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Klausel für Schönheitsreparaturen im Mietvertrag unwirksam?

| 27.06.2019 12:13 |
Preis: 100,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Sehr geehrte Dame, sehr geehrter Herr,

in meinem Mietvertrag befindet sich eine Klausel bezüglich der Durchführung von Schönheitsreparaturen.
Ich vermute hierbei eine Unwirksamkeit der Klausel aufgrund einer starren Renovierungsfrist und hätte gerne den Rat eines Experten dazu, ob bei Auszug Schönheitsreperaturen durchzuführen sind.

Insbesondere geht es mir um diesen Satz: "Fällige Schönheitsreparaturen
sind spätestens bei Mietende nachzuholen."

Die Wohnung befindet sich in einem Neubau und wurde mit Erstbezug im renovierten Zustand übernommen. Die Mietdauer hat ein Jahr betragen und wurde zum 01.07.2019 von Seiten des Mieter gekündigt.

Anbei die entsprechende Klausel:

§ 17 Schönheitsreparaturen
1. Wird die Wohnung im renovierten oder nicht renovierungsbedürftigen Zustand an den
Mieter übergeben, ist der Mieter während der Mietzeit verpflichtet, die laufenden
Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung fachgerecht auszuführen oder aus
seine Kosten ausführen zu lassen, soweit diese durch den vertragsgemäßen
Gebrauch des Mietgegenstandes erforderlich werden. Fällige Schönheitsreparaturen
sind spätestens bei Mietende nachzuholen.

2. Zu den Schönheitsreparaturen gehören das Tapezieren oder Anstreichen der Wände
und Decken, das Streichen der Heizkörper, einschließlich Heizrohre, offen liegender
Versorgungsleitungen für Wasser und Gas, der Innentüren und der Außentüren von
innen sowie das Streichen der Fenster von innen, bei Doppelfenstern das innere
Fenster von innen und außen und des Zwischenraums sowie das äußere Fenster von
innen, der die Wand abschließenden Einbauschänke aus Holz und sonstiger
Holzverkleidungen an den Wänden und das Reinigen der Fußböden.

3. Wird die Wohnung nicht renoviert oder renovierungsbedürftig vermietet, ist der
Vermieter nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen, die durch den vertragsgemäßen
Gebrauch des Mietgegenstandes durch den Mieter erforderlich werden,
durchzuführen oder deren Kosten zu tragen.

§ 23 Beendigung des Mietverhältnisses
1. Der Mieter hat den Mietgegenstand in vertragsgemäßem und sauberem Zustand
zurückzugeben. Im Falle eines vorzeitigen Auszugs hat er dem Vermieter mindestens
einen Wohnungsschlüssel zu überlassen, ohne dass damit das Mietverhältnis als
beendet gilt.

Für Ihren Rat bedanke ich mich bereits im voraus.
27.06.2019 | 14:29

Antwort

von


(52)
AMN 553913 - Glogauer Str. 5
10999 Berlin
Tel: 04022866328
Web: http://www.ayazi.legal
E-Mail:

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

haben Sie vielen Dank für Ihre Rechtsfrage.

Sie haben insoweit Recht, als starre Fristen Für die Vornahme von Schönheitsreparaturen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam sind. Indes handelt es sich bei der zitierten Klausel in Ihrem Mietvertrag keine solche starre Fristenregelung.

Ihr Mietvertrag sieht vor, dass der Mieter Schönheitsreparaturen vorzunehmen hat, soweit diese durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache erforderlich werden. Hier ist keine Frist vorgesehen. Vielmehr richtet sich die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nach dem tatsächlichen Zustand der Wohnung im Einzelfall. Dies ist eine zulässige Klausel zur Abwälzung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter.

Dass fällige Schönheitsreparaturen spätestens bei Mietende nachzuholen sind, ist ebenso keine starre Fristenregelung. Vielmehr wiederholt diese Klausel die ohnehin (wirksam vereinbarte) Pflicht des Mieters, Schönheitsreparatur nach Erforderlichkeit vorzunehmen, und zwar für den Fall, dass der Mieter es im laufenden Mietverhältnis versäumt hat, erforderlichen Schönheitsreparaturen vorzunehmen.

Auch im Hinblick auf die sonstigen zitierten Klauseln des Mietvertrages habe ich keine Bedenken gegen die Wirksamkeit.

Ich hoffe, dass ich ihn mit meiner Auskunft behilflich sein konnte.

Mit freundlichen Grüßen
Kianusch Ayazi, LL.B. (Bucerius Law School)
- Rechtsanwalt -


Nachfrage vom Fragesteller 27.06.2019 | 15:25

Sehr geehrter Herr Ayazi,

vielen Dank für Ihren Rat! Ich habe diesbezüglich noch zwei Rückfragen:

Meines Wissens nach gelten für Schönheitsreparaturen die üblichen Fristen von 3, 5 und 7 Jahren. Für Mietverträge nach dem 01.04.2008 sind diese sogar erweitert worden.
Diese üblichen Fristen werden in dem Mietvertrag jedoch nicht genannt. Vielmehr erfolgt gar keine Nennung von angemessenen Fristen, in welchem Turnus die Schönheitsreparaturen zu erfolgen haben.

Es wird lediglich darauf hingewiesen, dass Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, wenn es der Zustand der Wohnung erfordert, diese jedoch spätestens bei Ende des Mietverhältnisses nachzuholen seien.
Insofern die üblichen Fristen noch nicht abgelaufen sind, sind auch keine Schönheitsreparaturen durchzuführen?

Ebenso besagt §23 1. des Mietvertrages:
"Der Mieter hat den Mietgegenstand in vertragsgemäßem und sauberem Zustand zurückzugeben."

Gemäß BGH, Az. VIII ZR 339/03 sind solche schwammig formulierten Klauseln, inbesondere bezogen auf den "vertragsgemäßen Zustand", unwirksam?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.06.2019 | 15:58

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Zu Ihrer ersten Rückfrage: Starre Fristen für Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich unwirksam. Solche bestehen auch nicht von Gesetzes wegen, sodass es keine "üblichen Fristen" für die Durchführung von Schönheitsreparaturen gibt. Vielmehr sind Sie nach Maßgabe des Mietvertrages dazu verpflichtet, Schönheitsreparaturen vorzunehmen, sobald der Grad der Abutzung der Mietsache dies erfordert. Es handelt sich hierbei um eine wirksame Regelung.

Dass § 23.1 des Mietvertrages angesichts der unklaren Formulierung unwirksam ist, ist zwar grundsätzlich vertretbar - im Fall Ihres Mietvertrages bin ich indes anderer Rechtsauffasung. Dies ist jedoch in Ihrem Fall nicht von Belang. Selbst wenn diese Klausel unwirksam wäre, würden nämlich die gesetzlichen Regeln greifen. Danach müssten Sie – wie bereits gesagt – die Wohnung in besenreinem Zustand zurückgeben. Im Übrigen hätten Sie jedoch trotz Unwirksamkeit dieser Klausel nach Maßgabe des oben Gesagten in Anbetracht des Abnutzungsgrades der Wohnung fällige Schönheitsreparaturen spätestens bei Mietende vorzunehmen. Denn die mieterseitige Durchführung von Schönheitsreparaturen wurde - unabhängig von der Klausel § 23.1 in § 17 wirksam vereinbart. Daraus dürfte sich zugleich der "vertragsgemäße Zustand" zum Zeitpunkt der Rückgabe ergeben, weswegen ich wiederum der Auffassung bin, dass im Fall Ihres Mietvertrags der "vertragsgemäße Zustand" hinreichend klar definiert und die Klausel in § 23.1 wirksam ist.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort behilflich sein.

Mit freundlichen Grüßen
Kianusch Ayazi, LL.B. (Bucerius Law School)
- Rechtsanwalt -

Bewertung des Fragestellers 27.06.2019 | 16:19

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