aus einer Unwirksamkeit ergibt. Dann gilt wieder die gesetzliche Regelgung, nämlich dass der Mieter die Mietsache pfleglich zu behandeln hat. Dies ist auslegungsfähig und von Fall zu Fall anders zu bewerten (Lage, Bauart, Intensität der Nutzung der Räume, etc.). Die Rgelung ziehlt vor allem darauf ab, einer möglichen Schimmelbildung vorzubeugen. Die Unwirksamkeit dieser Reglung wirk sich nicht auf andere Regelungen aus.

zu 2)
eine gesetzliche Regelung zum Thema Lüften gibt es nicht. Die Verpflichtung zum Lüften ergibt sich zwar aus dem Gesetz, sie ist aber nicht explizit geregelt.

zu 3)
Es gibt zwar kein gesetzlich definiertes Lüften, das im konkrenten Falle angemessen Lüften gilt dann abr als vreinbart.

zu 4)
Der Mieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, den von ihm angemieteten Wohnraum, über den er die alleinige Herrschaft erhalten hat, auch zu gebrauchen oder zu betreiben. Ebenso wenig wie der Mieter eine Abnahmepflicht hat, hat er eine Gebrauchspflicht. Es ist Sache des Mieters, ob er in den Räumlichkeiten, die er angemietet hat, wohnt oder nicht. Eine Gebrauchspflicht kann vom Mieter nur dann verlangt werden, wenn dies ausdrücklich oder nach den Umständen konkludent vereinbart wurde. Allein dem im schriftlichen Mietvertrag angegebene Vertragszweck „zur Nutzung als Wohnräume“ begründet von sich aus heraus noch keine Gebrauchs- oder Betriebspflicht der Mietsache. Allerdings hat der Mieter trotzdem Nebenpflichten zu beachten: Der Mieter muss regelmäßig die Räume lüften und reinigen. Der Mieter muss für eine gewisse Temperierung der Räume im Winter sorgen (Vermeidung von Frostschäden). Der Mieter muss vertraglich übernommene Pflichten einhalten (z. B. Streu- und Reinigungspflichten). Der Mieter muss Feuchtigkeit oder Schimmelbildung vermeiden, wenn dies auf ungenügende Beheizung zurückzuführen ist. (K.-F., Moersch: II. Betriebspflicht, in Hannemann/Wiegner, Wohnraummietrecht, Mono Rn 10-12 - 2. Auflage 2005)

zu 5)
Sie können die Salvatorische Klausel aufnehmen.

Mit freundlichem Gruß
Henrik Momberger

www.gruemo.de

Nachfrage vom Fragesteller 22.08.2006 | 17:14

Vielen Dank für die Beantwortung meiner Fragen.

Wie kann ich nun im Rahmen des Formular-Mietvertrages vereinbaren, daß mein Mieter ausreichend lüftet? Könnten Sie mir bitte eine Klausel vorschlagen, deren Wirksamkeit wahrscheinlicher als die des Formular-Mietvertrages (s.o.) ist?

Kann ich diese dann unter § 25 Sonstige Vereinbarungen mit dem Hinweis einsetzen, daß sie besagten § 14, Abs. 3 ersetzen soll? Muß ich dann §14, Abs. 3 im Formular-Mietvertrag durchstreichen oder genügt der Hinweis unter § 25, daß § 14, Abs. 3 mit der neuen Formilerung ersetzt wird.

Ergänzung vom Anwalt 29.11.2006 | 22:17

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