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Klausel mit Zustimmungserfordernis hinsichtlich Anstrichen


10.09.2006 12:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Hallo,
ich habe vor 2 Jahren meine Wohnung von der Vormieterin in lila und gelb-grünlich gestrichenen Zustand übernommen. Der vermieter wies mich bereits bei der Übernahme daraufhin, dass die Wohnung bei Auszug in den ursprünglichen Zustand zurückgebracht werden muß. Sprich Rauhfaser, weiß gestrichen. Ich selber bzw. mein Ex-Mann, der Maler ist, hat mir die Wohnung in folgenden Farben gesrichen. Schlazimmer Apricot, Flur hellblau sowie Wohnzimmer und Küche gelb.
1.) In meinem Mietvertrag steht:"Will der Mieter einen anderen Anstrich als den vorhandenen (also weiß), muß er die Zustimmung des Vermieters einholen. Ist dies rechtens?
2.) Des weiteren stehen die gesetzlichen Fristen für Schönheitsreperaturen in dem Mietvertrag. Außerdem noch folgende Bestimmungen:"Endet das Mietverhälnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreperaturen, so hat der Mieter die anteiligen Kosten für die Schönheitsreperaturen aufgrund eines des Vermieters eingeholten Kostenvoranschlages nach folgender Maßgabe an den Vermieter zu zahlen:
für Küche & Bad
länger als ein Jahr zurück: 33% des Kostenvoranschlages
länger als zwei Jahre zurück: 66% des Kostenvoranschlages

für Wohn-, Schlafräume, Fluren
länger als ein Jahr zurück: 20% des Kostenvoranschlages
länger als zwei Jahre zurück: 40% des Kostenvoranschlages
usw.usw.

Eine Kostenbeteiligung kommt nach Maßgabe des vorstehenden Quoten kommt dann nicht in Betracht, wenn vom Mieter die Schönheitsreperaturen, zu denen er nach diesem Mietvertrag verpflichtet war, bei Beendigung des Mietverhältnisses sac-und fachgerecht ausgeführt hat."

Was bedeutet dies? Bzw. ist dies rechtens?

3.) Kann ich die Wohnung so lassen wie sie ist (bunte Farbe)oder muß ich jetzt alles weiß streichen? (Es wurde nicht drin geraucht und der Anstrich sieht völlig neu aus)

Vielen Dank schon mal für die Beantwortung!
10.09.2006 | 22:35

Antwort

von


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Sehr geehrte Fragestellerin,


Ihre Fragen beantworte ich wie folgt:

( 1 ) Veränderungen der Mietsache richten sich zunächst nach der Vereinbarung der Parteien oder dem Vertragszweck. Ist nichts vereinbart, so ist grundsätzlich die Zustimmung des Vermieters erforderlich.

Die Vertragsklausel beinhaltet zu Ihren Lasten ein generelles Zustimmungserfordernis hinsichtlich Anstrichen. Die Klausel könnte jedoch mit guten Gründen unwirksam sein, wenn Sie nämlich nach § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB wesentliche Rechte, die sich aus der Natur des Mietvertrages ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist. Für eine solche Gefährdung spricht der Umstand, dass die Wohnung bei Bezug mit ungewöhnlichen Farben gestrichen war. Nach meiner Auffassung der Sach - und Rechtslage bestand zu Ihren Gunsten beim Neuanstrich sogar ein Anspruch auf Zustimmung des Vermieters aus Treu und Glauben, da der Anstrich die Mietsache nicht verschlechtert hat und den Vermieter nicht erheblich beeinträchtigte.

Im Übrigen könnte die Klausel auch nach den unter Punkt ( 2 ) folgenden Gründen unwirksam sein:

( 2 ) Sie sprechen an, dass im Mietvertrag die gesetzlichen Fristen für Schönheitsreparaturen stehen. Wenn dies in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen so formuliert wurde, dann wäre die Klausel höchstwahrscheinlich nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam, da im Bürgerlichen Gesetzbuch keine gesetzlichen Fristen für die Vornahme von Schönheitsreparaturen vorgesehen sind. Die gesetzliche Regelung sieht nämlich in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB vielmehr vor, dass der Vermieter die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten hat. Die Erhaltungspflicht ( Schönheitsreparaturen ) kann allerdings durch wirksame Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter abgewälzt werden.

Ob dies in Ihrem Vertrag letztlich wirksam erfolgte kann nicht abschließend berurteilt werden, da mir die Klausel nicht vollständig vorliegt. Diesbezüglich nehme ich nochmals auf meine ursprünglich an Sie gerichtete Nachfrage Bezug. Gerne können Sie im Rahmen der kostenfreien Nachfragefunktion die Klausel wörtlich eingeben, damit ich Ihnen Auskunft geben kann, ob ein starrer zur Unwirksamkeit führender Fristenplan vorliegt.

Die Unwirksamkeit eines starren Fristenplanes würde auf die Wirksamkeit der von Ihnen zitierten Kostentragungsklausel durchschlagen, sodass von Ihnen keine Kosten aufgrund von Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu tragen wären.

( 3 ) Eine Pflicht zum Neuanstrich der Wohnung in weiß könnte sich aus dem von Ihnen beschriebenen Hinweis des Mieters bei Wohnungsübergabe ergeben. Angenommen Sie haben sich in diesem Punkt mit dem Vermieter - sei es auch nur mündlich - vertraglich geeinigt, so müssen Sie die Wohnung weiss streichen.

Sollte zu diesem Punkt lediglich ein Hinweis bei der Wohnungsübergabe - bereits nach dem Mietvertragsschluss - erfolgt sein, so gehe ich von keiner bestehenden Renovierungspflicht auf Grund mündlicher Vertragsabsprsache aus. Im Übrigen wäre im Falle eines Rechtsstreits der Vermieter hinsichtlich einer mündlichen Renovierungsvereinbarung darlegungs - und beweispflichtig.

Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und verbleibe mit

freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 12.09.2006 | 07:25

Hallo,
habe mich vielleicht etwas mißverständlich ausgedrückt. Mit den gesetzlichen Renovierungsregeln meinte ich, dass in dem Mietvertrag Fristen von 3 Jahren für Bad, 5 Jahre für Wohn-und Schlafzimmer stehen. Also das, was in so ziemlich jedem Mietvertrag steht.

1.Sehe ich das richtig, dass ich die Wohnung dann nicht in weiß streichen muß und der Vermieter mir auch keine Kosten auferlegen kann, wenn ich die Wohnung so lasse wie sie ist?

2.Kann er mir einen Strick daraus drehen, dass ich die Wohnung bunt gestrichen habe,obwohl ja was in dem Vertrag von weißer Wandfarbe und Genehmigung für anderen Anstrich steht?
Ich habe leider das Wohnungsübergabeprotokoll nicht vorliegen und weiß nicht, ob darin vermerkt wurde, dass ich die Wohnung damals in bunt gestrichenen Zustand übernommen habe.

3.Was raten Sie mir?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.09.2006 | 09:11


Sehr geehrte Fragestellerin,

Wenn die Fristen so wie Sie es beschreiben Ihnen kein Ermessen hinsichtlich den Renovierungszeiträumen einräumen, dann liegt ein starrer Fristenplan vor, der nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur Unwirksamkeit der gesamten Renovierungsklauseln führt. Insoweit müssen Sie keine Arbeiten vornehmen. Die Rechtsprechung macht hiervon jedoch eine Ausnahme, nämlich dann, wenn der Mieter sogenannte Schockfarben ( bspw. schwarz oder rot ) bei der Gestaltung der Wohnung verwendet hat. In Ihrer Angelegenheit gehe ich nach erster Beurteilung der Sach - und Rechtslage jedoch davon aus, dass Sie keine Verpflichtung zur Renovierung trifft, da ja die Besonderheit besteht, dass die Wohnung bereits bei Bezug bunt gestrichen war. Hinsichtlich Ihren Bedenken eines fehlenden Vermerkes im Übergabeprotokoll merke ich an, dass Sie im Bestreitensfalle des Vermieters Zeugen benennen können, die die Wahrheit Ihrer Aussage bestätigen werden.

Ob Sie die Wohnung nun weiss streichen oder nicht darf ich Ihrer Entscheidung überlassen, da ein gewisses Restrisiko hinsichtlich einer bestehenden Renovierungspflicht vor allem wegen dem mündlichen Hinweis zur Renovierungspflicht bei Wohnungsübergabe besteht. Diesbezüglich würde ich danach differenzieren, ob Sie den Mietvertrag schon einige Tage vor der Übergabe unterschrieben haben. Dann nämlich kann wohl mit guten Gründen davon ausgegangen werden, dass der mündliche Hinweis bei Bezug der Wohnung keine Vertragsabänderung beinhaltet, zumal wenn Sie der Renovierungspflicht nicht ausdrücklich zugestimmt haben.Ich wünsche Ihnen einen schönen Tag und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt

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